下半年房地產(chǎn)市場面臨調控已成事實

從以往出現(xiàn)過熱階段的樓市表現(xiàn)來看，每當市場過熱時，全國性的調控政策勢必會出臺，為樓市降溫。更為關鍵的是，當前實體經(jīng)濟收益下降明顯，使得資金“脫實向虛”進入投機領域，形成惡性循環(huán)，致使實體經(jīng)濟收益進一步下降，影響中國經(jīng)濟的良性發(fā)展。因此，下半年房地產(chǎn)市場面臨調控幾乎已成事實。

“調控主線很可能是因城施策，對于一二線熱點城市來說，隨著相關政策的出臺，樓市會進入調整期；三四線城市去庫存仍將是重要任務。”房地產(chǎn)業(yè)內人士及相關專家在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，房價則會繼續(xù)上漲，但漲幅會弱于今年上半年。

因城施策將成調控主線

有分析認為，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也將因城施策。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受本報記者采訪時表示，對房地產(chǎn)市場的調整，今年早些時期政府已開始著手對價格上揚過快的地方“因城施政”進行收緊。但是，從目前的現(xiàn)狀來看，簡單的行政管制政策很難達到調控市場的目的，還需要多方面措施相互配合才能有效。

對一線及部分熱點二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。

“特別是要加強一線城市的土地供應問題。”劉元春認為，一線城市樓市已經(jīng)在限購，但需求依然旺盛，這說明市場有需求基礎，所以應擴大土地供給。但事實上，去年以來，一線城市的土地供應量下降了約40%-50%，土地成本上升，導致開發(fā)商和消費者的成本均大幅上升。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受本報記者采訪時說，中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，進入下半年之后，其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。

據(jù)其透露，下半年國家會嚴控“地王”，雖然政策尚沒有出臺，但是會提前預警。據(jù)其介紹，國土資源部等多部委已經(jīng)向熱點城市研究部署防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價異常的應對措施。

與此同時，在劉元春看來，去庫存仍然是懸在中國經(jīng)濟頭頂?shù)囊话褎?。因此，對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。

張宏偉告訴記者，為了緩解庫存壓力，有的地方放緩或停止了土地供應，如常州市已經(jīng)停止土地供應兩年多了，計劃停止三年時間，從長期來看，減少供應一定會緩解庫存壓力。另外，庫存壓力大的城市，政府仍然會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復蘇和回升，鼓勵住房消費，這些措施包括暫停供地、調整普通住宅標準、契稅優(yōu)惠等稅費措施，鼓勵人才購房等人才類政策，鼓勵購房入戶等戶籍政策，允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

樓市資金收緊趨勢明顯

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在寬松的貨幣環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的“吸金”作用明顯。據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年，商品房銷售額4.9萬億元，同比增速達42.1%，盡管較一季度增速放緩，但仍處于較高水平。

并且，今年上半年房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款比重創(chuàng)新高，個人住房貸款高歌猛進。據(jù)統(tǒng)計，2013年以來，房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款的比重始終維持在25%以上的較高水平，而2016年上半年占比更是高達38.9%，創(chuàng)近6年最高水平。

“這一輪一線城市房價的飆升其實很容易讓大家聯(lián)想到2014年底到2015年股市大幅上漲的情形。當時股市上漲一個很大的原因便是因為有大量流動性注入了股市。”摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學家章俊此前分析表示，當前的情形也十分相似，釋放出的大量流動性并沒有進入實體經(jīng)濟，而是流向了房地產(chǎn)市場。

劉元春說，當前很多資金不愿意投入實體經(jīng)濟，而是更愿意投資房地產(chǎn)，使得土地價格大幅上揚，房價隨之上漲，市場預期進一步攀升，市場進入惡性循環(huán)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。