樓市分化加劇 三四線城市去庫存漫長

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場在不同城市表現(xiàn)為過熱和趨冷的分化。

樓市健康發(fā)展應(yīng)從供需兩端發(fā)力。

調(diào)控的目的應(yīng)該是去庫存，如今的市場反應(yīng)與政策的期待不完全吻合。調(diào)控應(yīng)該更加注重因城施策，甚至一城一策。

房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應(yīng)制度、土地招拍掛制度、集體建設(shè)用地入市制度。

“今年前5個月，商品房銷售繼續(xù)保持較高增速，商品房待售面積持續(xù)減少，去庫存取得初步成效。”國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎說。然而，房地產(chǎn)市場在不同城市表現(xiàn)為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題，也需要通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、供需兩端發(fā)力來解決和完善。

今年以來，一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調(diào)控政策的影響，一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制，市場逐漸趨于平穩(wěn)。

但比房價更為“躁動”的是地價。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓面價已經(jīng)接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠(yuǎn)郊區(qū)延慶某地塊商品住宅樓面價4.3萬元，是當(dāng)前房價的3倍多。“面粉”遠(yuǎn)貴過“面包”。“地王現(xiàn)，房價漲”的情形再次出現(xiàn)，“地王”拍出之后，周邊再售樓盤有停止銷售后再開盤的現(xiàn)象，有的項目再開盤之后每平方米單價至少上漲幾千元。

縱觀全國房地產(chǎn)市場，分化已經(jīng)成為最主要的特征，且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。

數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高于去年末的水平。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市，以上數(shù)據(jù)表明，樓市仍將處于較為漫長的去庫存過程中。

房地產(chǎn)市場對整個宏觀經(jīng)濟的影響已不言自明。其產(chǎn)業(yè)鏈長，對經(jīng)濟的帶動作用明顯，它的變化對于宏觀經(jīng)濟的起落發(fā)揮至關(guān)重要的作用。它又是關(guān)乎百姓住有所居，居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人才的擠出效應(yīng)，已經(jīng)有不少關(guān)注。而對于三四線城市由于樓市難以提振給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟帶來的下行壓力，也是當(dāng)前擺在這些城市面前最現(xiàn)實的問題。

今年以來，在“去庫存”的大背景下，一些針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施體現(xiàn)了分類調(diào)控、分城施策的原則。比如，針對非限購城市實行首套房首付比例的下調(diào)和貸款利率的優(yōu)惠。也就是說，除了一線城市之外都將執(zhí)行更加優(yōu)惠的政策。

根據(jù)市場的反應(yīng)，首付和貸款利率的優(yōu)惠確實給去庫存帶來了一定效應(yīng)，樓市出現(xiàn)了回暖態(tài)勢。但從總體而言，三四線城市的樓市仍處于較為漫長的去庫存過程中。很顯然，本輪調(diào)控更為顯著的結(jié)果是，能夠享受優(yōu)惠政策的一線城市周邊的一些區(qū)域，以及一些熱點的二線城市的房價實現(xiàn)了快速攀升。

“調(diào)控的目的應(yīng)該是去庫存，如今的市場反應(yīng)與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發(fā)現(xiàn)，“調(diào)控應(yīng)該更加注重因城施策，甚至一城一策”。

盡管樓市調(diào)控對于市場的作用必不可少，房地產(chǎn)市場靠調(diào)控僅能發(fā)揮短期效應(yīng)。從長遠(yuǎn)來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因此促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展還需從供需兩端發(fā)力，適當(dāng)供給，滿足需求。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度分析，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應(yīng)制度、土地招拍掛制度、集體建設(shè)用地入市制度，以及促進(jìn)現(xiàn)有城市存量土地進(jìn)入到供應(yīng)體系當(dāng)中的一些制度。

解決居住需求的手段不僅有購買，還有租賃。近日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，強調(diào)建立租購并舉的住房制度。這應(yīng)當(dāng)也被視作房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要組成部分，通過擴大租賃供給在市場中的占比優(yōu)化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。

對于需求端而言，我國有龐大的農(nóng)民工群體生活在城市，有潛在購房需求。去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

而農(nóng)民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶，推進(jìn)戶籍制度改革，降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟研究所所長蔡昉曾表示，應(yīng)該發(fā)展新型城鎮(zhèn)化，進(jìn)行戶籍制度改革，讓農(nóng)民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業(yè)服務(wù)和社會保障。

此外，造成當(dāng)前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務(wù)、收入水平、就業(yè)機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，能夠有效分散一些城市的過熱。

住房天然帶有投資屬性，但是其基本的功能是居住。應(yīng)該通過供需兩端發(fā)力解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場中存在的問題，讓住房更加回歸其居住本質(zhì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。