南京出臺(tái)土拍新政 開發(fā)商“買地”需用自有資金

繼實(shí)施土地競拍“熔斷機(jī)制”后，南京又開始在土地出讓方面放大招。11月15日，南京市國土局發(fā)布公告稱，對參與土地拍賣的開發(fā)商，要求必須用開發(fā)商自有資金，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資等來源資金。

南京出臺(tái)土地出讓新政，會(huì)給開發(fā)商帶來一定的資金壓力，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多家南京市開發(fā)商表示，特別是中小企業(yè)，拿地壓力會(huì)更大，會(huì)導(dǎo)致一些中小開發(fā)商進(jìn)行一輪洗牌。

“買地”需自有資金

11月17日，南京將舉行限購后的首場土地拍賣，開發(fā)商可謂是摩拳擦掌，加足了馬力。但在拍賣前，南京突然出臺(tái)了“新政”。

11月15日，南京市國土局表示，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源監(jiān)管，防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國家、省、市要求，該局2016年11月15日發(fā)布了今年國有建設(shè)用地網(wǎng)掛第03號(hào)出讓公告的補(bǔ)充公告，對住宅、商住用地競買人的購地資金進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。

補(bǔ)充公告明確要求，參與本批次南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓住宅用地、商住用地的購地資金（包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款）須為競買人的自有資金，不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等違規(guī)資金。競買人在申請參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，須出具購地資金為來源合規(guī)的自有資金的承諾及有關(guān)證明材料。

此外，在交易結(jié)束后，開發(fā)商必須在7個(gè)工作日內(nèi)另行提供經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所及注冊會(huì)計(jì)師鑒證的，《住房和商住用地競買保證金/成交價(jià)款來源情況申報(bào)表》及審計(jì)報(bào)告。

同時(shí)，南京市國土局將聯(lián)合金融監(jiān)管部門對競得人提交的相關(guān)材料進(jìn)行核查。如核查發(fā)現(xiàn)競得人資金來源與申報(bào)不符或違反規(guī)定的，取消競得資格，已交納的競買保證金不予退還；已簽訂出讓合同的，解除土地出讓合同，收回土地使用權(quán)，所交納的定金不予退還；并將競得人列入南京市土地市場誠信系統(tǒng)黑名單，一年內(nèi)不得參加南京市土地市場公開競買。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從南京市相關(guān)部門了解到，該政策在今后的土地出讓中，將繼續(xù)適用。

中小開發(fā)商壓力加大

事實(shí)上，為了給南京土地市場降溫，南京此前出臺(tái)了土地競拍“熔斷機(jī)制”，但在實(shí)施限購政策后，該機(jī)制被取消。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，南京土地出讓金達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1405.4億元，這可見南京土地市場的火爆。

南京市國土局此時(shí)出臺(tái)新政，在業(yè)內(nèi)人士看來，無疑是再次給土地市場降溫。南京房地產(chǎn)行業(yè)專家李智告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不少開發(fā)商競地的資金來源于銀行貸款、信托資金、資本市場融資等，“一般是開發(fā)商先支付定金和首付款，然后拿土地去銀行貸款，或者發(fā)信托產(chǎn)品、資管項(xiàng)目進(jìn)行募資，來解決剩下的土地出讓金，這也是開發(fā)商之所以敢在土地拍賣上大幅溢價(jià)拿地的底氣。”

“并不是南京獨(dú)家這樣做，此前上海已經(jīng)率先開始實(shí)施了，南京是跟進(jìn)步伐。該政策對一些實(shí)力較強(qiáng)的上市房企來說，會(huì)影響一定的現(xiàn)金流，但是總體影響不大；對于一些中小型開發(fā)商來說，壓力就比較大了。因?yàn)椴簧僦行⌒烷_發(fā)商自身資金實(shí)力本身就不足，一般是通過銀行貸款獲取土地購買資金，此次新政給這部分開發(fā)商壓力較大，甚至?xí)?dǎo)致南京本地的開發(fā)商進(jìn)行新一輪的洗牌。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初表示。

事實(shí)情況也確實(shí)如此，南京本土開發(fā)商盈嘉地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人黃偉說，新政會(huì)讓一些此前報(bào)名參加17日土地拍賣的南京本土開發(fā)商退出，因?yàn)闆]有足夠的資金實(shí)力，拿地難度加大，退出是必然的選擇。

“新政會(huì)導(dǎo)致南京的土地市場，將會(huì)是外來房企或者大牌房企占據(jù)很大的優(yōu)勢，本土資金實(shí)力不足的中小型開發(fā)商壓力會(huì)進(jìn)一步加大，土地市場或出現(xiàn)明顯降溫。”黃偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。