高盛：預(yù)計(jì)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將從2017年末開(kāi)始下跌

高盛在最新的中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告中稱(chēng)，預(yù)計(jì)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將從2017年末開(kāi)始下跌，一線(xiàn)城市因土地供給有限且更加受到資金青睞，在接下來(lái)的幾年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)只會(huì)短暫下跌，隨后的反彈力度和速度將遠(yuǎn)超二線(xiàn)城市，最終會(huì)跨越周期高點(diǎn)，再創(chuàng)新高。

本輪周期與此前幾輪上行周期明顯不同的趨勢(shì)是，一二線(xiàn)城市地價(jià)上漲速度明顯快于實(shí)際房?jī)r(jià)，尤其是在二線(xiàn)城市。由于二線(xiàn)城市供給充足，且受經(jīng)濟(jì)下行影響更為嚴(yán)重，高盛認(rèn)為大多數(shù)二線(xiàn)城市的長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)不太可能追隨一線(xiàn)城市。

二線(xiàn)土地儲(chǔ)備快速增加，一線(xiàn)供給下降

中國(guó)前40大二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)儲(chǔ)備土地面積自今年2季度以來(lái)快速回升，今年前8個(gè)月的土地銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額比去年同期分別上升11%和106%。兩項(xiàng)指標(biāo)的同比差距巨大的原因在于地價(jià)大幅上升。同時(shí)一線(xiàn)城市的土地銷(xiāo)售量因供給受限，同比接近腰斬，跌幅達(dá)46%。

隨著今年二季度以來(lái)二線(xiàn)城市土地儲(chǔ)備加速，預(yù)計(jì)從今年四季度開(kāi)始新項(xiàng)目推盤(pán)將會(huì)提速；四季度新開(kāi)盤(pán)面積同比增速有望達(dá)到40%-50%（年初至今為20%-30%）。

2017年末或現(xiàn)拐點(diǎn)

高盛預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比增速（年初至今33%）將在四季度放緩至10%-15%并在2017年降至0%。這將帶動(dòng)銷(xiāo)售去化率（sell-throughrate)從當(dāng)前103%的水平逐步下降。高盛采用的銷(xiāo)售去化率時(shí)間跨度為12個(gè)月，103%的銷(xiāo)售去化率代表在12月內(nèi)，銷(xiāo)售出去的建筑面積/新上市的的建筑面積=103%。

在以往幾輪周期當(dāng)中，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在銷(xiāo)售去化率降至80%左右時(shí)開(kāi)始下跌，一線(xiàn)城市下降至90%左右時(shí)開(kāi)始下跌，預(yù)計(jì)這一情形可能將在2017年末重現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。