拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)著力點(diǎn)：二線熱點(diǎn)城市 增加供地

一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市節(jié)節(jié)升高的地價(jià)和房價(jià)，對比全國房地產(chǎn)投資增速低位運(yùn)行和三四線城市的高庫存壓力，正在上演著“一半火焰，一半海水”的局面。

那么，如何在發(fā)揮好房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用的同時(shí)，又不會(huì)造成新的庫存壓力？這其中，增加一、二線城市尤其是二線熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)迫在眉睫。

房地產(chǎn)投資拉動(dòng)不足

在本周舉行的5月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，從總體情況來看，“房地產(chǎn)投資還是比較謹(jǐn)慎的，并沒有出現(xiàn)特別過熱的情況。”盛來運(yùn)說。

那么為何在一線城市和二線城市房價(jià)快速上漲、地王頻現(xiàn)的同時(shí)，房地產(chǎn)投資卻沒有“過熱”呢?

這其中最大的問題在于區(qū)域之間、城市之間的分化不斷加劇。在一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市上升的同時(shí)，部分人口外流、庫存較大的二線城市和廣大三、四、五線城市仍然不冷不熱，面臨著巨大的去庫存壓力。

對部分二線城市和絕大多數(shù)三、四、五線城市來說，采用一系列刺激政策去庫存仍是當(dāng)前的“主旋律”。大連、山西和新疆等地接連出臺(tái)去庫存刺激政策，以消化庫存、穩(wěn)定市場。

這些現(xiàn)象說明，對絕大多數(shù)城市和地區(qū)來說，去庫存仍然是目前的重中之重。而且，由于絕大多數(shù)三、四線城市和部分二線城市面臨著人口增長緩慢、供應(yīng)過剩等問題，去庫存是一個(gè)相當(dāng)漫長的過程，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，這些城市要指望開發(fā)商繼續(xù)拿地、增加投資已不大可能。

但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，而且還能拉動(dòng)上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用再度被強(qiáng)化，無論是對投資還是消費(fèi)增長，房地產(chǎn)市場的貢獻(xiàn)都不容忽視。

在這種情況下，如何讓地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長，又不會(huì)造成新的庫存壓力?一、二線城市增加土地供應(yīng)無疑是一個(gè)非常好的選擇。

城鎮(zhèn)化重點(diǎn)瞄準(zhǔn)二線城市

5月初，對于此前24部委提出的“增加一線和部分二線城市住宅建設(shè)用地供應(yīng)”的行動(dòng)規(guī)劃，國家發(fā)展和改革委員會(huì)副秘書長兼國民經(jīng)濟(jì)綜合司司長程建林解讀稱，盡管全國住房庫存量很大，但仍要采取區(qū)別對待、分類指導(dǎo)的原則。

程建林分析，北上廣深和三四線城市不同，住房庫存量相對較小，“前段時(shí)期房地產(chǎn)消費(fèi)旺盛，一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅很大，說明其核心問題不是需求問題，而是供給問題，所以要增加這部分城市的住房建設(shè)用地。”

在現(xiàn)實(shí)操作中，目前我國也正在逐步分散超大型城市的功能，這些超大城市的邊界也開始得到嚴(yán)格控制。其中，北京和上海兩個(gè)常住人口超過2000萬的強(qiáng)一線城市的“大城市病”已經(jīng)非常嚴(yán)重，包括交通擁擠、霧霾等現(xiàn)象都與中國的超大城市化密不可分，已經(jīng)進(jìn)入到嚴(yán)控城市人口規(guī)模和邊界的階段。

因此，從客觀條件上說，北、上、深這三個(gè)房價(jià)最高城市要大規(guī)模地供應(yīng)土地已不大現(xiàn)實(shí)。

而另一方面是廣大三、四線城市雖然落戶比較容易，但由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進(jìn)入。這么一來，二線城市將有比較大的發(fā)展空間，可能成為未來我國城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)。

充足供應(yīng)帶來房價(jià)平穩(wěn)

以目前房價(jià)上漲壓力最大的二線“四小龍”為例，南京的城區(qū)人口在“四小龍”中最多，達(dá)到599.65萬，但離1000萬的超大城市仍有很大距離，蘇州為437.5萬，合肥的人口只有330多萬，廈門更只有283萬，也就是說，從人口數(shù)量來看，這幾個(gè)城市都還有很大的發(fā)展空間。

而無論是二線“四小龍”，還是武漢、鄭州、東莞等熱點(diǎn)二線城市，都屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭較好、人口流入較多的二線城市，需求相對較大，因此適當(dāng)增加土地供應(yīng)不會(huì)帶來新的庫存積壓的問題。

另一方面，充足的供應(yīng)可以讓這些熱點(diǎn)城市的房價(jià)保持在相對合理的水平。比如一線城市廣州，以及二線城市杭州、長沙、重慶這幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、人口流入較大的城市，這幾年房價(jià)比較平穩(wěn)的一個(gè)原因，就在于供應(yīng)十分充足。

也就是說，對目前房價(jià)上漲迅猛的熱點(diǎn)二線城市來說，要保持房價(jià)的平穩(wěn)增長，最好的辦法就是增加相應(yīng)的土地供應(yīng)。

只是，對不少地方政府來說，在地王頻現(xiàn)、土地溢價(jià)高漲的情況下，現(xiàn)在賣一塊地可能相當(dāng)于過去賣三塊地的錢，地方政府在增加土地供應(yīng)以平穩(wěn)房價(jià)上可能缺乏足夠的動(dòng)力。

但是，這些地方的眼光還應(yīng)該放得更長遠(yuǎn)一些。尤為關(guān)鍵的是，二線城市并不具備北上深這樣依靠現(xiàn)代金融和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)輻射全國的能力。在這種情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍十分重要，而保持合理平穩(wěn)的房價(jià)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分關(guān)鍵。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。