房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力正在衰減

在國(guó)慶節(jié)長(zhǎng)假來(lái)臨之前，各地紛紛推出新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。市場(chǎng)認(rèn)為，如果地方政府在地產(chǎn)調(diào)控方面仍無(wú)動(dòng)于衷，那在這個(gè)長(zhǎng)假，可能又會(huì)掀起一輪搶購(gòu)房子的熱潮。

　　9月26日，南京市發(fā)布《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理的意見(jiàn)》，提出進(jìn)一步增加商品住房上市供應(yīng)、加大商品住宅土地供應(yīng)、穩(wěn)定商品住房價(jià)格以及強(qiáng)化綜合執(zhí)法等措施。9月27日，杭州市宣布，在市區(qū)范圍內(nèi)(含蕭山、余杭、富陽(yáng)、大江東)暫停實(shí)施購(gòu)房入戶(hù)政策；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于50%。9月28日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局宣布，自10月8日起，全市全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。市場(chǎng)仍不清楚這一改革對(duì)市場(chǎng)將會(huì)帶來(lái)什么影響，是否為下一步改革做準(zhǔn)備，比如征收房地產(chǎn)稅。此外，濟(jì)南、昆山等地在28日推出了調(diào)控政策。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這些措施姍姍來(lái)遲。市場(chǎng)本身的勢(shì)能已如強(qiáng)弩之末，恐慌性、投機(jī)性的購(gòu)買(mǎi)力差不多消耗殆盡，一些號(hào)稱(chēng)新盤(pán)“日光”或者神秘大客戶(hù)搶購(gòu)幾十套房子的消息被證實(shí)是偽造的傳言。這意味著一些開(kāi)發(fā)商、中介等開(kāi)始制造恐慌情緒以刺激市場(chǎng)。另一個(gè)樓市短期見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)更加清晰，即越來(lái)越多的上市公司拋售房產(chǎn)。

　　杭州、南京、蘇州等二線城市的調(diào)控政策比較溫和，不像一線城市那樣嚴(yán)厲。一定程度上是因?yàn)檫@些城市的樓市在過(guò)去并沒(méi)有被大肆炒作。但過(guò)去幾個(gè)月，由于一線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期過(guò)快上漲的示范效應(yīng)，以及流動(dòng)性擴(kuò)張帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期，讓一些投資或投機(jī)客將這些城市看作投資洼地，紛紛涌入炒作。可以說(shuō)，推動(dòng)二三線城市樓市狂飆的主要力量是投資或投機(jī)客，他們的這種“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極入市。但這些城市供需并不緊張，回落空間比較大，因此，當(dāng)?shù)卦谡{(diào)控上也比較溫和。

　　在積極購(gòu)房以及地方政府出手調(diào)控的過(guò)程中，人們可能忽視了推動(dòng)此次樓市狂飆的基本力量。在很多城市的購(gòu)房熱潮中，投資性客戶(hù)往往是主力。也就是說(shuō)，所謂的本地剛需并不很多，主要是以本地與外地的投資者為主。這意味著，在房?jī)r(jià)被進(jìn)一步推高之后，剛需的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)非常不足，短期內(nèi)剛需接盤(pán)的能力有限。我們可以理解為，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲有較強(qiáng)的預(yù)期(源于對(duì)信用擴(kuò)張而非經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期)，二線城市相對(duì)一線價(jià)格較低(事實(shí)上是一線高估而非二線低估)，因此，在資產(chǎn)荒以及投資收益率較低的背景下，大量資金參與所謂的“價(jià)值洼地”的地產(chǎn)投機(jī)。

　　但是，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力正在衰減。自2000年至2008年，房改、城市化以及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)了房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，2009年-2012年則是由信用非理性擴(kuò)張刺激樓市繼續(xù)暴漲。而現(xiàn)在，城市化進(jìn)程隨著工業(yè)化結(jié)束開(kāi)始大幅放緩，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力越來(lái)越大且面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)，非理性的信用擴(kuò)張因整體杠桿率的不斷上升而受到限制，而且人口老齡化進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)始，所有這些因素加在一起，使得支撐樓市繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足。尤其是此次經(jīng)歷了暴漲的部分二三線城市，本地剛需本來(lái)就有限，房?jī)r(jià)大幅上漲后更將潛在的需求阻擋在外，因此，受信用擴(kuò)張推高的房?jī)r(jià)沒(méi)有理由會(huì)繼續(xù)上漲。

　　我們認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)的上漲主要是由改善型需求推動(dòng)，即之前的租房者購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較低的小戶(hù)型，而原來(lái)的業(yè)主再去置換大戶(hù)型，通過(guò)這樣的鏈條推動(dòng)了高端物業(yè)的價(jià)格上漲。但隨著價(jià)格的上漲，具有支付能力的剛需客戶(hù)大幅減少，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)喪失動(dòng)力。

　　由于一線城市土地供應(yīng)受限，不存在樓市供過(guò)于求的情況，因此，應(yīng)該抓住這個(gè)時(shí)機(jī)推出房地產(chǎn)稅，并醞釀遺產(chǎn)稅，以擠出投資性房產(chǎn)，同時(shí)，通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)抑制房?jī)r(jià)。一線樓市資源稀缺，如果有大比例投資性住房，就會(huì)扭曲市場(chǎng)，加速價(jià)格上漲。此外，二線城市房?jī)r(jià)暴漲很大程度源于投資需求推動(dòng)，征收房產(chǎn)稅會(huì)將這些需求踢出市場(chǎng)，從而讓住房真正滿足人們的居住需求。因此，在各地調(diào)控措施穩(wěn)定市場(chǎng)之后，政府部門(mén)應(yīng)該采取治本的方式，增加持有成本，打擊投機(jī)性需求，讓樓市健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。