深圳建設(shè)用地觸頂 城市更新能否效仿香港模式

“深圳的新增建設(shè)用地已經(jīng)到天花板”，王鋒透露，建成區(qū)面積接近行政區(qū)面積的50%，到2020年全市凈增建設(shè)用地不足8平方公里。

一直以來，對于土地緊缺但發(fā)展迅速的深圳而言，城市更新是永遠(yuǎn)都繞不開的話題，同時(shí)也是大家所熱衷和關(guān)心的焦點(diǎn)。

6月24日，一場圍繞著城市更新的高峰論壇在深圳市房地產(chǎn)各界人士的見證下舉行。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹，去年一線城市中深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最快，同比增長了24.5%，今年1月份累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資555億元，在固定資產(chǎn)中在占比有明顯提升。

而從今年1-5月份累計(jì)的銷售面積來看，比去年同期增長了15.5%。雖然隨著325新政的實(shí)施，4、5月份成交環(huán)比同比都出現(xiàn)較大幅度下滑，但是總體而言仍然是上升趨勢。

“深圳新建商品房的市場需求核心動(dòng)力取決于供應(yīng)，能供多少房就能賣多少房，供出來就賣”，王鋒指出，2010年之后商品住房的有效供應(yīng)開始持續(xù)的增長，到2015年達(dá)到接近1000萬的供應(yīng)，其中住宅有700萬供應(yīng)。

房價(jià)方面，2014年深圳均價(jià)還是14000元的水平，但2015年年初2.6萬到年末4.2萬元，這中間就上漲了47.5%。

雖然3月份開始出臺(tái)樓市新政以后，深圳的房價(jià)水平在接近5萬元的時(shí)候放緩，但由于南山、福田等區(qū)域豪宅集中入市，再加上低價(jià)樓盤集中入市，5月份的均價(jià)水平也是出現(xiàn)了一個(gè)小幅的上漲。

在王鋒看來，住房需求強(qiáng)烈、土地供應(yīng)緊張以及地王頻現(xiàn)不斷推高等因素導(dǎo)致深圳樓市上漲。而其中土地供應(yīng)緊張便是大規(guī)模強(qiáng)調(diào)城市更新的主要原因。

“深圳的新增建設(shè)用地已經(jīng)到天花板”王鋒透露，建成區(qū)面積接近行政區(qū)面積的50%，到2020年全市凈增建設(shè)用地不足8平方公里，“基礎(chǔ)設(shè)施、道路、住宅加起來8平方公里，這在內(nèi)地一年就可以拿10平方公里，差距太大了”，其認(rèn)為，做城市更新也是沒有辦法的事情。

據(jù)深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長羅會(huì)軍透露，目前深圳城市更新市場仍處于復(fù)制和推廣期，同時(shí)也是處于惡性競爭初期，或者說局部已經(jīng)出現(xiàn)了惡性競爭。但相對應(yīng)的政策也有所調(diào)整，松緊有度。

比如計(jì)劃申報(bào)的門檻有所降低，重點(diǎn)片區(qū)合法權(quán)屬已經(jīng)下降了30%，其他地區(qū)的權(quán)屬比例達(dá)到了50%或者60%。另外，地價(jià)放松，政府試圖將地價(jià)穩(wěn)定在2015年12月底的狀況。與此同時(shí)，保障性住房和其他分配的比例明顯增加；為保住深圳先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展空間，會(huì)嚴(yán)格控制工改居和工改商。

城市更新是讓老舊土地重新盤活的有效措施，在土地緊張的深圳推進(jìn)城市更新既必要又重要，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行舊城改造時(shí)面臨著諸如談判和收地困難重重、居民安置問題以及利潤并不平衡等問題。

為化解這種舊改進(jìn)程中的尷尬是否有新的路子可走？作為舊改先驅(qū)的香港是否會(huì)對深圳有所啟發(fā)？有人就提出，像香港那樣實(shí)行強(qiáng)制售賣政策是否能達(dá)到效果。

對此，香港市區(qū)重建局規(guī)劃及設(shè)計(jì)總監(jiān)馬昭智認(rèn)為，香港在舊改方面雖說是先行者，但由于市場情況不同，區(qū)域不同，并不能一概而論，只能是做參考和經(jīng)驗(yàn)分享。

“重建也不一定是要拆，舊樓重新利用讓其盤活，才是一個(gè)正確的方向”，馬昭智指出，目前很多香港開發(fā)商已經(jīng)買了一些舊的住宅改用酒店，重新裝修更改了用途。

深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長耿延良也指出，現(xiàn)在在這個(gè)階段企業(yè)做城市更新一定要專業(yè)化的水平，對項(xiàng)目研判、對政策學(xué)習(xí)，尤其是項(xiàng)目操作要有系統(tǒng)研究，這樣才能走得更穩(wěn)更快。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。