南京樓市推盤減速搖號季轉(zhuǎn)冷 供需失衡催生多重亂象

江蘇省會城市南京，近兩個月間，樓盤扎堆開盤迎來上市潮。進入8月，多個板塊出現(xiàn)供貨冷熱不均，由此產(chǎn)生供需矛盾，各片區(qū)樓市亂象隱現(xiàn)。

連日來，《中國經(jīng)營報》記者走訪南京市內(nèi)奧克斯鐘山府、綠地華僑城海珀濱江、通宇林景熙園、毅達匯創(chuàng)中心等多家樓盤發(fā)現(xiàn)，部分久未推新的樓盤遲遲難以開盤，開盤項目中，屢被曝出倒賣房號、公證搖號驚現(xiàn)怪名、開發(fā)商提高首付比例、未取得規(guī)劃許可證就搭建售樓處賣房等問題。

南京市一位不愿具名的房地產(chǎn)分析人士提出，從市場房價上來看，監(jiān)管部門在控制房價方面略顯強勢，扭曲了市場體系，導(dǎo)致樓盤銷量呈現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象。同時，克而瑞南京首席分析師周穎表示，相關(guān)亂象滋生與片區(qū)供不應(yīng)求的市場環(huán)境不無關(guān)系，在供給下降和需求火熱矛盾突出的情況下，市場出現(xiàn)的漏洞也亟須開發(fā)商和監(jiān)管部門解決。

對此，南京奧克斯置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張猛在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，購房者的材料都屬實，“關(guān)系戶”不存在操作的空間。

綠地華僑城旗下項目或陷“違規(guī)”風(fēng)波

8月是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，從8月上半月南京市新盤開盤量來看，新房供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。據(jù)克而瑞機構(gòu)的數(shù)據(jù)，截至8月15日，南京市8月商品住宅供應(yīng)量為1381套，成交量為2272套，供求比例為0.48%，目前只有5家樓盤推新。

而南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月成交房源6706套，較6月份的6135套上漲9.3%，其中，一個星期內(nèi)有8家樓盤領(lǐng)取預(yù)售許可證，備案價格與此前相比漲幅基本持平。

記者走訪中了解到，新房供應(yīng)量減少的情況下，南京河西南板塊多個樓盤因久久不上市備受關(guān)注。位于南京市建鄴區(qū)河西南部魚背地塊的綠地華僑城海珀濱江，拿地19月后仍未領(lǐng)銷售許可證，被指“磨洋工”。

公開資料顯示，該地塊于2015年12月被華僑城集團拿下No.2015G61地塊，2016年中旬，華僑城集團與綠地集團決定聯(lián)手開發(fā)該地塊。

近日，綠地華僑城海珀濱江對外發(fā)出消息，項目預(yù)計在今年三季度首開。售樓處銷售人員向本報記者介紹：“項目分為南北兩個地塊，預(yù)計在8月份首次開盤南地塊，分批開出1、2、7、8四棟樓，共342套房源，均價在3.5萬左右?！?/p>

不過，該項目自今年4月傳出開盤消息至今仍未首開，時間一推再推。南京市住房保障與房產(chǎn)局商品房管理科一名工作人員透露，綠地華僑城海珀濱江一直未申請預(yù)售許可證。

針對“捂地”的質(zhì)疑，南京市國土局一位負責(zé)人此前在接受媒體采訪時提出，該地塊雖然為2015年年底出讓，但是根據(jù)出讓合同，國土部門是在今年1月10日才將地塊交給開發(fā)商。按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)該在2018年1月10 日前進行動工，因此按照國土部門的合同，綠地華僑城的開發(fā)商并不存在“捂地”等違規(guī)行為。

事實上，該地塊此前還曾陷入“未批先建”的輿論旋渦。根據(jù)《現(xiàn)代快報》報道，南京市規(guī)劃局方面表示，此前未收到有關(guān) “2015G61 地塊 ”的工程規(guī)劃報建手續(xù)，而建設(shè)工程規(guī)劃許可審批是建設(shè)工程施工許可的前置條件。也就是說，如果認定該工程有實質(zhì)性的建設(shè)行為，那就屬于兩證缺失的違規(guī)施工。

