機(jī)構(gòu)稱樓市庫存消化期還需14年 高庫存只能借空間調(diào)整

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飛漲、地王頻出正在把樓市去庫存這個(gè)大背景沖淡。但對(duì)于大部分三四線城市來說，積壓著的大量庫存卻是繞不開的結(jié)。

在7月30日舉行的2016網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵表示，與城鎮(zhèn)化進(jìn)行結(jié)合、完善大城市、特大城市周邊小城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是當(dāng)前去庫存和降房?jī)r(jià)的重要方向。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)庫存積壓為56億平方米。而中心建設(shè)證券統(tǒng)計(jì)積壓為142億平方米，安信證券統(tǒng)計(jì)為98億平方米，北師大統(tǒng)計(jì)為87億平方米。按2006年到2015年全國(guó)房子每年銷售10個(gè)億來計(jì)算，中信建投證券統(tǒng)計(jì)的庫存消化可能需要14年。

李鐵認(rèn)為，14年的庫存消化期并不是危言聳聽。以他調(diào)查過的一個(gè)城市為例，此城市現(xiàn)在房子積壓為480萬平方米，最高一年消化30萬平方米，這意味著這個(gè)城市的庫存消化需要16年。

去庫存的關(guān)鍵在進(jìn)行空間調(diào)整，即通過完善主城區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施，使人口向中心城市周邊導(dǎo)入。“國(guó)外解決住房問題就是在空間上通過城市群、都市間中小城市來解決”。

在李鐵看來，最近熱炒的北三縣與北京之間就是空間調(diào)整的范本。北三縣房?jī)r(jià)上漲，但是與北京主城區(qū)房?jī)r(jià)還是有比較大的差距，而這個(gè)差距就是中低收入人口非常合理的一個(gè)選擇。

但中國(guó)目前發(fā)展的問題是，大城市、特大城市周邊中小城市發(fā)展滯后，基礎(chǔ)設(shè)施配置嚴(yán)重滯后，不能有效通過這些周邊中小城市來緩解主城區(qū)人口壓力。

以城際軌道交通為例，東京周邊地鐵有2013公里，倫敦周邊有3242公里，紐約周邊有1632公里，巴黎周邊是1883公里。而北京周邊有89公里，上海周邊有56.4公里，與國(guó)外的差距有幾十倍。

另外，李鐵認(rèn)為，調(diào)整房地產(chǎn)戶型結(jié)構(gòu)也是解決當(dāng)前高庫存的一個(gè)方法。判斷的依據(jù)是中低收入人群供房供給不足，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，住房供給90平方米以上的占74.3%，90平方米以下的占25.7%。

高庫存和高房?jī)r(jià)只能通過空間調(diào)整，要改變我們的城市格局和布局，要尊重市場(chǎng)規(guī)律來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才有可能既調(diào)整了熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)問題，又解決區(qū)域間各種要素不均等帶來的庫存積壓?jiǎn)栴}。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。