美國樓市“高燒難退”，高盛：明年年底前房價將再飆16%

疫情以來，美國房價以創(chuàng)紀(jì)錄的速度攀升，創(chuàng)下30年來最大漲幅。但如果你認(rèn)為房價不可能再漲了，那你可能就錯了。高盛（Goldman Sachs）經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，未來一年房價還將繼續(xù)大漲。

“我們的模型現(xiàn)在預(yù)測，到2022年底，房價將進(jìn)一步上漲16%，”由Jan Hatzius領(lǐng)導(dǎo)的高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家團(tuán)隊在最近的一份報告中寫道。“在所有影響美國經(jīng)濟(jì)的短缺問題中，住房短缺可能持續(xù)時間最長。”

目前，美國房價同比上漲20%。疫情期間，住房庫存緊張、低利率和家庭遷移刺激了房價上漲；千禧一代首次購買房屋也刺激了樓市需求。

最近發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)顯示，美國7月平均房價同比上漲19.7%，再次刷新紀(jì)錄，創(chuàng)下逾30年來美國房市最大漲幅。

與此同時，手頭有現(xiàn)金的投資者正試圖通過購買房地產(chǎn)等硬資產(chǎn)來對沖通脹風(fēng)險，從而進(jìn)一步推高了房價。

“作為我們預(yù)測樓市多年繁榮基礎(chǔ)的供需狀況仍完好無損。”Hatzius寫道，“房屋庫存仍處于歷史性的緊張狀態(tài)，而調(diào)查顯示買房意愿仍處于健康水平。”

鑒于當(dāng)前的市場如此不同，許多專家預(yù)測房地產(chǎn)市場不會像2008年那樣出現(xiàn)崩盤。但購房者期待看到房價趨于平穩(wěn)，特別是如果美聯(lián)儲未來開始縮減資產(chǎn)負(fù)債表并提高利率。

房屋建筑商繼續(xù)面臨“逆風(fēng)”

自春季以來，美國房屋供應(yīng)量略有增加，但仍遠(yuǎn)低于疫情前的水平。供應(yīng)鏈問題正阻礙建筑商將更多新房推向市場。

“房屋建筑商繼續(xù)面臨疫情前就已存在的不利因素，尤其是缺乏建筑工人和缺乏可供建造的地塊，而疫情加劇了這些問題，”Hatzius表示。

Hatzius團(tuán)隊指出，供應(yīng)鏈中斷、木材短缺以及現(xiàn)在整個經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的勞動力短缺將進(jìn)一步導(dǎo)致延誤。

放寬分區(qū)規(guī)定和其它監(jiān)管限制

高盛還提到，有一個解決全國住房短缺的辦法，可以幫助緩解房價，但在全國范圍內(nèi)實行存在難度。

該行報告指出，經(jīng)濟(jì)研究表明，放寬幾十年來一直阻礙住房建設(shè)的分區(qū)規(guī)定和其它監(jiān)管限制將促進(jìn)房屋供應(yīng)，并降低房價和租金。但在實踐中，這在政治上是困難的。

美國的住房分區(qū)（zoning）和土地使用管制（land use regulations）歷史悠久。引入這項制度的初衷是為避免工業(yè)文明興起對傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)境的侵蝕甚至破壞，因此起初只要求住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)之間具有一定距離，但后來發(fā)展為對單個建筑的最低占地面積、容積率、空地比例等都有嚴(yán)格管制。

為了解決住房短缺問題，美國加州最近通過了SB9法案，允許業(yè)主在單戶住宅地塊上建造復(fù)式住宅（duplex），或?qū)⒌貕K一分為二，這意味著一塊地最多可以建出四個單元。

盡管利用土地建設(shè)更多的房子是緩解住房壓力最有效的辦法，但該項法案也引來不少反對之聲：有人認(rèn)為這是犧牲普通民眾的生活質(zhì)量來安置游民，并讓房產(chǎn)投機者賺得盆滿缽滿。

Hatzius指出，“目前全國范圍內(nèi)的變化似乎不太可能，有限的州和地域變化只是緩解住房短缺的部分措施”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。