廣州新房半年售千億 下半年或量價齊漲

2016年上半年一二線樓市火熱，在深圳、上海成交暴漲之后，同為一線城市的廣州逐漸發(fā)力，上半年創(chuàng)下了其新建商品住宅銷售額過千億的新紀錄。

根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，2016年上半年，廣州新建商品住宅成交631萬平方米，銷售金額達到1006億元，這也是廣州新建商品住宅市場有史以來首次半年銷售金額突破1000億元。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，廣州上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交57304套，同比增加34.60%；網(wǎng)簽均價為15599元/平方米，同比上升6.14%。

尤其是4-6月份，廣州市每個月的一手住宅成交量均超過萬套，這與同期上海的大漲大跌、深圳的持續(xù)下跌形成鮮明對比。由于庫存下降較快，下半年廣州新房仍面臨上漲壓力。

一二手量價齊升

2016年上半年，廣州一、二手住房成交均處于活躍狀態(tài)。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，4-6月，廣州一手房網(wǎng)簽量分別為11265套、12871套、11383套，5月的網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下了廣州一手房月網(wǎng)簽量紀錄。

分區(qū)域來看，外圍五區(qū)上半年成交量占比約66%，中心六區(qū)占比約34%。

其中，增城區(qū)以一手房網(wǎng)簽量13825套，成交面積147.55萬平方米的數(shù)據(jù)居于榜首；黃埔、蘿崗合并之后的新黃埔則以9427套網(wǎng)簽量緊隨其后，成交面積96.27萬平方米；受自貿(mào)區(qū)利好推動，近年來南沙區(qū)樓市成交量也是節(jié)節(jié)攀升，同期一手房網(wǎng)簽量為7830套，成交面積81.48萬平方米。

基于增城、南沙等外圍區(qū)域樓盤的支撐，碧桂園更是一舉奪下上半年廣州房企銷售面積冠軍。

火熱的行情讓更多外來房企進入華南市場，部分房企是首次進入。例如融創(chuàng)牽手合景泰富，憑借合作方式以增城項目首入廣州；金茂則與信達聯(lián)盟，首次在中心城區(qū)荔灣打造“金茂”系產(chǎn)品；陽光城（5.980，0.00，0.00%）則趕在6月的最后一天，以股權合作方式斬獲了南沙地塊。

6.14%的一手房房價漲幅較其它一線城市及部分熱點二線城市而言并不算高。正如廣東省房協(xié)會長蔡穗生日前曾強調(diào)的，在一線城市中，廣州樓市是房價排后的市場，同時也是健康、理性、穩(wěn)步發(fā)展的市場。

就在6月底，廣州市作為“樓市健康發(fā)展典范城市”，迎來住建部副部長陸克華等前來調(diào)研。

盡管一手房房價整體漲幅不高，但廣州各區(qū)呈分化態(tài)勢。白云區(qū)以同比26%的漲幅居11區(qū)之首，2016年上半年一手住宅網(wǎng)簽均價為29619元/平方米。

作為老城區(qū)的越秀區(qū)同比漲幅僅3%，網(wǎng)簽均價為42881元/平方米；黃埔區(qū)一手網(wǎng)簽均價同比漲幅也僅1%，均價為14844元/平方米；荔灣區(qū)則出現(xiàn)大幅下降，21054元/平方米的網(wǎng)簽均價同比下降26%；其它各區(qū)同比漲幅均在6%-12%區(qū)間內(nèi)。

從二手房來看，廣州上半年二手住宅成交均價25061元/平方米，環(huán)比2015年下半年上漲5%。中原二手住宅買賣價格領先指數(shù)則已連續(xù)上漲14個月。

中原地產(chǎn)研究認為，手握優(yōu)質(zhì)盤源的業(yè)主，放盤價普遍提高；而在市場火熱氛圍下，買家擔心房價進一步補漲，因此只要在一定范圍內(nèi)，也有心追價，促使二手成交價步步上漲。

至于一二手成交量齊升的原因，中原地產(chǎn)研究認為，寬松政策環(huán)境支持、史上最低房貸利率、交通基建利好以及2013年受“穗六條”影響的購房人群需求得到釋放均是推動因素。

豪宅項目火熱

克而瑞統(tǒng)計的2015廣州房企成交金額TOP10排行榜顯示，入榜的主要成交類型為剛需和改善型產(chǎn)品，沒有豪宅入榜，最高成交總金額為54.97億元，入榜門檻僅為25億元，從成交套數(shù)看來，同樣集中在外圍五區(qū)。

盡管廣州上半年一二手房成交數(shù)量和均價在一線城市中均不起眼，但上半年豪宅項目的火爆成為其在一線城市中的一個亮點。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，廣州頂豪項目僑鑫匯悅臺以31套、9.2億元、9980平方米的成績，分別奪得一線城市單價最高項目成交套數(shù)、成交金額、成交面積三個榜單的桂冠。

而由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，其實際表現(xiàn)要更為搶眼。據(jù)匯悅臺內(nèi)部人士透露，僑鑫·匯悅臺上半年銷售額達35億元。

另據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，上半年廣州樓市十大最貴豪宅六成在天河區(qū)，但由于活躍盤產(chǎn)品結構差異，導致均價產(chǎn)生落差。中原地產(chǎn)研究指出，龍湖天宸原著去年主要成交別墅，今年則主要為洋房，結構差異拉低了區(qū)域均價。

廣州龍湖提供的數(shù)據(jù)顯示，龍湖廣州第一盤天宸原著半年簽約逾18.4億元、簽約437套、簽約面積53481平方米，在套數(shù)、面積兩項指標中，均列天河區(qū)第一名。

整體看來，代表天河樓市半年崛起的天宸原著，與荔灣廣鋼熱盤并肩，在中心城區(qū)（天河、荔灣、越秀、海珠、白云）簽約金額中，排名第三；并在增城、南沙、花都等眾多市郊跑量熱盤包圍之下，闖進全市簽約金額第六名。

在學者馬光遠看來，廣州樓市是相對健康的市場，今年一季度深圳、上海那樣的暴漲不可持續(xù)，此后三個季度都會面臨壓力。而廣州仍有一整年的市場空間。

新房、豪宅熱度不減，廣州樓市庫存已顯著下降。上半年，廣州出臺了“供給側改革”文件，去庫存效果明顯。尤其是自二季度開始，庫存量下降明顯，同時成交量持續(xù)高位，市場整體呈“供不應求”趨勢，這樣的趨勢或將在下半年延續(xù)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，廣州一手商品住宅可售69639套，面積854.44萬平方米，較半年前縮減了7%，而剩余庫存僅夠賣8個月。

尤其是黃埔、白云、越秀、荔灣四個區(qū)的消化周期，已不足6個月，目前可售貨量除黃埔區(qū)剩6320套外，白云、荔灣、越秀區(qū)均偏緊張。

克而瑞地產(chǎn)研究指出，隨著供求關系逆轉，廣州下半年房價存在較大“補漲”可能。

合富房產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌則表示，下半年廣州樓市走勢如何，還主要根據(jù)國家政策、地方政策的形勢來判斷。

他認為，目前政策變化的可能性不大，依然看好廣州樓市下半年的前景，在供應增加的基礎上，預計成交量和價格均會上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。