地價上漲地方增收 去年全國賣地收入超3.7萬億

在一二線城市土地市場火爆的帶動下，2016年全國土地出讓收入超過3.7萬億元，雖然未能再次超過4萬億元，但這也已是歷史第三高位，僅次于2013和2014年。

加上2016年數(shù)據(jù)，自1999年至今，全國土地出讓收入總額已經(jīng)突破31萬億元。

單月超6千億元

財政部1月23日發(fā)布“2016年財政收支情況”顯示，2016年1～12月累計，全國國有土地使用權(quán)出讓收入37457億元，同比增長15.1%。

此前，2016年前11個月全國國有土地使用權(quán)出讓收入30979億元。這意味著，去年12月單月全國進賬土地收入6478億元。

財政部此次公布的數(shù)據(jù)仍有調(diào)整的可能。財政部2016年1月29日發(fā)布“2015年財政收支情況”顯示，當年國有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元。

但三個月后的2016年4月5日，財政部發(fā)布“2015年全國土地出讓收支情況”則顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元。

兩個數(shù)據(jù)之間相差達1110億元。

據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，從1999年至2015年，這十七年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。

如果加上2016年的數(shù)據(jù)，則自1999年至2016年，全國土地出讓總收入已經(jīng)超過31萬億元。

地價上漲地方增收去年全國賣地收入超3.7萬億

這筆巨額資金歸誰所有?絕大多數(shù)是歸為地方政府。

在《中國土地政策改革》(蔣省三、劉守英、李青著，2010年7月第一版)一書中第266頁提及，土地出讓金是1989年開始征收的，當時規(guī)定，在進行必要扣除后，中央與地方4：6分成。但是由于無法核實土地的開發(fā)成本，中央所得很少。從1994年至今，出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方，于是，土地出讓金收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。

不過，土地出讓收入并不完全由政府支配，只有扣除成本補償性費用后的土地出讓收益，才是政府可用的財力。根據(jù)這個特性，土地出讓支出可區(qū)分為成本性支出和非成本性支出(即土地出讓收益安排的支出)兩大部分。

如果減去成本，能否算一算地方政府能夠到手的“土地利潤”到底有多少?

筆者查閱大量資料后統(tǒng)計出，自2003年的1799.1億元到2014年的8988億元，這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，年均5869億元。

隨著近年來征地拆遷費用的增加，土地出讓收入中的成本性開支越來越大，地方凈利也隨之逐漸縮水。

前述“2015年全國土地出讓收支情況”顯示，2015年全國土地出讓支出中，用于征地拆遷補償、補助被征地農(nóng)民、土地出讓前期開發(fā)等成本性支出26844.59億元，占支出總額79.6%;用于城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19億元，占支出總額20.4%。

簡單理解，2015年的土地凈利大約在二成。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長徐振宇曾對第一財經(jīng)記者表示，之所以會出現(xiàn)土地出讓純收入的不斷下降，一個非常重要的因素是《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實施，以及農(nóng)村居民維權(quán)意識的不斷增長，地方政府被迫提高了征地和拆遷補償標準，導(dǎo)致政府從國有土地出讓中的純收入(扣除了土地補償性支出后的收入)近年來出現(xiàn)迅速降低。

一二線城市地價上漲較快

2016年土地出讓收入之所以止跌反彈，與一二線城市土地市場火爆，地價上漲較快有直接關(guān)系。

財政部此次發(fā)布的數(shù)據(jù)中沒有涉及土地出讓面積，所以無法判斷地價波動情況。但從其他部委和民間機構(gòu)的統(tǒng)計中可以發(fā)現(xiàn)這一趨勢。

國土部去年10月底發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%;合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。

在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，說明2016年前三季度的土地價格有了較大幅度上漲。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也證明這一點。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%;土地成交價款9129億元，增長19.8%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從全國賣地最多的50個城市看，2016年合計土地出讓金達到了2.69萬億元，同比上漲34%，而成交的土地面積則沒有上漲，合計50個城市成交12.27億平米，相比2015年同期的13.06億平米出現(xiàn)了下調(diào)。

國土部近日發(fā)布“2016年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告”也顯示，就住宅地價而言，一線城市和部分熱點城市的地價仍處于高速增長態(tài)勢，而大部分三線城市的地價處于溫和上行態(tài)勢，市場分化顯著。

2016年第四季度，住宅地價同比上漲的城市92個，較上一季度增加7個;增速超過7.0%的城市34個，較上一季度增加10個。

其中，北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等22個城市地價增速超過10.0%，北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%。

中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉稱，2016年全年全國出現(xiàn)賣地千億元以上的城市達到了9個，刷新歷史最高紀錄，分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。

張大偉也表示，隨著去年四季度以來各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現(xiàn)的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來，全國土地市場成交數(shù)據(jù)降溫，合計成交超過10億元的109宗，其中溢價率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現(xiàn)有市場明顯的降溫。”張大偉稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。