上半年百城房價上漲逾7% 去庫存仍是基調(diào)

7月11日,中國指數(shù)研究院發(fā)布《2016年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》。報告顯示,2016年上半年,政策寬松趨穩(wěn),各類需求集中釋放推動市場整體高位運行,代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價格上半年累計上漲7.61%,核心一、二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。

量價高位推動下,上半年品牌房企業(yè)績大增,同時大型房企資源整合加劇,對熱點城市土地市場投資態(tài)度積極,造成地價短期急劇攀升,其中南京、蘇州等城市地價漲幅尤為顯著。而展望下半年,報告分析認(rèn)為隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策,市場量價增速將放緩,全年市場將表現(xiàn)為量價平穩(wěn)增長,絕對水平將創(chuàng)新高。由于房地產(chǎn)市場庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡,去庫存仍是下半年主基調(diào)。

十大城市二手住宅漲幅創(chuàng)近5年新高

中指院的最新報告顯示,2016年上半年,我國房地產(chǎn)市場延續(xù)上年末向好局勢。新房方面,上半年百城住宅均價累計上漲7.61%,其中一季度上漲2.94%,二季度上漲4.54%。上半年一、二、三線城市分別累計上漲12.79%、5.33%、4.27%;二季度分化趨勢明顯放緩,一線城市漲幅收窄,二線城市漲幅擴大顯著。

二手房方面,上半年十大城市二手住宅價格累計上漲12.62%,漲幅較去年同期擴大8.23個百分點,為近5年同期最大累計漲幅,其中一季度大幅上漲7.20%,二季度上漲5.05%;與新房相比,二手住宅價格累計漲幅超過新房3.77個百分點。

報告指出,政策及貨幣環(huán)境持續(xù)寬松推動樓市成交增長。上半年,50個代表城市新建住宅月均成交約3570萬平方米,同比增長近四成,絕對量為歷史同期最高水平,其中3月創(chuàng)單月歷史新高,二季度增速有所收窄。從各級城市來看,上半年各類城市同比均增長,二線城市成交同比增幅最高。

二手房方面,十大城市二手住宅累計成交77.59萬套,同比增長42.5%,其中二季度各月成交持續(xù)環(huán)比下降,6月同比亦下降。庫存與去化方面,受益于成交快速增長,20個代表城市可售面積約12800萬平方米,同比下降25.3%,絕對量處近兩年最低水平,庫存消化時間縮短至7.7個月。

樓市量價的變化也體現(xiàn)在房企的銷售業(yè)績上。

上半年,房企銷售業(yè)績大幅提升,115家房企銷售業(yè)績突破50億元,重點監(jiān)測的20家品牌房企銷售額同比增長59.8%,代表企業(yè)目標(biāo)完成率達六成。拿地方面,市場回暖激發(fā)品牌房企補倉熱情,代表房企累計拿地面積同比增長49.1%,其中二線城市拿地占比顯著提高。融資方面,融資成本維持低位,房企融資規(guī)模創(chuàng)新高。企業(yè)整合方面,大型房企兼并重組壓力增大,行業(yè)洗牌將進一步加劇。

房企的拿地?zé)崆楹透鞯赝恋毓?yīng)緊張也推高了地價。上半年,全國300個城市各類用地推出及成交面積同比分別下降3.9%和0.9%,絕對水平均創(chuàng)近六年同期新低。一線城市住宅土地成交面積大幅下降,二線城市整體成交面積微增。

但在價格方面,高價土地成交致各類用地成交樓面價同比上漲33.9%,溢價率達40.9%。各線城市樓面價同比均上漲、溢價率均提高。其中,二線城市土地出讓金占比明顯提升,樓面均價同比漲幅在各級城市中最顯著,特別是蘇州、南京、杭州等城市地價翻倍。

