房企并購加速規(guī)模擴張 3年涉資1.2萬億元

“并購”，不再僅僅是中小房企甩賣資產(chǎn)求生的手段，行業(yè)整合已經(jīng)進入龍頭房企密集推動大規(guī)模并購重組的時代。在房地產(chǎn)行業(yè)每年10萬億元左右的增量規(guī)模中，搶奪市場份額是一場戰(zhàn)爭，大型房企正在利用并購手段儲備“糧草”，以圖劃定其“勢力范圍”。

《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元。其中，7月份才過去24天，并購案則達27宗，涉資約908億元?；蛟S，看似今年境內房企并購案才猛增，但從行業(yè)裂變的進程來看，最近三年以來，境內房企并購案一直處在“高發(fā)”階段。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2014年7月份至今的三年時間內，境內房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達11679.95億元，接近1.2萬億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進昨日向本報記者表示，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過買股權獲得土地儲備的方式，一般成本較低，有利于房企擴張。

標桿房企加速并購

Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元；2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為217宗，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%；2015年并購案宗數(shù)為341宗，涉及并購標的價值為2853億元，同比增長12%。

《證券日報》記者也注意到，在上述并購交易中，標的方所屬行業(yè)雖然房地產(chǎn)行業(yè)居多，卻也并不局限于此，銀行、醫(yī)療保健技術、電子元件、互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務、電影與娛樂等行業(yè)都在標的所屬行業(yè)之列。

此外，在過去兩年中，大額并購交易多是涉及地產(chǎn)企業(yè)之間的并購重組，包括中信地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、保利地產(chǎn)等央企地產(chǎn)并購重組交易。但相對來說，標桿房企收購中小房企項目股權的并購案較多。

值得注意的是，今年以來，龍頭房企之間的并購動作開始加劇。例如，融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)分別收購了萬達13個文旅城91%股權和77家酒店的資產(chǎn)包，總價涉資638億元；萬科以551億元競得廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，以168億元參與普洛斯私有化。

除了融創(chuàng)中國之外，另一個中型房企并購代表是陽光城。作為閩系房企的代表之一，陽光城可謂銷售規(guī)模500億元陣營中有實力最早踏進千億元俱樂部的上市房企之一，而在地價水漲船高的市場環(huán)境下，并購是陽光城迅速上位的利器。有分析師統(tǒng)計，2015年-2017年5月份，陽光城通過公開市場和并購拿地金額667億元，規(guī)劃建筑面積1771萬平方米。其中，并購金額389億元，占比58%；并購項目建筑面積1324萬平方米，占比75%。

無疑，地產(chǎn)大并購時代是標桿房企擴張的好時機，而且加快了大型房企邁入轉型過渡期的腳步。

并購催生債務高企

然而，大舉并購的背后，是負債高企的資金壓力，尤其是現(xiàn)金流可能面臨危機。

據(jù)2016年財報顯示，融創(chuàng)中國總負債2577.72億元，凈負債率從2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%，如果把去年發(fā)行的100億元永續(xù)債歸在債務項下，融創(chuàng)的凈負債率將超過200%。

鑒于此，融創(chuàng)中國一路大舉并購后，市場最擔憂的是其負債情況和現(xiàn)金流危機。對此，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌反復在公開場合表示，融創(chuàng)可以控制好負債率。

7月23日，孫宏斌在微博上表示，“朋友們不用過度擔心融創(chuàng)。一是我們因現(xiàn)金流失敗過，知道現(xiàn)金流的重要性，重視現(xiàn)金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以后不在公開市場買地，等待并購機會，比如放棄綠城、佳兆業(yè)和雨潤；三是我們有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀。”

而對于接盤萬達77家酒店的富力地產(chǎn)，雖是六折購入這筆資產(chǎn)，但市場對其該筆收購依然有負面評價。昨日，國際信用評級機構惠譽表示，這一資產(chǎn)收購計劃將會推高富力地產(chǎn)的總體債務水平，并使其凈債務與調整后庫存之比接近60%的惠譽門檻水平，進行資產(chǎn)收購將減緩公司的降杠桿進程。

另一個被冠以“并購王”之稱的陽光城，據(jù)2016年年報顯示，陽光城凈負債率高達256.82%，同比上升了86.18%；有息負債總額為674.9億元，同比增加了81.21%。據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年一季度末，陽光城凈負債率更是進一步走高，達到316.5%。

他表示，雖然去年相對寬松的融資環(huán)境給了企業(yè)長債換短債、優(yōu)化債務結構的機會，但隱形的債務壓力，以及布局區(qū)域受政策影響而導致去化不利的風險，都給陽光城這類似大規(guī)模并購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。

更重要的是，大舉并購雖然帶來了大量的土地儲備，但從明年開始，房企將進入還貸高峰期。

原華遠房地產(chǎn)董事長任志強表示，2015年—2016年新增有息債務8520億元，2010年—2014年5年內的新增有息債務8200億元。房產(chǎn)企業(yè)明年大概有3300多億元債務要還，后年有4000多億元債務到期，未來三年，房企到期債務約達萬億元。任志強坦言，接下來的時間，有些房企的現(xiàn)金流可能會因為收緊的調控出現(xiàn)危機，并且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業(yè)未來的變化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。