《中國經(jīng)營報》記者就建設(shè)規(guī)劃和施工進度問題多次致電致函綠地集團相關(guān)負責(zé)人，該負責(zé)人回復(fù)稱，項目不存在規(guī)劃等問題，由于是南京市的重點項目之一，相關(guān)部門對程序把握更細一些，手續(xù)比較復(fù)雜。可以回復(fù)的是，將在八月首次開盤上市。

周穎認為，3.5萬元的首開均價對于綠地華僑城海伯濱江來說沒有盈利空間，作為一個綜合體項目，住宅部分的單價至少在4萬元以上，才能為后期的項目鋪平道路。其遲遲不開盤的原因也是由于地價較高，希望等限價政策“松綁”再出售。

朗詩、五礦地產(chǎn)多項目拖延開盤存疑

事實上，位于南京河西南板塊久不開盤的項目還比較多，升龍集團南京項目升龍?zhí)靺R自去年1月份以后就沒有開盤過，至今已過去18個月。公司品牌公關(guān)部工作人員介紹，下一步的開盤時間還需等相關(guān)部門的審批。

佳兆業(yè)集團南京項目佳兆業(yè)城市廣場發(fā)布的公告顯示將在近期開盤。據(jù)了解，該項目上次開盤是9個月之前。該項目營銷部工作人員介紹稱，目前正在申請預(yù)售許可證，等相關(guān)部門審批后即可上市，此次主要推出兩幢樓。

此外，河西南板塊還分布有朗詩熙華府、五礦崇文金城等項目，開盤時間也是一拖再拖?！叭ツ甑浇衲甓紱]開盤，當(dāng)然影響公司的業(yè)績發(fā)展。”在五礦地產(chǎn)南京有限公司營銷部工作人員看來，公司在積極申領(lǐng)銷售許可證，但一直未獲審批，下一次開盤時間還不能確定。

據(jù)了解，五礦崇文金城去年4月份以后再沒有開盤，至今過去15個月，朗詩熙華府項目也有9個月未推新。朗詩地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，樓市政策對項目開盤有一定限制作用，但是會爭取在下半年開盤推新。

另據(jù)《揚子晚報》此前報道，購房者在位于南京市浦口區(qū)七里路與沿山大道交匯處的通宇林景熙園項目樓盤領(lǐng)證當(dāng)日發(fā)現(xiàn)，其銷售方案中的首付比例要求為7.5成或全額付款，反映至當(dāng)?shù)胤抗懿块T后，浦口區(qū)房產(chǎn)監(jiān)督部門與項目開發(fā)商進行溝通，令其不得抬高門檻。

同樣處于熱銷中的浦口區(qū)毅達匯創(chuàng)中心項目，記者走訪售樓處時看到，大廳里人潮涌動，多名銷售人員正在帶人看房。銷售工作人員介紹，項目位置優(yōu)越，可以直接下訂金購買，目前房源較為緊張，有購房者一次性購買30多套公寓。

南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，毅達匯創(chuàng)中心于5月27日領(lǐng)取02、03、04和05幢共四棟樓的商品房預(yù)售許可證，截至8月17日，未售房源總套數(shù)為570套。當(dāng)記者表示喜歡遠離高架橋的2號樓時，該銷售人員卻表示2號樓不確定出售還是出租，暫時不能選。不排除該項目在銷售過程中出現(xiàn)分批次加推房源，或涉嫌捂盤惜售等現(xiàn)象。

在銷售人員介紹中，該項目的售樓處和樣板間為臨時搭建，交房以后將拆除作為綠地。記者對此向南京市浦口區(qū)規(guī)劃分局反映，相關(guān)工作人員回復(fù)稱：“售樓處和樣板房目前都沒有辦理過建設(shè)規(guī)劃許可證，屬于未批先建行為，可報送給城管部門處理?！?/p>

供求失衡 樓市違規(guī)亂象頻現(xiàn)

