構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制 各項(xiàng)政策有效銜接是關(guān)鍵

中央近期再次提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。自房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制出現(xiàn)以來(lái)，房地產(chǎn)主管部門、金融機(jī)構(gòu)和各級(jí)地方政府陸續(xù)出臺(tái)了“五限”的調(diào)控手段、熱點(diǎn)地區(qū)增加土地供給、改變土地出讓政策、租售同權(quán)試點(diǎn)與立法準(zhǔn)備等一系列措施，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)提升中低收入階層的住房保障力度。

目前來(lái)看，各項(xiàng)政策的效果正逐漸發(fā)力，北京、環(huán)京、合肥等本輪房?jī)r(jià)快速上漲的熱點(diǎn)地區(qū)商品房市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯降溫，以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的租房市場(chǎng)也在相關(guān)政策影響下迅速發(fā)展，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的雛形正初步顯現(xiàn)。按當(dāng)前政策導(dǎo)向，長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)包含土地供應(yīng)機(jī)制改革、金融機(jī)制設(shè)計(jì)以及財(cái)稅機(jī)制改革三個(gè)方面，其中土地供應(yīng)機(jī)制改革是根本，金融機(jī)制設(shè)計(jì)是手段，財(cái)稅機(jī)制改革是重點(diǎn)。

在房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制改革方面，除了對(duì)庫(kù)存水平不同的城市采取分類的土地供應(yīng)策略外，土地供給結(jié)構(gòu)將逐漸發(fā)生較大改變，以往以商品房為主的土地供給將向共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房?jī)A斜。近期，北京市住建委等委辦局共同起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會(huì)征求意見(jiàn)，該辦法的出臺(tái)標(biāo)志著前期北京自住型商品房試點(diǎn)的成功，自住房未來(lái)將正式轉(zhuǎn)向共有產(chǎn)權(quán)住房。較自住房而言，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)比例更加靈活，也更能保障無(wú)房常住人口的住房需求，未來(lái)土地供給也將顯著增加。數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套；產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%；商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)房和中小套型商品住房約占70%。未來(lái)針對(duì)不同收入階層將形成不同類型的房屋供給解決其居住問(wèn)題。高收入階層通過(guò)商品房解決，中等收入階層通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房解決，中低收入階層通過(guò)租賃住房解決。

對(duì)不同收入水平階層有針對(duì)性的土地供地機(jī)制改革可以說(shuō)是從根本上化解樓市的供需結(jié)構(gòu)性矛盾，之所以說(shuō)是結(jié)構(gòu)性矛盾而非整體供應(yīng)不足，是因?yàn)榫臀覈?guó)整體而言，住房自有率與人均居住面積均已較高。財(cái)政部曾發(fā)布資料顯示，2012年末我國(guó)住房自有率已達(dá)85%，相關(guān)研究報(bào)告預(yù)計(jì)2016年末這一數(shù)字已達(dá)89%，而2016年末美國(guó)住房自有率僅為63.7%，2015年末日本住房自有率為61%。不僅如此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)居民人均住房建筑面積達(dá)到了40.8平方米，也遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家。究其原因，主要是我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后于發(fā)達(dá)國(guó)家，這也是近期住建部等9部委發(fā)文促進(jìn)租房市場(chǎng)發(fā)展，廣州試點(diǎn)租售同權(quán)、北京和上海加大租房供地的道理。

在如此高的住房自有率和人均居住面積背景下，房?jī)r(jià)2016年仍出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)主要有以下三個(gè)方面原因：一是房屋分配不均。北京大學(xué)曾發(fā)布草根調(diào)研報(bào)告，2013年我國(guó)有超過(guò)10%的家庭擁有超過(guò)兩套以上住房。二是人戶分離人口較多。截至2016年末，我國(guó)共有人戶分離人口2.92億，其中流動(dòng)人口2.45億人，而絕大部分流動(dòng)人口在戶籍地?fù)碛凶》?，在工作地卻無(wú)住房。三是商業(yè)銀行信用快速擴(kuò)張導(dǎo)致房屋居住屬性向資本屬性快速轉(zhuǎn)變。由于房屋供給的結(jié)構(gòu)性不足問(wèn)題，疊加2015~2016年樓市調(diào)控放松與流動(dòng)性泛濫，才使得投資與投機(jī)性需求集中爆發(fā)。居民杠桿比率由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，這其中主要貢獻(xiàn)是中長(zhǎng)期貸款，也就是房貸。

因此，抑制投機(jī)性購(gòu)房金融機(jī)制設(shè)計(jì)是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的必要組成部分。事實(shí)上，一線城市對(duì)二套房的定向加息政策目前正在逐漸向二三線城市傳導(dǎo)。在金融去杠桿與歐美加息縮表的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)利率仍將呈現(xiàn)出緩慢上升的態(tài)勢(shì)，而房貸利率特別是二套房貸利率將快速上升，不僅如此，銀行放款周期也明顯加長(zhǎng)。只有將抑制投機(jī)性購(gòu)房金融機(jī)制固定下來(lái)，并充分利用公積金改革措施最大限度地支持首次購(gòu)房居民、防止其被誤傷，同時(shí)嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商拿地的杠桿比例，并開(kāi)拓穩(wěn)健的居民投資渠道，才能確保房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的有效建立。

再者，隨著未來(lái)城市供地結(jié)構(gòu)逐漸向共有產(chǎn)權(quán)和租賃住房?jī)A斜，地方土地財(cái)政必然受到影響。國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)土地出讓金高達(dá)3.56萬(wàn)億元，僅次于2013年的4.2萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史第二高，占財(cái)政部公布的當(dāng)年地方財(cái)政收入的近4成。而且，營(yíng)改增后，地方財(cái)權(quán)進(jìn)一步壓縮。對(duì)房屋征收財(cái)產(chǎn)稅是發(fā)達(dá)國(guó)家的普遍做法，考慮到當(dāng)前我國(guó)房屋分配嚴(yán)重不均，應(yīng)率先針對(duì)擁有多套房屋和持有高檔住房的居民征收財(cái)產(chǎn)稅。此外，通過(guò)合理的財(cái)稅制度改革，逐步讓農(nóng)村集體建設(shè)用地有序入市也是大勢(shì)所趨。只有從根本上進(jìn)行土地財(cái)政改革，才能讓房子回歸居住本身屬性的同時(shí)調(diào)節(jié)貧富差距。近期為抑制樓市炒作，韓國(guó)政府就對(duì)投機(jī)過(guò)熱地區(qū)有多套房者轉(zhuǎn)讓房屋征收重稅。

綜上，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，只有土地供給機(jī)制改革落實(shí)到位，才能化解房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性短缺，使房地產(chǎn)炒作失去“最后一棒”的接棒人；只有金融機(jī)制設(shè)計(jì)落實(shí)到位才能使房地產(chǎn)資本屬性逐漸減小并回歸居住的本來(lái)屬性；只有加緊研究并開(kāi)征對(duì)多套房擁有者的財(cái)產(chǎn)稅，才能讓房地產(chǎn)分配更加合理，才能讓地方政府告別土地依賴癥。不僅如此，各項(xiàng)政策還需要平穩(wěn)過(guò)渡與有效銜接，像“五限”這樣的行政性調(diào)控手段最終還是要回歸到經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)上，但需避免2015年出現(xiàn)的在金融機(jī)制設(shè)計(jì)和財(cái)稅機(jī)制改革未完善時(shí)就盲目退出限制需求政策導(dǎo)致的房?jī)r(jià)暴漲，以及由此可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。只有形成環(huán)環(huán)緊扣、緊密銜接的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。