底價成交成主基調(diào) 廣州土地市場趨理性

據(jù)經(jīng)緯行研究中心最新發(fā)布的1月廣州（樓盤）土地市場研究報告，2015年1月份，廣州市出讓商住、商服地塊共7宗，均為底價成交，住宅地塊占4宗，商服地塊占3宗，總出讓土地面積27.88萬平方米，環(huán)比上升722.42%，總出讓金額51.47億，其中商住地塊48.66億，占總成交金額94.55%。2015年首月土地出讓低谷反彈，而底價成交則成為主基調(diào)，市場發(fā)展?jié)u趨理性。

房企紛紛“東進(jìn)”拿地

住宅土地方面，本月底價成交4宗商住地塊，天河1宗、蘿崗3宗，出讓金額48.66億，其中北京（樓盤）過江龍遠(yuǎn)洋地產(chǎn)奪天河粵隆客車廠“舊改”地塊首進(jìn)廣州，富力及時代則分別奪蘿崗宅地，雙雙拉開各“東進(jìn)”序幕。

蘿崗方面，東區(qū)街開發(fā)大道以東NP-B4-2地塊，用地面積3.66萬平方米，總建14.34萬平方米，被富力地產(chǎn)以底價7.42億元奪得，折合樓面地價5175元/平方米；值得注意的是，對于深耕廣州市場的富力而言，在目前炙手可熱的蘿崗，乃至新黃埔區(qū)，至今仍沒開發(fā)項目，此次成功奪下蘿崗宅地，在增加土地儲備的同時，亦標(biāo)志著富力看好蘿崗的發(fā)展前景，正式進(jìn)軍蘿崗市場，從而拉開其“東進(jìn)”的序幕。

此外，蘿崗科學(xué)城開創(chuàng)大道以西KXCD-F2-3地塊、科學(xué)城開泰大道以東KXCD-F2-4地塊，均為“舊改”地塊，占面分別為5.06萬平方米、2萬平方米，建面分別為14.18萬平方米、6萬平方米，被時代地產(chǎn)以底價13.32億元奪得，折合樓面地價分別為6660元/平方米、6470元/平方米。值得注意的是，兩宅地地理位置較優(yōu)越，周邊已有萬科東薈城、中海譽(yù)城等多個大型住宅小區(qū)，并有植樹公園等自然生態(tài)資源；

時代地產(chǎn)是繼富力首進(jìn)蘿崗后，又一以廣州老牌房企身份進(jìn)軍蘿崗的開發(fā)商。由此可以看出，一方面，蘿崗在地鐵規(guī)劃、多個大型商業(yè)配套的支撐下，區(qū)域前景利好已明朗化，其區(qū)域價值已實質(zhì)性地體現(xiàn)于樓市，成功促使了時代地產(chǎn)邁開“東進(jìn)”的步伐；另一方面，蘿崗在經(jīng)過2014年兩度刷新區(qū)域單價地王后，其區(qū)域市場已逐漸回歸理性，全市樓市的發(fā)展亦更趨穩(wěn)健。

天河方面，“舊改”的元崗路粵隆客車廠地塊1、地塊2，占面9.42萬平方米，建面22.33萬平方米，屬元崗組團(tuán)改造的起步初期地塊，雖然受惠于地鐵利好，但之于舊村、舊廠包圍圈內(nèi)，周邊客運(yùn)站亦較雜亂，加上受地塊自身規(guī)劃商業(yè)占比較大、需配建學(xué)校，及西邊河涌的影響，12500元/平方米的起拍價相對偏高，最終在沒有舉行土地拍賣儀式的情況下，被過江龍北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以底價27.92億元奪得。值得注意的是，地塊相對西面僅一路之隔的白云兩大準(zhǔn)單價地王而言，其樓面地價分別低10010元/平方米、12497元/平方米，以后樓盤定價的靈活空間較大；此外，地塊無中小戶型配比限制，有利于戶型的靈活配比，提高了地塊的可塑性。地塊得主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，是繼金融街（000402，股吧）、華發(fā)、北大資源、深振業(yè)、龍湖、華潤置業(yè)、平安不動產(chǎn)后又一外地實力房企，此次拿地展現(xiàn)了外地房企進(jìn)軍廣州市場的決心，同時亦為廣州樓市注入又一強(qiáng)勁的動力。

2015年首月的土地市場表現(xiàn)平淡，雖然均為底價成交，但其價格較理性。此外，兩家本土房企的東進(jìn)布局或讓蘿崗的“造城”效應(yīng)加劇，在無戶型比例限制的情況下將令蘿崗住宅產(chǎn)品線更豐富；另外，在兩地塊有竣工時間限制的前提下，必然加速了各地塊的建設(shè)，為區(qū)域住宅市場的發(fā)展提速，同時亦有望進(jìn)一步帶旺周邊商業(yè)，加上地鐵的開通，使蘿崗的居住氛圍更濃厚、更宜居。

2月將首掛巨無霸商住性質(zhì)地塊

展望2月供地，廣州共有4宗地塊掛牌，商住用地占1宗、商服工業(yè)混合用地占1宗，商服用地占2宗，合計用地面積29.28萬平方米、出讓起拍價16.63億元。其中民科園推出3宗地塊，總占面23.77萬平方米，總起拍價16億元，成為2月的供應(yīng)主力。

住宅地塊方面，民科園太和鎮(zhèn)北太路以北、民科園以西AB1207024、AB1207026、AB1207028商住地塊，占面20.73萬平方米，總建40.57萬平方米，起拍價13.45億元，起拍單價3316元/平方米，由2宗商務(wù)地、1宗宅地，合計3宗地打包成一宗出讓，為民科園自2007年以來首次掛牌的商住地塊，同時也是白云區(qū)土地實行公開招拍掛以來規(guī)模最大的商住地，堪稱“巨無霸”；此外，地塊既可單獨申請，也可聯(lián)合申請；其競得原則為最高限制地價+競配建；出讓條件是，AB1207028地塊須按規(guī)劃要求配建保障性住房及相應(yīng)比例的地下空間建筑面積，并無償移交廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)民營科技園管理委員會。由于地塊起拍單價較低，體量較大并受惠民科園的規(guī)劃利好，有望吸引實力房企或聯(lián)合體參與競拍。

商服地塊方面，民科園太和鎮(zhèn)北太路以北AB1208065地塊、AB1208140-2地塊，占面分別0.97萬平方米、2.06萬平方米，兩地塊起拍單價均為2118元/平方米，是民科園自2007年以來起拍單價最高的商服地塊；

據(jù)經(jīng)緯行分析，民科園位置較偏，目前周邊村莊、田地較多，生活配套較缺乏，如三宗地塊順利出讓，一方面令其功能區(qū)更顯豐滿；另一方面，片區(qū)發(fā)展或?qū)⑻崴伲诟纳婆涮椎耐瑫r，亦有望促進(jìn)片區(qū)的三舊改造。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。