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠表示，上半年南京樓市的供應(yīng)量一直未見提升，在“5·13”新政之前，市場相當(dāng)于被封鎖。6月底開始突然形成供應(yīng)，7月之后這一波上市房源是源自于前期的積壓。

樓市供需失衡狀態(tài)下，南京樓市亂象頻出。

時間回溯到七月，南京多個樓盤紛紛領(lǐng)取銷售許可證，公開搖號上市。其中就有奧克斯鐘山府項目。

作為奧克斯進入南京的第一個項目，奧克斯鐘山府被定位為高端產(chǎn)品。據(jù)奧克斯鐘山府最新領(lǐng)取的預(yù)售許可證，網(wǎng)上備案的均價為25965元/平方米。該項目當(dāng)時吸引了約900組買房人報名搖號，而待售房源不足200套。

根據(jù)媒體報道，該樓盤在公證搖號前，出現(xiàn)一個人開具出兩份購房證明的情況，有將近100組報名者集中來自南京市南部郊區(qū)高淳區(qū)。此外，搖號名單中出現(xiàn)“魏小狗、胡六頭、魏小頭”等不同尋常的名字。南京參與搖號的購房者質(zhì)疑，是否有人借用高淳居民的身份信息資料進行虛假購房，實際為開發(fā)商找來充當(dāng)關(guān)系戶的“替身”。

對此，張猛表示：“該批次購房者的材料都屬真實，關(guān)系戶不存在操作的空間。本次項目開盤不搞特殊化，房管局在現(xiàn)場監(jiān)督，至于項目之外存在個別中介公司興風(fēng)作浪，進行炒房號等行為，公司已經(jīng)向相關(guān)部門投訴舉報?！?/p>

與此同時，南京市棲霞區(qū)燕子磯附近的電建洺悅府樓盤“多給中介50萬元就能買到未交付房源”的亂象引起廣泛關(guān)注。據(jù)《揚子晚報》報道，一套105平方米的三房房源，在中介辦理更名手續(xù)后，需要全款支付250萬元，折算下來單價23800元/平方米，而該房源開盤時價格只有19000元/平方米。

《中國經(jīng)營報》記者以購房者身份向該項目售樓處的銷售人員進行咨詢，對方表示前期開盤的房源均已賣完，不過通過中介也能購買到，原因是前期有些客戶簽約完之后，發(fā)現(xiàn)首付資金不夠，希望把房子轉(zhuǎn)賣出去，中間需要交一筆轉(zhuǎn)售費。不過，該銷售人員認為：“這些手續(xù)可以去找中介（操作），與售樓處沒有關(guān)系。”

原本簽約備案的商品房，中介轉(zhuǎn)手就能成為新房源？南京市住房保障與房產(chǎn)局商品房管理科一名工作人員在接受本報記者采訪時表示這是典型的“炒賣房號”的違法行為，購房者可以向公安機關(guān)報案查處。簽約備案的合同只能通過房管部門進行退房程序，退出的房源必須公證搖號出售給下一位購房者，而且不得超過合同備案價格。

不過，據(jù)開發(fā)企業(yè)南京金羚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售負責(zé)人王文杰介紹，公司按照房管局要求執(zhí)行退房手續(xù)，明確規(guī)定不允許倒賣房號等違法違規(guī)行為。“公司目前已對售樓處進行了內(nèi)部徹查，要求銷售合作單位簽訂保證書，如果查到有公司內(nèi)部員工或者中介人員未經(jīng)過公司允許惡意發(fā)布售賣房源的信息，將交由執(zhí)法部門處理?！?/p>

對于南京樓市出現(xiàn)的問題，周穎分析表示：“開發(fā)商需要有一定的現(xiàn)金流，七八月份加快開盤節(jié)奏是對下半年可能存在的政策疊加存在擔(dān)憂，以此為后期開發(fā)項目準備資金，上市公司則是為沖刺業(yè)績作準備?！敝芊f預(yù)測，樓板價較高的地王項目大多分布在主城區(qū)，下半年南京房價或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下滑。設(shè)規(guī)劃許可證，屬于未批先建行為，可報送給城管部門處理?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。