富力地產(chǎn)并購式擴張 酒店業(yè)務計劃分拆上市

7月19日，富力地產(chǎn)（02777.HK，下稱“富力”）發(fā)布公告稱，公司同意以約人民幣199.06億元收購大連萬達出售的76家城市酒店的權益及煙臺萬達（煙臺萬達文華酒店）的70%權益。據(jù)悉，77家城市酒店合計總建筑面積約為328.6萬平方米及合共23202間客房。

富力地產(chǎn)董秘胡杰在招商證券電話會議上指出：每間酒店收購成本接近2.6億元，6100元/每平方米，比公司原本持有酒店成本還低（公司原本每間成本5.4億元，9100元/每平方米）。

但對“撿了便宜”的富力來說，除了要在2018年1月31日前付清近200億元支出，交割后，如何對77家酒店進行有效資源整合與運營也是管理層亟待考慮的現(xiàn)實。

酒店將分拆上市

富力突然介入這次交易讓人感到“意外”，卻又在情理之中。在外界看來，以持有酒店、寫字樓等投資物業(yè)組合獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，降低業(yè)務單一性所帶來的經(jīng)營風險，抵御宏觀調控對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，一直都是富力有別于其他地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略。

富力在2016年財報中透露，公司希望以適當?shù)牟椒U大酒店、寫字樓項目等高端及最高資本值的投資組合。富力地產(chǎn)董事長李思廉也在上述簽約儀式上表示，通過合作，富力將進一步擴展旗下酒店業(yè)務，實現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局。

2014-2017年第一季度，富力地產(chǎn)房地產(chǎn)出租業(yè)務收入分別為8.27億元、8.57億元、9.18億元、2.19億元。酒店服務業(yè)務收入分別為11.09億元、11.81億元、13.62億元、3.45億元。截至2017年3月底，富力地產(chǎn)已落成的主要投資性物業(yè)包括酒店14家、寫字樓及其他商業(yè)物業(yè)7家。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴時代周報記者，富力這幾年持續(xù)推進土地項目的收購和獲取，總體上是一個穩(wěn)健且持續(xù)成長的企業(yè)，但并購酒店產(chǎn)業(yè)相對來說比較陌生，但這或也和富力對于酒店產(chǎn)業(yè)看好的態(tài)勢有關。

評級機構標普指出，此次收購將令富力地產(chǎn)收入渠道更多元化。有關收購作價對富力有利，該批酒店資產(chǎn)按凈資產(chǎn)值40%折讓售給富力，同時，富力地產(chǎn)或不需承擔酒店公司層面的高額債務，此外因大部分酒店已經(jīng)建成，未來不會令富力地產(chǎn)承擔高昂的資本開支。

標普還認為，隨著富力地產(chǎn)將更多資源布局到酒店業(yè)務，一定程度上體現(xiàn)出公司的戰(zhàn)略重心在過往的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務向其它方向轉變。這一轉變將影響在保證財務杠桿穩(wěn)定的同時，開展土地開發(fā)業(yè)務的能力。

但胡杰在招商證券電話會議上明確表示，收購不是長時間談判，而是一個短時間偶然機會。“此次收購并非打亂公司之前的發(fā)展戰(zhàn)略，富力仍以住宅為主，商業(yè)為輔，適度多樣化。”

但胡杰在會上透露，下一步，公司有計劃在將來對酒店業(yè)務做分拆上市的運作。

平衡杠桿

不過，近200億元的大筆支出，需在2018年1月31日前付清。富力將如何平衡其資金桿桿？公告顯示，在簽立上述協(xié)議后2個工作日內(nèi)，富力需向大連萬達支付可退回按金人民幣20億元。而大連萬達在收到按金后3個月內(nèi)，須將77家城市酒店各自的權益轉讓給富力地產(chǎn)各控股公司。富力地產(chǎn)亦將在3個月期限的最后一日，支付第一期款項人民幣100億元，并在2018年1月31日或之前支付余額人民幣99.06億元。

胡杰認為，2017年上半年富力完成近400億元收入，公司自有資金很充足，可以覆蓋收購，不會帶來現(xiàn)金壓力。

時代周報記者從財報中獲悉，受益于去年大筆發(fā)行公司債券，籌資活動獲取現(xiàn)金大幅增加，2016-2017年第一季度，富力擁有現(xiàn)金類資產(chǎn)分別高達人民幣459.69億元（其中受限資金規(guī)模占比44.95%）、404.90億元。2014-2015年，這一數(shù)字分別為198億元、212億元。此外，富力地產(chǎn)共獲得商業(yè)銀行授信總額1166.00億元，尚未使用的授信額度為828.79億元。

