北京新房交易再創(chuàng)新低 住房租賃市場迎高峰

目前樓市已經(jīng)進(jìn)入一年中的下半場。從市場表現(xiàn)來看，北京（樓盤）樓市交易量持續(xù)下跌，無論新房還是二手房都是如此。相比買賣市場逐漸跌至谷底，租賃市場則表現(xiàn)活躍，進(jìn)入消費(fèi)旺季，但租金基本平穩(wěn)。

新房網(wǎng)簽量持續(xù)低位徘徊

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1683套，環(huán)比下降9.9%，同比下降75.5%。其中，自住型商品房網(wǎng)簽僅20套，環(huán)比減少9套；別墅網(wǎng)簽353套，環(huán)比下降9.3%；其它新建商品住宅網(wǎng)簽1310套，環(huán)比下降9.6%。

整體來看，近兩個月北京新建商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽量持續(xù)在低位徘徊，單月網(wǎng)簽量連續(xù)刷新最低紀(jì)錄，整個市場已經(jīng)陷入谷底。

在北京乃至全國重點(diǎn)一二線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊的政策背景下，7月份，北京二手住宅市場同樣繼續(xù)降溫，網(wǎng)簽量再度下挫，交易均價也進(jìn)一步下跌。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，后開發(fā)時代，北京新房項目供應(yīng)和成交本就越來越少，加上政策連續(xù)收緊，新房入市項目減少，市場上有資格、有能力購買新房的需求下降，所以北京的新房交易量持續(xù)下滑，屢創(chuàng)新低。

目前，北京五環(huán)以內(nèi)的新房項目非常少，三環(huán)以內(nèi)的更是鳳毛麟角。由于7月北京新房市場整體交易量較低，而大戶型交易占比較大，所以存在一定的中小戶型供應(yīng)和成交偏少的結(jié)構(gòu)性問題，這也是過往兩年北京土地供應(yīng)減少、地價高企、市場趨于豪宅化所帶來的結(jié)構(gòu)性問題。

不過胡景暉分析表示，好在今年北京再次加大了土地供應(yīng)力度，重啟了90/70政策，限地價、限房價，對自住房更是全力推動，所以，未來北京新房市場有望迎來新的供應(yīng)和交易高峰，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將更加合理，豪宅化將得到明顯抑制，大量中小戶型住房、共有產(chǎn)權(quán)房等可以滿足更多中低收入人群的置業(yè)需求。

二手房網(wǎng)簽量連續(xù)四個月回落

二手房方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環(huán)比今年6月同期下滑19.7%，自“317新政”出臺后，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)第四個月回落。房價上，7月北京二手住宅成交均價環(huán)比6月再度下降1%。

為此，胡景暉分析表示，“317新政”后，由于限購限貸門檻大幅提高，不少購房者要么失去了購房資格，要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率貸款壓力的經(jīng)濟(jì)能力，市場有效需求大幅萎縮，交易量隨之大幅滑坡。更重要的是，北京隨后還用一系列補(bǔ)充政策堵住了假離婚、商業(yè)用房等過往可以打擦邊球的投資投機(jī)機(jī)會，極大地遏制住了北京二手房市場的投資投機(jī)熱情，首次置業(yè)人群和改善人群，也開始期盼房價回落，使得購房人群觀望氛圍濃厚。

緊跟交易量的大幅下滑，北京二手房價也迅速止?jié)q回落。新政之下，大批購房者不得不中止或者延緩購房計劃，整個市場的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，業(yè)主失去了惜售跳價的底氣，一些前期房價漲幅過大、總價較高的大戶型非普通住宅開始率先主動下調(diào)價格，之后逐步向中小戶型，向其他二手房源較多的地區(qū)擴(kuò)散，最終帶來了整個北京二手房價的普遍回落。

胡景暉認(rèn)為，從目前北京二手房市場的交易量來看，月度交易量已經(jīng)跌破8000套，近兩周來的日均交易量已跌至240套左右，市場已基本接近谷底，交易量繼續(xù)大幅下跌的空間已然不大，從近幾周平穩(wěn)的網(wǎng)簽量和緩慢復(fù)蘇的新增合同簽訂量來看，市場在逐步止跌企穩(wěn)。符合政策條件的購房者可以根據(jù)自身的支付能力和房貸承受能力，考慮在接下來的供應(yīng)高峰中出手購房。

住房租賃市場迎高峰

隨著6月底7月初，北京大中專院校畢業(yè)生迎來畢業(yè)離校高峰，7月份以90后畢業(yè)大學(xué)生為主的租房需求量快速增加，北京住房租賃市場迎來了全年需求最旺盛的季節(jié)，交易量繼續(xù)攀升。但在房源供應(yīng)充足、租賃區(qū)域外移等多重因素的作用下，7月北京的租金并沒有繼續(xù)升高，反而在6月的基礎(chǔ)上有小幅下降，整體價格維持平穩(wěn)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，7月北京市住房租賃市場交易量環(huán)比6月增長13.7%，自4月以來連續(xù)上升。月租金價格為4373元/套，環(huán)比6月下降0.8%，于平穩(wěn)中小幅回調(diào)。

7月北京一居室的月租金價格為3849元/套，環(huán)比下滑3.3%；兩居室月租金均價為4512元/套，環(huán)比上漲1.1%；三居及以上月租金均價為4550元/套，環(huán)比下降1.8%。

租賃人群的籍貫分布上，7月非北京籍貫的租客占全部租客的79.57%，仍是北京租賃市場的絕對主力，但占比較6月下滑了1.76個百分點(diǎn)，北京籍貫的租客占20.43%。

胡景暉分析表示，7月是大學(xué)生畢業(yè)的高峰期，北京作為全國大中專院校的集中地，自然也會在此期間迎來畢業(yè)的租房旺季，所以7月交易量上漲且達(dá)到全年高峰一直是北京住房租賃市場的傳統(tǒng)規(guī)律，今年顯然也不例外，5、6、7月交易量連續(xù)攀高。

與往年有些不同的是，今年7月的租金價格并沒有上漲并達(dá)到全年頂點(diǎn)，反而環(huán)比6月有小幅下降。胡景暉認(rèn)為，這主要是當(dāng)下房地產(chǎn)市場降溫、租賃房源較多，以及租賃人群向租金價格相對低廉的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣外移所致。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。