降準“來襲”，房地產信貸環(huán)境有望繼續(xù)改善

12月6日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。

此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。每次降準，市場非常關注其對房地產行業(yè)影響，業(yè)內人士普遍認為，此次降準主要是為了引導金融機構積極運用降準資金加大對實體經濟特別是中小微企業(yè)的支持力度，并非針對房地產行業(yè)。但降準也將會帶來社會整體資金面的改善，將在一定程度利好房地產行業(yè)。

降準改善資金面一定程度利好房地產

市場普遍判斷，降準對房地產行業(yè)影響有限，尤其不會從根本上改變目前的房地產調控政策及“房住不炒”定位。

“從央行的表態(tài)來看，目前穩(wěn)健貨幣政策取向沒有改變。”58安居客房產研究院分院院長張波說，降準的目的是加強跨周期調節(jié)，優(yōu)化金融機構的資金結構，提升金融服務能力，支持的主要是實體經濟。從釋放資金的使用來看，部分資金將被用于歸還到期的中期借貸便利，另外則被金融機構用于補充長期資金。

央行稱，此次降準為全面降準，除已執(zhí)行5%存款準備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.5個百分點。據測算，此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。

盡管業(yè)內人士普遍認為，降準對房地產行業(yè)影響有限，但社會整體資金面改善，也將在一定程度上利好房地產行業(yè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析說，降準的大背景下，銀行對于房貸投放的力度可以增強，因為資金配置能力在提高，進而有助于帶動按揭貸款、開發(fā)貸款等領域的活躍。“尤其是此前銀保監(jiān)會提及重點保障剛需和改善型購房需求，據此可以認為，后續(xù)房貸多投向此類領域也是一個趨勢。”

在市場人士看來，此次降準也將給房地產行業(yè)注入信心。張波說，四季度央行強調金融機構對房地產合理資金需求要給予支持，加上此次降準，市場釋放積極信息在一定程度上能緩解房企現(xiàn)金流壓力，提振市場信心，并有有利于維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

放款周期縮短、利率水平走低有望延續(xù)

中原地產首席分析師張大偉說，2021年房地產市場波動主要原因這一就是房貸政策。“9月是貸款最緊張時期，10月到11月開始明顯緩和，積壓的房貸逐漸會在2022年一季度釋放。”

多地二手房成交量變化印證了這一判斷。11月份，北京、深圳二手房住宅網簽套數(shù)分別為11851套和2211套，環(huán)比分別上漲27%和38%。兩地都結束了二手房交易量連續(xù)七個月下跌的局面。

研究機構克而瑞11月30日發(fā)布的研報顯示，在房貸放款周期方面，上海由此前的四個月以上縮短至兩個月左右，長三角城市合肥由此前的六個月以上縮短至三個月。

在放款周期壓縮的同時，房貸利率也出現(xiàn)一定程度的松動?？硕鹧袌箫@示，11月份，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率。如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%；廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

不過，房地產市場，尤其是二手房探底過程還未結束。中指研究院11月百城價格指數(shù)，百城二手住宅平均價格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴大0.04%。其中，二手房價環(huán)比下跌的城市有68個，達到2020年6月以來的最高值。

在央行宣布降準當天，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。對于房地產行業(yè)，會議提出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

“房地產信貸環(huán)境有望繼續(xù)改善。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說，一方面，降準釋放流動性，房貸利率下降、放款速度加快；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務。“這將會鞏固行業(yè)11月出現(xiàn)的復蘇局面，對今年四季度以及明年一季度的市場構成利好。”

此外，各地保障性租賃住房建設受到市場關注。以上海為例，“十四五”期間，上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上；到“十四五”末，全市將累計建設籌措保障性租賃住房60萬套（間）以上，其中40萬套（間）左右形成供應，這將極大緩解新市民、青年人的住房困難。

“保障性住房建設既能夠在一定程度上對沖房地產投資下行的壓力，也能夠推動實現(xiàn)租購并舉住房體系實現(xiàn)，解決新市民、青年人住房困難。”許小樂說。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。