拉動經濟著力點：二線熱點城市 增加供地

一線城市和部分二線熱點城市節(jié)節(jié)升高的地價和房價，對比全國房地產投資增速低位運行和三四線城市的高庫存壓力，正在上演著“一半火焰，一半海水”的局面。

那么，如何在發(fā)揮好房地產投資對國民經濟帶動作用的同時，又不會造成新的庫存壓力？這其中，增加一、二線城市尤其是二線熱點城市的土地供應迫在眉睫。

房地產投資拉動不足

在本周舉行的5月份國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，從總體情況來看，“房地產投資還是比較謹慎的，并沒有出現特別過熱的情況。”盛來運說。

那么為何在一線城市和二線城市房價快速上漲、地王頻現的同時，房地產投資卻沒有“過熱”呢?

這其中最大的問題在于區(qū)域之間、城市之間的分化不斷加劇。在一線城市和部分二線熱點城市上升的同時，部分人口外流、庫存較大的二線城市和廣大三、四、五線城市仍然不冷不熱，面臨著巨大的去庫存壓力。

對部分二線城市和絕大多數三、四、五線城市來說，采用一系列刺激政策去庫存仍是當前的“主旋律”。大連、山西和新疆等地接連出臺去庫存刺激政策，以消化庫存、穩(wěn)定市場。

這些現象說明，對絕大多數城市和地區(qū)來說，去庫存仍然是目前的重中之重。而且，由于絕大多數三、四線城市和部分二線城市面臨著人口增長緩慢、供應過剩等問題，去庫存是一個相當漫長的過程，在未來相當長的一段時間內，這些城市要指望開發(fā)商繼續(xù)拿地、增加投資已不大可能。

但是，由于房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重較大，而且還能拉動上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產開發(fā)投資對當前我國經濟穩(wěn)增長仍十分關鍵。只有保持一定的發(fā)展增速，才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業(yè)的帶動作用再度被強化，無論是對投資還是消費增長，房地產市場的貢獻都不容忽視。

在這種情況下，如何讓地產開發(fā)投資保持一定的增長，又不會造成新的庫存壓力?一、二線城市增加土地供應無疑是一個非常好的選擇。

城鎮(zhèn)化重點瞄準二線城市

5月初，對于此前24部委提出的“增加一線和部分二線城市住宅建設用地供應”的行動規(guī)劃，國家發(fā)展和改革委員會副秘書長兼國民經濟綜合司司長程建林解讀稱，盡管全國住房庫存量很大，但仍要采取區(qū)別對待、分類指導的原則。

程建林分析，北上廣深和三四線城市不同，住房庫存量相對較小，“前段時期房地產消費旺盛，一線和部分熱點二線城市房價漲幅很大，說明其核心問題不是需求問題，而是供給問題，所以要增加這部分城市的住房建設用地。”

在現實操作中，目前我國也正在逐步分散超大型城市的功能，這些超大城市的邊界也開始得到嚴格控制。其中，北京和上海兩個常住人口超過2000萬的強一線城市的“大城市病”已經非常嚴重，包括交通擁擠、霧霾等現象都與中國的超大城市化密不可分，已經進入到嚴控城市人口規(guī)模和邊界的階段。

因此，從客觀條件上說，北、上、深這三個房價最高城市要大規(guī)模地供應土地已不大現實。

而另一方面是廣大三、四線城市雖然落戶比較容易，但由于產業(yè)發(fā)展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進入。這么一來，二線城市將有比較大的發(fā)展空間，可能成為未來我國城鎮(zhèn)化的重點。

充足供應帶來房價平穩(wěn)

以目前房價上漲壓力最大的二線“四小龍”為例，南京的城區(qū)人口在“四小龍”中最多，達到599.65萬，但離1000萬的超大城市仍有很大距離，蘇州為437.5萬，合肥的人口只有330多萬，廈門更只有283萬，也就是說，從人口數量來看，這幾個城市都還有很大的發(fā)展空間。

而無論是二線“四小龍”，還是武漢、鄭州、東莞等熱點二線城市，都屬于經濟發(fā)展勢頭較好、人口流入較多的二線城市，需求相對較大，因此適當增加土地供應不會帶來新的庫存積壓的問題。

另一方面，充足的供應可以讓這些熱點城市的房價保持在相對合理的水平。比如一線城市廣州，以及二線城市杭州、長沙、重慶這幾個經濟發(fā)展較好、人口流入較大的城市，這幾年房價比較平穩(wěn)的一個原因，就在于供應十分充足。

也就是說，對目前房價上漲迅猛的熱點二線城市來說，要保持房價的平穩(wěn)增長，最好的辦法就是增加相應的土地供應。

只是，對不少地方政府來說，在地王頻現、土地溢價高漲的情況下，現在賣一塊地可能相當于過去賣三塊地的錢，地方政府在增加土地供應以平穩(wěn)房價上可能缺乏足夠的動力。

但是，這些地方的眼光還應該放得更長遠一些。尤為關鍵的是，二線城市并不具備北上深這樣依靠現代金融和互聯(lián)網經濟等現代服務業(yè)輻射全國的能力。在這種情況下，實體經濟的發(fā)展仍十分重要，而保持合理平穩(wěn)的房價對實體經濟發(fā)展十分關鍵。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。