深圳房價回調(diào)至5字頭 房地產(chǎn)將進(jìn)入深度調(diào)整期

日前，一份名為《深圳樓市新政后市場形勢變化分析》的報告，在深圳地產(chǎn)圈引起熱議，昨日經(jīng)南都記者致電確認(rèn)，該報告出自深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒之手。王鋒在報告中指出，盡管新政之后市場成交量環(huán)比有所增長，但市場價格明顯回落，新政威力逐步顯現(xiàn)。樓市供需各方已進(jìn)入市場觀望階段，深圳房地產(chǎn)市場將進(jìn)入深度調(diào)整期。

深圳調(diào)控效果全國最明顯

10月4日“深八條”出臺至今已有三周。該報告指出，新政之后，深圳價格漲幅已經(jīng)得到明顯的遏制。王鋒給出了兩個依據(jù)，截至10月18日，深圳市月住宅均價為53726元/平方米，低于9月份61600元/平方米的均價水平。此外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局10月21日發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，深圳10月上半月新房價格環(huán)比下降0．3%，房價漲幅不僅已經(jīng)低于北上廣三大一線城市，甚至在全國15個一線和二線熱點(diǎn)城市中倒數(shù)第一，調(diào)控效果最為明顯。

新房價格急劇回落，與新盤的供應(yīng)量、訪客量和成交量大幅下降息息相關(guān)。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，10月以來至23日，深圳僅山語海一個新盤入市，加推項(xiàng)目也僅有宇宏健康花城和恒地悅山湖，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前期。按照深圳市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，新政之后開盤的這部分新盤，開盤價相比預(yù)售備案價降低10%，而去化率也僅50%-60%，低于此前的70%-80%。

不僅是新房，更能反映深圳市場的二手房房價也開始初現(xiàn)回落端倪。在王鋒提供的樣本數(shù)據(jù)中，新政兩周內(nèi)，深圳近7成業(yè)主報價出現(xiàn)下調(diào)。其中，下調(diào)幅度在1%-5%區(qū)間段的房源占比為47.5%，下調(diào)幅度在5%-10%區(qū)間段的房源占比為24.9%。

而在深圳中原研究中心發(fā)布的最新周報信息中，代表市場價格預(yù)期的兩個指數(shù)———中原經(jīng)理指數(shù)和中原報價指數(shù)，在“深八條”出臺之后一直處于榮枯線以下。其中，中原經(jīng)理指數(shù)在上周（10月17-23日）再次降至36.1%，不僅跌破50%榮枯線，也連續(xù)下跌了三周，目前的指數(shù)已經(jīng)跌至年度最低位。中原報價指數(shù)雖然環(huán)比上漲0．3%至22%，但同比下跌18.4%。

“之前的‘3·25’樓市新政是比較適度、比較溫和的調(diào)控，而這一輪調(diào)整來自中央層面，不把泡沫和杠桿打下去誓不罷休，這對整個深圳的市場預(yù)期沖擊較大。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴南都記者，之前深圳房價的高漲保護(hù)了部分投資需求和資產(chǎn)配置需求，投資客的成交占比較高。“不過這段時間，隨著全國性調(diào)控政策的密集出臺，國家對于控制樓市泡沫、高杠桿以及抑制系統(tǒng)性風(fēng)險的調(diào)控決心愈發(fā)凸顯。這部分投資需求非常敏感，對于市場預(yù)期下跌促使觀望情緒開始蔓延。”李宇嘉強(qiáng)調(diào)，雖然“深八條”明確保護(hù)首置剛需，但整體樓市的回落以及市場預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，也促使剛需的觀望心理漸濃。

深圳樓市將進(jìn)入深度調(diào)整期

開發(fā)商的觀望情緒也在加重。深圳中原研究中心指出，10月至今僅卓越前海壹號一個項(xiàng)目取得預(yù)售，共有401套商務(wù)公寓獲批。

也正因此，此前庫存消化周期一直處于6-7個月的緊張的供求關(guān)系終于有了緩解的機(jī)會。按照王鋒提供的庫存數(shù)據(jù)，截至10月18日，全市商品住宅庫存為418.58萬平方米，按最近一年月均銷售面積來計(jì)算，庫存消化周期為10．0個月，處于9-18個月的合理區(qū)間。

“在房價持續(xù)高位的壓力下，在‘深八條’抑制樓市泡沫的積極作用下，樓市供需各方已進(jìn)入市場觀望階段。”王鋒判斷，未來深圳房地產(chǎn)市場將進(jìn)入深度調(diào)整期。

當(dāng)支撐樓市“高燒”的杠桿被進(jìn)一步打壓，業(yè)界開始有觀點(diǎn)認(rèn)為，趨利的資金將出現(xiàn)流動性變化。在李宇嘉看來，資金還在等待機(jī)會點(diǎn)，并不會直接掉頭進(jìn)入股市或債券市場。但如果將目光放至長期，資金流入資本市場的概率還是比較大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。