大中型房地產(chǎn)商如何大幅提高銷售業(yè)績(jī)？

房地產(chǎn)行業(yè)今年迎來了歷史上銷售最好的年景，大部分房地產(chǎn)商不斷刷新由他們自己創(chuàng)下的銷售記錄。

統(tǒng)計(jì)局12月13日宣布全國(guó)商品房的銷售金額首次突破10萬億元大關(guān)，銷售面積則超越了2013年13億平方米的歷史頂點(diǎn)。

但很多小型房地產(chǎn)商可能無法享受到更多的行業(yè)紅利。在今年創(chuàng)紀(jì)錄的銷售額中，大中型房地產(chǎn)商明顯瓜分了更多的市場(chǎng)份額。

根據(jù)今年前11個(gè)月銷售額排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算的結(jié)果顯示（只計(jì)算披露相應(yīng)數(shù)據(jù)的企業(yè)，文末列明），其市場(chǎng)份額已經(jīng)從去年的約14.72%提高到18.18%。

據(jù)記者計(jì)算，前十房企截至目前的銷售金額約為1.86萬億元，較去年全年的1.28萬億元增長(zhǎng)45%，是同期全國(guó)商品房銷售額增速的2.6倍左右。

一家中型房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，今年大企業(yè)的銷售提升了，但小企業(yè)的規(guī)模提升并不明顯。

大中型房地產(chǎn)商的銷售額大幅提升首先源于今年來大中城市房產(chǎn)銷售的火爆，一線城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二、三線在供需失衡的局面下房?jī)r(jià)飆升，進(jìn)而提振了業(yè)務(wù)主要布局在這些城市的大中型房企業(yè)績(jī)。

“這兩年很多企業(yè)都加大了一、二線城市的業(yè)務(wù)比例，一、二線城市房?jī)r(jià)高，銷售業(yè)績(jī)很快提升，”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴人民網(wǎng)記者，“另外購(gòu)房者換房需求的增加，房企加大了改善型房源的比例，這些貨源的總價(jià)較高，也增加了企業(yè)的銷售額。”

這些大中型房地產(chǎn)商的銷售額能夠持續(xù)快速增長(zhǎng)，還在于隨著土地購(gòu)置成本的攀升，企業(yè)更多采用了聯(lián)合開發(fā)的模式，這種合作開發(fā)模式在分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)之余，也能讓合作企業(yè)將資金投入到更多的項(xiàng)目中去。

合作開發(fā)的結(jié)果是，一家上市房地產(chǎn)企業(yè)在披露銷售數(shù)據(jù)時(shí)，這些銷售金額都包含了合作伙伴享有的部分，亦即銷售額的權(quán)益并不完全屬于上市公司。但企業(yè)通常不會(huì)公開披露具體的權(quán)益比例。

比如，據(jù)人民網(wǎng)記者了解，在融創(chuàng)中國(guó)前11個(gè)月1251億元合同銷售額中，融創(chuàng)占有的權(quán)益金額為850億元左右。這也是融創(chuàng)中國(guó)的年銷售金額首次超過千億門檻，大幅超越年度銷售目標(biāo)。

而在碧桂園集團(tuán)上半年的1250.7億元合同銷售額中，該公司的權(quán)益額約為972.3億元。

人民網(wǎng)記者采訪了多家銷售額排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)，但除了少數(shù)愿意透露詳細(xì)的權(quán)益比例之外，多數(shù)企業(yè)表示，無法就公告之外的內(nèi)容做更多披露，一切以公告為準(zhǔn)。

盡管采用合作開發(fā)的模式為房企繼續(xù)做大規(guī)模提供了幫助，但它也會(huì)降低股東利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度。

以萬科為例，近幾年來較多采用合作開發(fā)以及公司員工項(xiàng)目跟投的方式，幫助萬科將銷售金額從千億左右的規(guī)模提高到目前的3400多億元，公司去年的凈利潤(rùn)依舊保持在30%左右的增速。但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速則連續(xù)3年放緩，去年增速約為15%，不到凈利潤(rùn)增速的一半。

而屬于合作方的凈利潤(rùn)增速在近三年躥升，從2013年的2.17%提高至去年的121.06%。合作方享有的利潤(rùn)占上市公司凈利潤(rùn)的規(guī)模在去年達(dá)到了3成，而此前數(shù)年，該比例大多保持在18%左右。萬科未就銷售額的權(quán)益比例展開評(píng)論。

歸屬于上市公司股東之外的凈利潤(rùn)在公司凈利潤(rùn)中的比例愈發(fā)擴(kuò)大，這種現(xiàn)象在上市房地產(chǎn)企業(yè)中如今更為常見。諸如保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等大型房企在去年均出現(xiàn)了少數(shù)股東損益占比大幅提高的情況。

除此之外，大中型房地產(chǎn)商通過行業(yè)間的收購(gòu)和重組，也為其業(yè)績(jī)的繼續(xù)攀升貢獻(xiàn)良多。

融創(chuàng)中國(guó)在今年相繼收購(gòu)了萊蒙國(guó)際和融科智地的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目已經(jīng)為融創(chuàng)帶來銷售業(yè)績(jī)上的貢獻(xiàn)。

融創(chuàng)中國(guó)對(duì)人民網(wǎng)記者透露，融創(chuàng)從這兩家公司收購(gòu)的項(xiàng)目今年前11個(gè)月帶來的銷售額約為75億元。該公司稱，公司今年前8月已獲取項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備約1990萬平方米，通過項(xiàng)目并購(gòu)獲得的土地儲(chǔ)備約1129萬平方米。

截至2016年9月底，融創(chuàng)中國(guó)在土地市場(chǎng)共投入約750億元，其中項(xiàng)目整合收購(gòu)?fù)度?70億元左右。

中國(guó)恒大近幾年斥資數(shù)百億元收購(gòu)了新世界發(fā)展、中渝置地、華人置業(yè)等多個(gè)公司的項(xiàng)目，一舉將公司的年銷售金額從去年的2013億元提高至今年前11月的3488億元。

中國(guó)海外發(fā)展今年整合了中信地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)，此項(xiàng)交易預(yù)計(jì)為中國(guó)海外發(fā)展帶來2400萬平方米的權(quán)益土地面積，該公司也將年度的銷售目標(biāo)上調(diào)至2100億港元。中國(guó)海外發(fā)展截至11月的銷售金額為2067.5億港元。

此外，類似于綠地控股收購(gòu)重慶地產(chǎn)商協(xié)信的40%股份、保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)等交易，將提高綠地和保利這樣的大型地產(chǎn)商未來的銷售業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)今年的并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)到了3345億元，較去年全年的2815億元增加了近19%。而在2010年至2013年的4年間，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)交易規(guī)模大約為4000億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。