房產(chǎn)債務(wù)規(guī)模4年增150% 中小開發(fā)商潛在風(fēng)險(xiǎn)更大

恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約情況接連出現(xiàn)，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。世邦魏理仕昨日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)債務(wù)》報(bào)告稱，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模、債務(wù)延期呈上升趨勢(shì)，中小型開發(fā)商潛在風(fēng)險(xiǎn)更大。

去年，佳兆業(yè)集團(tuán)因未能支付離岸債券利息，引發(fā)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。隨后，恒盛地產(chǎn)又出現(xiàn)2650萬(wàn)美元利息延遲支付的情形。雖然恒盛地產(chǎn)在寬限期內(nèi)完成支付利息，但是接連發(fā)生的債務(wù)危機(jī)事件，讓債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為行業(yè)關(guān)注的重要話題。今年前三季度房地產(chǎn)銷售回暖，為開發(fā)商提供了更多的現(xiàn)金流。不過，在國(guó)慶期間20多個(gè)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，以及土地價(jià)格的不斷走高，為開發(fā)商未來(lái)的債務(wù)償還能力增加了不確定性。

世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，除了銷售得到的現(xiàn)金流，銀行貸款也是開發(fā)商的重要融資渠道之一。在寬松的貨幣政策下，房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比重呈上升趨勢(shì)，從2011年的15%左右上升到今年的接近35%。此外，從2014年開始，境內(nèi)債券的比例明顯上升。整體來(lái)看，2011年至2015年期間，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)規(guī)模累計(jì)上升了150%。

從各類開發(fā)商的平均凈利潤(rùn)看，都呈下滑態(tài)勢(shì)。市值在350億元以上的大型開發(fā)商平均凈利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)較緩，市值在100億元至350億元的中型開發(fā)商，從2011年的20%左右下降到目前的約10%;市值在100億元以下的小型開發(fā)商則出現(xiàn)大幅度下滑，尤其在2014年之后，下滑幅度達(dá)到15%左右。“中型開發(fā)商的債務(wù)股本比最高，原因主要是原本市場(chǎng)的銷售情況不理想，需要把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到其他城市，于是通過大量融資來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，也因此潛藏著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”世邦魏理仕相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，小型開發(fā)商也面臨著潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，原因則是因?yàn)楸镜厥袌?chǎng)的銷售不景氣。

該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步介紹，一部分上市中國(guó)房企將債務(wù)到期時(shí)間推至2018年以后，下一輪公司債到期的高峰將為2018年至2021年間，規(guī)模在5440億元，“低利息政策不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)，如果利率觸底回升，屆時(shí)開發(fā)商需要以較高成本發(fā)債，債券再融資壓力將會(huì)加大。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。