穩(wěn)定仍是樓市調(diào)控主基調(diào)

從近期地方密集召開(kāi)的兩會(huì)以及住建部門(mén)年度工作會(huì)議透露的房地產(chǎn)調(diào)控政策看,因城施策、確保當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展仍是各地主要方式和政策目標(biāo)。

調(diào)控力度不一

具體看,各地政策調(diào)控力度不一,因地制宜、一城一策、培育發(fā)展租賃市場(chǎng)等成為多地房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。

河南省兩會(huì)提出,2019年將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任,堅(jiān)持因地制宜、綜合施策,實(shí)行“一城一策”。

福建省兩會(huì)指出,2019年要健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,夯實(shí)城市主體責(zé)任,編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃,福州、廈門(mén)編制“一城一策”實(shí)施方案,切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期;堅(jiān)持租購(gòu)并舉,推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造,加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房建設(shè),培育租賃市場(chǎng),完善住房保障體系。

江蘇省、北京等地強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足民生需求以及繼續(xù)大力推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展。江蘇省兩會(huì)指出,2019年要加大住房保障力度,落實(shí)好城市主體責(zé)任,因城施策健全市場(chǎng)體系和保障體系,著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問(wèn)題。

北京兩會(huì)指出,2019年將出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場(chǎng)政策措施,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定;多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬(wàn)套(間)、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬(wàn)套,完成棚戶(hù)區(qū)改造1.15萬(wàn)戶(hù)。

上海近期發(fā)布《關(guān)于本市保障性住房配建的實(shí)施意見(jiàn)的通知》,凡新出讓土地、用于開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目(租賃住房建設(shè)項(xiàng)目除外),均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建保障性住房及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車(chē)位。

《佛山市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房管理辦法(試行)》近日發(fā)布,規(guī)定相關(guān)項(xiàng)目權(quán)屬證書(shū)按項(xiàng)目整體核發(fā),并注明僅用于租賃住房建設(shè),不得轉(zhuǎn)租,未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓;符合條件的運(yùn)營(yíng)主體可通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、租賃住房租金收益權(quán)質(zhì)押等方式融資;承租人按規(guī)定享受新市民有關(guān)義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。

住建部近日發(fā)布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見(jiàn)的函》,原則同意福州、南昌、青島、?？?/strong>、貴陽(yáng)5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案;促進(jìn)建立多主體供給,多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

加強(qiáng)公積金監(jiān)管成為趨勢(shì)。江西省近期召開(kāi)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議,強(qiáng)調(diào)繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,加強(qiáng)住房公積金運(yùn)營(yíng)監(jiān)管,強(qiáng)化房地產(chǎn)交易監(jiān)管,治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

值得注意的是,浙江首個(gè)商地使用權(quán)續(xù)期方案近期出爐。海寧市國(guó)土資源局發(fā)布公告,龍祥大廈(含龍祥大酒店)土地協(xié)議出讓,續(xù)期20年,按照3137元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此類(lèi)土地使用權(quán)到期的操作具有積極的借鑒意義。地價(jià)補(bǔ)繳通過(guò)一次性補(bǔ)繳土地出讓金,成本可控。基本上滿(mǎn)足了此類(lèi)房產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途。

穩(wěn)仍是主基調(diào)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,近期多地兩會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)的各種定調(diào)不斷發(fā)布。整體看,2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)。同時(shí),地方政府仍是房地產(chǎn)調(diào)控的政策制定主體。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)下,調(diào)控政策也出現(xiàn)一些變化。

不過(guò),張大偉指出,從過(guò)往的房地產(chǎn)政策看,核心政策仍然是限貸和限購(gòu)。過(guò)去的認(rèn)房不認(rèn)貸,或普遍性的不約束多套房貸款,使得市場(chǎng)杠桿率過(guò)高。而2018年以來(lái),熱點(diǎn)城市基本上均執(zhí)行嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸,且大部分二套房貸款首付都在60%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng),其他政策調(diào)整對(duì)樓市影響有限。整體看,2019年房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外的政策微調(diào),整體政策基本面依然較緊。