房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫已現(xiàn) 下半年調(diào)控或以穩(wěn)為主

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏，“3·17”新政以來(lái)各地密集而廣泛的調(diào)控風(fēng)暴，讓市場(chǎng)經(jīng)歷了從火爆到降溫的轉(zhuǎn)變。如何評(píng)價(jià)上半年樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響？下半年的政策走向和市場(chǎng)變化如何？

對(duì)此，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年樓市調(diào)控政策達(dá)到歷史最嚴(yán)程度，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，下半年調(diào)控政策應(yīng)以穩(wěn)為主，不能放松，也不必加碼。

市場(chǎng)降溫已現(xiàn)

今年一季度全國(guó)主要城市樓市的火爆行情引起了中央政府的高度關(guān)注，為了遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”中央調(diào)控精神指導(dǎo)下，各地因城施策、分類(lèi)調(diào)控，掀起了新一輪調(diào)控風(fēng)暴。

與以往的調(diào)控相比，本輪調(diào)控的范圍更廣、力度更強(qiáng)、頻率更高、手段更新、持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，“3·17”新政以來(lái)（截至6月底），有52個(gè)城市或地區(qū)出臺(tái)調(diào)控政策，累計(jì)共出臺(tái)120項(xiàng)限購(gòu)政策、162項(xiàng)限貸政策；有15個(gè)城市對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)；一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼，“3·17”以來(lái)北京出臺(tái)了近20項(xiàng)調(diào)控政策；有30個(gè)城市、1個(gè)省（海南）實(shí)行“限售”政策。本輪調(diào)控更注重“堵漏”，在很大程度上避免了調(diào)控效果削弱。

持續(xù)了3個(gè)月的本輪調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，目前部分熱點(diǎn)城市，如北京、上海、合肥、蘇州等地的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始跌了，部分城市已經(jīng)開(kāi)始成交量萎縮。雖然成交量萎縮的熱點(diǎn)城市比較多，但有部分城市的價(jià)格還在盤(pán)整，還沒(méi)跌，估計(jì)經(jīng)過(guò)兩三個(gè)月的盤(pán)整后價(jià)格也會(huì)跌；還有部分城市樓市調(diào)控啟動(dòng)比較晚，如重慶、西安、成都等城市，價(jià)格還在小漲，但估計(jì)明年這些城市也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下跌。

“從全國(guó)來(lái)看，一二線(xiàn)城市抑制需求加上限價(jià)令，形成了量縮價(jià)穩(wěn)的局面，量縮是指成交量下降，價(jià)穩(wěn)是說(shuō)在限價(jià)令下房?jī)r(jià)沒(méi)有再快速上漲，盡管這還只是統(tǒng)計(jì)意義上的價(jià)穩(wěn)。而三四線(xiàn)城市去庫(kù)存明顯見(jiàn)效，上半年的成交量增長(zhǎng)主要來(lái)自于三四線(xiàn)城市的增長(zhǎng)，包括銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)與銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)。”新城控股(18.100,-0.36,-1.95%)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)。

政策料將不變

對(duì)于下半年的市場(chǎng)變化趨勢(shì)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一二線(xiàn)城市抑制需求的同時(shí)也減少了住宅土地供應(yīng)，未來(lái)一二線(xiàn)城市住宅成交量還會(huì)繼續(xù)下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價(jià)不會(huì)下降，房?jī)r(jià)反彈壓力很大，所以調(diào)控不會(huì)輕易放松，會(huì)有微調(diào)。而三四線(xiàn)城市住宅土地供給將繼續(xù)下降，地價(jià)繼續(xù)上升，房?jī)r(jià)上漲，成交增速下降。

對(duì)于下半年樓市調(diào)控的政策走向，楊紅旭認(rèn)為，目前的政策保持基本穩(wěn)定就可以，因?yàn)檫@些熱門(mén)城市目前有的是價(jià)格開(kāi)始跌了，有的是成交量大幅下滑，未來(lái)半年，整個(gè)大趨勢(shì)都會(huì)震蕩下跌。這些熱門(mén)城市，主要包括一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市和環(huán)都市圈地區(qū)。一方面，這些地區(qū)已經(jīng)“體力透支”，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，一般漲幅超過(guò)80%，甚至200%，這在歷史上非常罕見(jiàn)，本身就有下滑的需要；另一方面，這些地區(qū)的政策嚴(yán)厲程度已經(jīng)達(dá)到歷史最嚴(yán)，不僅限購(gòu)、限貸、限價(jià)，還有限商住、限離婚、限轉(zhuǎn)售等過(guò)去沒(méi)有使用過(guò)的手段。“只要假以時(shí)日，這些地方樓市都會(huì)自動(dòng)降溫，所以政策沒(méi)必要加碼了。”他說(shuō)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，考慮到目前金融市場(chǎng)的緊縮仍在持續(xù)，短期政策應(yīng)以穩(wěn)為主，不宜變緊?？紤]到一線(xiàn)城市換房需求仍然在觀望，政策更不宜放松。

而對(duì)于三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存政策在下半年是否會(huì)發(fā)生變化，楊紅旭指出，三四線(xiàn)城市的庫(kù)存現(xiàn)在是分化的，一些城市已經(jīng)去到位了，一些城市還沒(méi)有真正去庫(kù)存，所以去庫(kù)存政策估計(jì)還會(huì)持續(xù)半年左右，也不用進(jìn)一步加碼刺激了，因?yàn)楝F(xiàn)在是輪動(dòng)輪到了三四線(xiàn)城市，基本上大部分城市都會(huì)輪一遍，所以即使是不再進(jìn)一步加碼刺激，市場(chǎng)也會(huì)企穩(wěn)或反彈。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。