廣州深圳房價下半年或分化：廣州還有上漲空間

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2016年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。值得注意的是，在這一組數(shù)據(jù)當(dāng)中，多個關(guān)鍵性數(shù)據(jù)出現(xiàn)了回落的態(tài)勢。多位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士向南都記者表示，回落并不是下降，下半年保持平穩(wěn)。在被質(zhì)疑是否已出現(xiàn)拐點之說時，南都記者也從分析人士那里得到了否定的答案，“拐點之說并不準(zhǔn)確。”

此外，廣深兩地下半年房價走勢如何？普遍觀點認(rèn)為，即便房價上漲，漲幅也會有所收窄。

下半年銷售增速或進(jìn)一步回落

報告顯示，2016年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%，扣除價格因素實際增長8.0%，增速比1-5月份回落0．9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

此外，1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5．3個百分點；商品房銷售額48682億元，增長42．1%，增速回落8．6個百分點。

值得關(guān)注的是，在這幾個關(guān)鍵性數(shù)據(jù)當(dāng)中，出現(xiàn)了“回落”跡象。合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為，回落并不意味著下降。相比2015年“3·30政策”之后所帶來的放量，今年1-6月的表現(xiàn)明顯后勁不足，市場因此蔓延出“悲觀”情緒。

同時，龍斌并不贊同“拐點之說”，“下半年三四線城市去庫存仍然是主流，而一二線城市價格將處于穩(wěn)定區(qū)間。”

新城控股高級副總裁歐陽捷對南都記者表示，“今年上半年的房價上漲是非常明顯的，超過了14%。房價上漲使得部分購買力不足的客戶暫時退出市場。”

鏈家研究院回復(fù)南都記者采訪時，分析了1-6月市場成交量整體放緩的原因，“一季度以來高速增長主要來自于今年信貸投放的擴(kuò)張，信貸擴(kuò)張一方面降低了購房者門檻，增加了購買能力，另一方面提高了房價上漲的預(yù)期，導(dǎo)致大量剛性需求和改善性需求集中入市。”

“然而，這種火爆狀態(tài)不可持續(xù)。”鏈家研究院認(rèn)為，二季度以來，貨幣政策的邊際收緊跡象改變了消費者預(yù)期，對成交量影響較大。此外，考慮到去年基數(shù)逐季度回升以及部分城市開始啟動“限貸”帶來的抑制效應(yīng)，下半年銷售增速將進(jìn)一步回落。

如何理解市場所認(rèn)為的“拐點之說”？鏈家研究院認(rèn)為，前期需求過度釋放，去年基數(shù)比較高。因此，下半年，房地產(chǎn)成交量總體增速放緩。

“市場并不存在拐點，景氣指數(shù)回落并不完全代表市場真的不好，只是顯示了中小開發(fā)商的日子越來越難過。”歐陽捷認(rèn)為。

此外，值得一提的是，今年上半年部分城市土地市場異?；馃幔咭鐑r地塊頻出。據(jù)合富輝煌（中國）市場研究中心報告顯示，上半年全國大中城市土地市場火爆，北京、上海、南京、合肥等多個熱點城市“地王”頻出，平均樓面地價大幅增長，同比去年普遍上升超過5成。

廣深房價趨于分化

值得注意的是，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)報告研究對象涵蓋31個省，而今年一二及三四線城市分化明顯。多位分析人士也認(rèn)為，整體數(shù)據(jù)情況并不能完全反映個別城市的市場狀況，尤其在一線城市。

觀察廣州上半年市場情況，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年廣州新建商品住宅成交創(chuàng)歷史新高，網(wǎng)簽57084套。據(jù)合富輝煌（中國）市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，廣州將有4萬套新貨上市。

萬科廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，并未太多關(guān)注國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，上半年廣州萬科銷售狀況良好，下半年依然看好廣州市場。他還特別強調(diào)廣州部分郊區(qū)例如蘿崗，隨著交通和產(chǎn)業(yè)逐步完善，房價還有上漲的空間。

一位投資性購房者也向記者坦言，目前廣州郊區(qū)的房子仍有很大的需求，投資性購房的熱情不減。

深圳市場的情況卻不盡相同。在與一位深圳購房者交談過程中，對方透露，“去年以800萬價格購買的一套房產(chǎn)今年很難出手，由于是學(xué)位房，才得以以原來相近的價格出手。”記者了解到，目前深圳投資性購房者趨于謹(jǐn)慎。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳二季度受到“3·25新政”調(diào)控的影響，市場交易量急速回落：新房月均為2617套，較一季度下降48.7%，比去年同期下降55．6%；價格方面，上半年深圳新房成交均價為51000元/平方米，同比上漲81．9%。6月份突破6萬元/平方米，同比增長1倍。

龍斌認(rèn)為，“今年上半年深圳房價上漲過快，已經(jīng)觸頂。下半年在沒有政策加碼的情況下，房價甚至?xí)霈F(xiàn)略微下降。”

據(jù)鏈家研究院預(yù)測，在政策不再收緊的情況下，下半年深圳房價仍然會保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢，漲幅或因成交量下降有所收窄。

“深圳樓市的主要問題仍然是供不應(yīng)求，但是房價上漲速度過快，擠走了剛性需求和改善性需求，也導(dǎo)致東莞、惠州等地房價地價的上漲。深圳房價目前已處于高位，投資客暫時不會入場。”歐陽捷說道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。