四小龍之一的杭州樓市怎么走？大概率是量縮價(jià)穩(wěn)

商品房銷售套數(shù)、面積和金額全部刷新歷史紀(jì)錄，價(jià)格也迎來2010年以后的首次大幅度上漲……2016年的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，從去庫存演變?yōu)榉€(wěn)房價(jià)，大勢(shì)變化已無需贅述。那么，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是喜是悲？

近日，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院和透明售房研究院，相繼發(fā)布了2016年杭州樓市研究報(bào)告。魔鬼藏在細(xì)節(jié)里。綜合看這些報(bào)告大數(shù)據(jù)，透露出哪些值得思考的小細(xì)節(jié)。

6.8萬外地人買房

2016年，全年外來購房者共在杭州市區(qū)購房68839套，為2015年全年的2.66倍。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院抽樣調(diào)查顯示，全年投資性需求占比50%以上。

這組數(shù)字，讓我們不得不為杭州未來的樓市擔(dān)憂。這么多外地人、如此高的投資比例，未來幾年這些房源中有多少會(huì)進(jìn)入二手房市場(chǎng)？會(huì)不會(huì)形成二次供應(yīng)？像曾經(jīng)的下沙，這幾年來，下沙始終是二手房供應(yīng)的高點(diǎn)、價(jià)格的低點(diǎn)，重要原因是2009年溫州、臺(tái)州客在下沙買了很多新房，然后變成二手房出現(xiàn)在市場(chǎng)，造成短期供應(yīng)過于集中，投資客在后面幾年深套其中。

本次以上海和溫州人為主的外地購房者，最青睞的區(qū)域是申花、未來科技城、臨平山北、臨平南苑和城東新城。今后，這些板塊會(huì)不會(huì)重蹈下沙的覆轍呢？

剛需購房難度增加

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院的報(bào)告指出，杭州由于2016年初的商品房庫存仍然較高，杭州樓市并沒有像“四小龍”一樣成為二線城市中上漲的急先鋒，而呈現(xiàn)出溫和的恢復(fù)性上漲。但即使這樣，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示，11月杭州同比上漲30.1%。

房價(jià)與地價(jià)，就像“雞與蛋”。2016年，杭州市區(qū)地價(jià)也漲幅驚人，平均樓面價(jià)12765元/平方米，同比上漲72.3%，接近2011年至2015年連續(xù)五年的累積漲幅，市區(qū)24個(gè)板塊新立地塊標(biāo)桿。

“2016年這一輪上漲后，市區(qū)1萬元/平方米以下的樓盤已屬鳳毛麟角，純剛需購房者只能在2萬元/平方米甚至更高一點(diǎn)區(qū)間選擇，選擇難度大大增加。而市區(qū)改善型房源大部分已經(jīng)接近或超過4萬元/平方米。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，杭州樓市的價(jià)格體系已經(jīng)重塑。

“從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，政策環(huán)境決定了2017年以剛需、首改為主的自住需求會(huì)是市場(chǎng)主流，但從2016年土地市場(chǎng)的實(shí)際情況來看，主城區(qū)的新拍地塊已全面‘豪宅化’，余杭、蕭山區(qū)剛需項(xiàng)目的供應(yīng)也比較有限，預(yù)計(jì)2017年會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)不匹配的情況，剛需房源相對(duì)不足，而高端產(chǎn)品相對(duì)過剩。”透明售房研究院院長方張接預(yù)測(cè)。

15.9%人虧損賣樓

2016年賣房還有虧損的？

透明售房研究院公布的大數(shù)據(jù)顯示，在2016年賣房的人里，84.1%的人賺錢，還有15.9%的人虧損了，這些虧損主要集中在非住宅市場(chǎng)，特別是寫字樓和商鋪。

商品房市場(chǎng)中唱主角的住宅在2016年風(fēng)光無限，11萬套中它占了10.5萬套，平均盈利率是40.1%。但在非住宅市場(chǎng)上，個(gè)人出售寫字樓的平均盈利率是3.5%、商鋪為10.3%。其市場(chǎng)活躍度也低，11萬套中寫字樓占4460套、商鋪僅為1684套。

“買房是個(gè)技術(shù)活。2016年的市場(chǎng)即使再火熱，也不是以前那個(gè)買什么都賺錢的時(shí)代了。”方張接說。比如寫字樓，一方面投資門檻相對(duì)較高，購入后還必須承受空置的風(fēng)險(xiǎn)。另外，近幾年寫字樓成交價(jià)格在走下坡路，2016年杭州市區(qū)寫字樓成交均價(jià)僅15350元/平方米，7年來最低。

2017年大概率量縮價(jià)穩(wěn)

2016年，杭州購房者的杠桿使用率有多高？數(shù)據(jù)顯示，大概89%的人使用貸款，是杠桿使用率最高的一年。大部分是商業(yè)貸款，首付在四成以下占60%。正是這種低利息、高杠桿，催生了大量的購買量。

2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”“著力防控資產(chǎn)泡沫”，這與上一年“去庫存”的定調(diào)發(fā)生了重大變化。

就杭州而言，正常的情況下，商品房一年的成交量應(yīng)該是八九百萬平方米，2015年限購解除后，杭州市商品房的成交量在1500萬平方米左右，2016年成交量更達(dá)到1900萬平方米，接下來幾年的購買力一下子透支了。

丁建剛也認(rèn)為：“杭州樓市2017年走勢(shì)雖大概率事件是量縮價(jià)穩(wěn)，但由于多重復(fù)雜因素影響，理論上一切皆有可能，但唯獨(dú)重蹈2016年覆轍、再次暴漲的可能性幾乎為零。”他建議，在2017年這一特殊的歷史時(shí)期，確保安全、防控風(fēng)險(xiǎn)是最重要的原則。

中國科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心發(fā)布了《2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)展望》預(yù)測(cè)報(bào)告，預(yù)計(jì)2017年中國房地產(chǎn)成交量和成交額增幅比2016年會(huì)有大幅下滑，但價(jià)格方面仍將維持上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年商品房平均銷售價(jià)格同比增長3.4%。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策市”特征明顯，2017年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將“抑泡沫”謀“住有所居”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。