下半年銷售面積或同比下降

報告認(rèn)為,在多重政策利好影響下,上半年一線及部分熱點二、三線城市的樓市顯現(xiàn)過熱發(fā)展態(tài)勢。

隨著城市分化加劇,地方因城施策調(diào)控呈現(xiàn)差異化。部分熱點城市樓市調(diào)控已逐漸收緊,限購加碼、限貸限價政策接連出臺。而多數(shù)三、四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻,多管齊下去庫存仍是重點。同時,成渝、長三角城市群規(guī)劃落地,“營改增”進入實施階段,住房租賃市場頂層設(shè)計出臺,住房制度建設(shè)等長效機制逐步完善,中央層面房地產(chǎn)政策趨于穩(wěn)定。

對于下半年的樓市走向,報告分析,去年以來的寬松貨幣信貸政策推動熱點城市量價高漲,但二季度以來貨幣信貸環(huán)境有趨緊態(tài)勢。雖然下半年整體貨幣信貸政策預(yù)計趨穩(wěn),但針對熱點城市房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信貸政策收緊預(yù)期加強。

報告認(rèn)為,由于因城施策基調(diào)下各地政策分化將會更為顯著,房地產(chǎn)多元化政策將會推動住房制度改革加快,促進庫存去化。但下半年熱點城市調(diào)控政策存在收緊預(yù)期,需求釋放有限。

與此同時,受去年同期高基數(shù)的影響,下半年銷售面積同比下降是大概率事件,但全年仍將保持同比增長,增幅可能會在4.6%—6.6%之間。而隨著下半年成交面積下降,成交價格增幅放緩,預(yù)計全年銷售額同比增幅在13.3%—15.3%之間。

供應(yīng)方面,報告預(yù)計下半年貨幣信貸政策趨穩(wěn),銷售回落,新開工增速較上半年會有所下降,但仍將持平于去年同期,全年新開工面積同比增幅可能在6.4%—8.4%之間。另外,新開工趨穩(wěn)、企業(yè)資金狀況良好,房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長,較上半年略有放緩,全年同比增速可能在5.7%—7.7%之間。

就不同城市下半年的樓市走向,報告認(rèn)為,在城市分化不斷加劇的背景下,各類城市面臨不同的風(fēng)險與機遇。

一方面,一線及蘇州、南京等二線城市在寬松的貨幣及政策環(huán)境下,市場急劇升溫。但成交大幅增長透支未來需求,而房價高企也導(dǎo)致市場觀望情緒漸濃,加之杠桿水平持續(xù)升高、信貸政策收緊預(yù)期加強,將導(dǎo)致下半年市場出現(xiàn)波動。另一方面,三、四線城市去庫存初見成效,但短期及中長期庫存仍處于高位,且部分二線城市非住宅市場供應(yīng)過剩,下半年仍以去庫存為主,企業(yè)可抓住相關(guān)政策機遇加快去庫存。

■連線

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉:

銷售業(yè)績搶眼

難改去規(guī)模需求

2016年上半年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗,“千億軍團”房企的數(shù)量從去年上半年的1家增加到5家,預(yù)計全年千億房企數(shù)量將在10家左右。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,總的來看,2016年上半年“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢,市場進一步向品牌房企集中,分化發(fā)展格局愈加明顯。但他也指出,今年上半年房企業(yè)務(wù)規(guī)模的繼續(xù)擴張,主要受企業(yè)規(guī)?；瘮U張慣性影響,銷售業(yè)績回升的表現(xiàn)并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)模化的擴張模式繼續(xù)前行。

“事實上,由于市場去庫存壓力、銷售業(yè)績指標(biāo)等因素,龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低,甚至有的龍頭房企為了實現(xiàn)短期規(guī)?；?yīng),基本貼著成本跑量,導(dǎo)致利潤率下滑明顯,規(guī)模化后房企的日子已經(jīng)不再那么好過。”張宏偉說。

他認(rèn)為,不能只看龍頭房企銷售業(yè)績規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗,還應(yīng)該看其真實的內(nèi)在指標(biāo)。傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)走向“白銀十年”,規(guī)?；瘯r代已經(jīng)過去,房價走勢會相對平穩(wěn),房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢。

“房企在規(guī)模化擴張的同時,市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率,如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題,”張宏偉表示,同時也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?。房企更?yīng)該著眼未來,關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?布局戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè),謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展,營造未來贏利機會。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。