一線城市房價漲幅擴大 城市間房價分化恐加劇

邁入年中階段，我國房地產(chǎn)市場再次呈現(xiàn)新的變化苗頭。昨日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房、二手房價格環(huán)比漲幅都較5月有所擴大，重點二線城市漲幅依然領跑全國維持較高水平，這些城市與大多數(shù)二三線城市間的分化進一步加大。

一線城市房價漲幅擴大

盡管整體漲勢繼續(xù)放緩，但6月一線城市新建商品住宅和二手住宅價格漲幅卻出現(xiàn)了觸底回升，其中北京、上海、深圳新房價格環(huán)比漲幅均超過2%，廣州則同比上漲1.8%。此前，由于調控加碼，一線城市樓市成交量遭受直接沖擊，除深圳因土地資源極度匱乏新房、二手房價格保持快速上漲之外，京、滬、穗市場均有所降溫。

與此同時，6月二三線城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，不過值得一提的是，部分二線重點城市樓市依舊火熱，合肥、廈門、南京房價環(huán)比漲幅均超過4%，天津也上漲了2.3%。

“3月底以來，上海、深圳出臺更嚴限購政策，北京實施局部更嚴限購措施，政策主導之下，全國房價整體漲幅已經(jīng)開始收窄”，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向北京商報記者分析，不過受新房豪宅化、高端化的影響，一線城市的房價依然存在結構性拉升。更有業(yè)內人士坦言，盡管調控收緊后一線城市房價上漲步伐略放緩，但面臨強勁市場需求拉動，短期內房價上行勢頭無法被抑制，密集出臺的政策也只能力保區(qū)域樓市保持相對穩(wěn)定或溫和上漲。

而鏈家研究院院長楊現(xiàn)領指出，一線城市可供應土地日益減少，拿地成本的持續(xù)加重推高了新房房價，而存量房流通不充分的現(xiàn)狀也導致市場上二手房供需矛盾再度加深，“供需長期失衡的狀態(tài)下遭遇去年開始實施的寬松貨幣政策，房價上漲難以避免”。

土地市場高燒不退

“一線城市6月新房、二手房價格重現(xiàn)漲幅環(huán)比擴大的主要原因就是5月下旬這些城市開始出現(xiàn)土地高價成交潮。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，6月，一線及部分重點二線城市平均樓面價均創(chuàng)下歷史新高，合肥、天津等地還在6月創(chuàng)下當?shù)貥敲鎯r最高紀錄。

此前，有統(tǒng)計機構發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月全國土地交易市場中，符合單宗土地成交總額超過5億元且溢價率超過40%，或者出現(xiàn)當?shù)睾币姼叱山粌r等條件的高價地塊多達73宗，其中上海、合肥、天津等地出現(xiàn)這類地塊的頻率相對更密集，北京、深圳也身處成交高熱市場之列。舉例來說，上個月葛洲壩曾豪擲24.36億元拿下合肥省府板塊BH2016-08、09號地塊，樓面價創(chuàng)下2.2萬元/平方米的當?shù)刈罡呒o錄。張大偉分析稱，北京、上海出讓的多宗涉住宅性質用地，雖然都提出了“7090”這樣嚴苛的要求，但該政策似乎并沒有對地價上漲形成太有效的抑制，房價競爭愈發(fā)激烈，尤其是北京平均樓面價已高達3萬-4萬元/平方米的情況下，未來新房項目豪宅化趨勢難以避免，房企運營難度也越來越大。

對于后市，有部分分析人士認為，一線城市由于供需矛盾集中且短期內難以得到緩解，因此高熱狀態(tài)還將繼續(xù)，高價地頻出的狀態(tài)暫時不會明顯改變，但重點二線城市拿地需求充分釋放后，后市可能會有所趨穩(wěn)。

城市間房價分化恐加劇

無論房價漲幅擴大或收窄、領跑城市如何更迭，一線、二線熱門城市與三四線城市房價的嚴重分化，始終是我國房地產(chǎn)市場高懸的達摩克利斯之劍。中國指數(shù)研究院最新報告顯示，根據(jù)重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一線城市及二線熱點城市樓市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內，而多數(shù)三四線城市去化時間仍超過15個月，湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間甚至在20個月以上。受此直接影響，一二線重點城市樓市火熱不減，三四線城市房價卻一路探底。

為打破這一困境，今年以來相關部門主打分城施策牌，限購、去庫存多箭齊發(fā)，但效果并不盡如人意。胡景暉直言，從實際情況看，此前一系列普惠性質的稅收、貨幣政策不僅沒有發(fā)揮預期的樓市調控作用，反而適得其反，導致了一線城市房價升高、二線城市后來居上、三四線城市依舊萎靡不振的嚴重分化現(xiàn)象。

“令人擔憂的是，下半年這類分化還將加劇，具體來說，一線城市樓市經(jīng)過二季度降溫處理，量價將逐漸回歸平穩(wěn)，二線熱門城市因市場過熱或遭受政策狙擊，但其余有潛力的二線城市將遞補領跑”，胡景暉表示，“而三四線城市若無法在產(chǎn)業(yè)升級、人口吸引、公共資源合理配置上有所成效，去庫存也將淪為偽命題”。需要警惕的是，三四線城市自身也會出現(xiàn)分化，廊坊、東莞等臨近一線城市熱度會持續(xù)升高，其他邊緣城市則難逃低迷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。