去庫存仍是樓市主基調(diào) 亟待需求端與供給端同時發(fā)力

部分機構(gòu)認(rèn)為，近期一線城市房價快速上漲與需求、區(qū)位等因素均有關(guān)系，但三四線城市房地產(chǎn)去庫存任務(wù)艱巨，仍待需求端與供給端同時發(fā)力。

樓市寬松預(yù)期升溫

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授、宏觀經(jīng)濟研究中心主任盧鋒表示，在城市化的背景下，一線城市房地產(chǎn)的需求存在很大沖動，超脫于全國房地產(chǎn)行業(yè)。在盧鋒看來，房價的突出問題是區(qū)位，目前房價異動充分反應(yīng)了這一點。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，2016年2月政府連續(xù)打出組合拳，前所未見的密集調(diào)控再次強調(diào)了樓市去庫存的主基調(diào)，政策信號持續(xù)走強將提升房地產(chǎn)的寬松預(yù)期。

興業(yè)證券研究報告顯示，2016年初潛在的住宅庫存可能包括4.5億平方米待售庫存和2億平方米待開發(fā)面積（根據(jù)待開發(fā)土地面積推算），共約47億平方米庫存。值得注意的是，2015年房地產(chǎn)銷售回暖，但地產(chǎn)商拿地的意愿普遍較弱，房地產(chǎn)庫存已在逐漸去化，尤其是待開發(fā)土地面積在2016年初可能會有一個較快幅度的下降。

中信證券研究部分析師陳聰認(rèn)為，一線城市房價上漲快，三四線城市房價上漲不快，主要是因為一線城市人口明顯凈流入。一線城市人口凈流入背后，則是基礎(chǔ)設(shè)施更完善，產(chǎn)業(yè)分工更細(xì)化，公共服務(wù)更優(yōu)質(zhì)。

國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平表示，住宅投資告別高增長時代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，要避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風(fēng)險。在增速換擋期，住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)或下降狀態(tài)，從數(shù)量擴張步入質(zhì)量提升。

房地產(chǎn)政策或有后手

國信證券分析師董德志認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫存，一方面要需求端的銷售面積增加，另一方面也要供給端的新開工面積進一步減少。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，在需求端，可供選擇的政策儲備主要有降成本、加杠桿、調(diào)公積、輕稅負(fù)和增人口；在供給端，最主要的是土地資源和存量住房的配置和管理。

任澤平建議，我國可研究探索居民購房時首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期，避免購房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹對貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實貸款利率長期不變。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，作為住房金融系統(tǒng)重要支持的公積金體系有較大提升空間，資產(chǎn)證券化的開啟預(yù)計能夠釋放萬億資金，大幅提升對合理購房需求的支持力度。此外，REITs、住房保障銀行等新興金融體系的快速發(fā)展能夠為棚戶區(qū)改造，保障房安置貨幣化以及政府回購商品房提供資金支持。未來多層次的住房金融系統(tǒng)將成為支撐房地產(chǎn)市場改革的中堅力量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。