與此同時，受益于報告期內(nèi)商品房銷售大多采用分期付款形式且銷售合同約定的付款周期基本在1-2年以內(nèi)，此外銷售現(xiàn)房以及當期銷售當期結轉收入的比例較高。富力地產(chǎn)2014-2016年應收賬款實現(xiàn)快速增長，年均復合增長21.96%。截至2016年底，公司應收賬款為71.75億元，其中賬齡在1年以內(nèi)的占比為85.73%。不過，隨著該公司與房地產(chǎn)項目獲取及拿地相關的合作誠意金、保證金及押金增多，截至2016年底，富力地產(chǎn)其他應收款為132.68億元，也較2015年年底增長25.07%。

支出方面，截至2017年3月底，富力地產(chǎn)共有擬建項目17項，以住宅項目為主，同時伴有商業(yè)、寫字樓、公寓等其他類項目，按總投資金額看，排名前5名擬建項目總投資合計280.97億元，截至2017年3月底已投資84.42億元，該5項擬建項目預計2017年4-12月擬投資額僅為32.03億元。

債務方面，聯(lián)合資信評估有限公司在今年6月底出具的一份跟蹤評級報告中指出，截至2017年3月底，富力地產(chǎn)現(xiàn)金短期債務比為1.75倍，現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期債務的保護程度較高。整體看，公司短期償債能力較強。“雖然該公司長期償債能力一般，但考慮到公司現(xiàn)金流充裕，且擁有較大規(guī)模的土地儲備和在建項目，一定程度上提升了公司對全部債務的保障能力。綜合來看，公司整體償債能力強。”

截至2017年3月底，富力地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)合計1834億元，流動負債合計826億元，照此計算，其營運資本達1008億元。通常，營運資本數(shù)額越大，財務狀況越穩(wěn)定。

這也意味著，對于富力地產(chǎn)來說，覆蓋近200億元的大筆支出并非難事。標普也認為，交易支付計劃和融資安排都較為合理，將在一定程度上抵銷因較大的資本支出帶來的不利影響。

但正式交割后，酒店數(shù)量的急速增長，也將對該公司的資源整合與運營能力提出挑戰(zhàn)。對此，富力地產(chǎn)僅表示，根據(jù)協(xié)議大連萬達須承諾，其酒店管理公司將管理其中的54家城市酒店，管理費收費標準將不超過濟南萬達凱悅酒店管理方的收費標準，且管理合約將不超過19年。剩余的酒店則由其他管理公司進行管理。

并購式擴張

類似萬達酒店資產(chǎn)包的收購，對于富力地產(chǎn)而言，并非首例。

近年來，土地成本的上漲，使得富力地產(chǎn)管理層不得不謹慎挑選土地儲備，同時加大收、并購的力度。一方面，收購方式獲取項目拿地成本相對較低，可使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

2016年11月，李思廉在深圳接受媒體記者采訪時表示，富力地產(chǎn)一直在圖謀進入深圳市場，至少有三四個項目在談，有一些是中小開發(fā)商已經(jīng)運作比較成熟的項目。另外在談的還包括舊城改造項目，占地面積達數(shù)十萬平方米。“深圳之外，未來還會通過在珠海并購一些公司來獲取土地。”李思廉透露。

時代周報記者獲悉，去年富力地產(chǎn)已通過收購的方式獲得深圳下李朗項目和白泥坑項目各65%的權益，其中下李朗項目權益建筑面積5.3萬平方米，權益地價3.9億元，樓面價7300元/平方米，白泥坑項目權益建筑面積19.5萬平方米，權益地價16.02億元，樓面價8200元/平方米。

今年7月5日，富力地產(chǎn)相繼收購恒基兆業(yè)在廣州越秀區(qū)和海珠區(qū)的兩處項目。另據(jù)市場消息，恒基兆業(yè)在沈陽以及鞍山項目也已經(jīng)被富力收購。富力也在公告中為接下來的收購做鋪墊：我們相信這只是雙方合作的開始，也期待未來有更多項目的合作。

嚴躍進告訴時代周報記者，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式。

除了以收、并購的方式，實現(xiàn)公司規(guī)模迅速擴張，管理層還指出，進行重建或重置項目也是另一種收購土地儲備的方式，透過收購現(xiàn)成土地儲備加以重新規(guī)劃，借此增加可售總建筑面積，這種方式多年來為我們帶來豐碩成果。

自1997年開始，富力地產(chǎn)便開始在廣州大舉獲取舊工廠改造項目。數(shù)據(jù)顯示，在1997年到2000年四年間，富力完成了將近10個舊廠改造項目。到2001年末，富力完成廣州舊廠改造總面積超過250萬平方米。

隨著一系列低成本高利潤的項目面市，富力積累了一大筆原始財富并得以向全國擴張。截至2017年6月底，富力地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額約為388.1億元，合約銷售總面積約294.37萬平方米。

時代周報記者從富力地產(chǎn)業(yè)績會上獲悉，今年該公司預備用200億元資金用來買地，并制訂下2017年人民幣730億元的銷售計劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。