北京成為首批試點(diǎn)！房?jī)r(jià)“大地震”要來(lái)了嗎？

8月28日，國(guó)土部等印發(fā)通知，選取了13個(gè)城市作為“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”的試點(diǎn)，通篇來(lái)看這份通知，文如其名，亮點(diǎn)就是“農(nóng)村集體用地以租賃的形式入市”，這一政策如果施行開(kāi)來(lái)，那會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)及樓市產(chǎn)生何種影響呢？相信大家這兩天也看了不少相關(guān)的解讀了，尤其是一篇網(wǎng)絡(luò)爆文，說(shuō)“二三折的房子馬上就要來(lái)了”，其他諸如“樓市大地震”之類的，傳播的也非常好，集體用地租賃入市形式的推出，是否真的就會(huì)對(duì)未來(lái)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生巨大波動(dòng)呢？對(duì)此，我倒是有一些不同的看法。

先來(lái)談一下我的看法，我的看法也很簡(jiǎn)單，關(guān)鍵就是一個(gè)租賃房源與商品房房源的區(qū)別，此次推出的集體用地租賃入市，說(shuō)到底還是在建“租賃房源”，意在加大租賃房源的供給，但集體用地的租賃房源有一個(gè)特點(diǎn)，就是房租可能會(huì)明顯低出許多，這是因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的關(guān)系，商品房用地的一律是要經(jīng)過(guò)招拍掛的，政策從土地中也能分一杯羹，也就是我們常說(shuō)的“土地財(cái)政”，而農(nóng)村集體用地少了這個(gè)環(huán)節(jié)，所以，就地價(jià)而言，它少了非常多的成本，房子如果除去了土地的價(jià)格因素，那這部分房源如果出售的話，房?jī)r(jià)會(huì)降出不少。這也或許正是為什么農(nóng)村的地只能以租賃的形式入市，而不能以商品房的形式入市的原因，農(nóng)村集體用地如果一旦確權(quán)入市，那對(duì)未來(lái)樓市的沖擊是非常大的，尤其是一線城市，但這次不是買賣的關(guān)系的入市，而是以“租賃”的形式入市，說(shuō)到底，還是一個(gè)“租賃房源”的問(wèn)題。

關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，筆者在前面的一些文章中就曾明確表達(dá)過(guò)觀點(diǎn)，租賃市場(chǎng)如果要發(fā)展好、如果要抑制商品房房?jī)r(jià)，必須要滿足兩點(diǎn)，一點(diǎn)是解決好“同權(quán)”的問(wèn)題，一點(diǎn)是解決好“供應(yīng)量”的問(wèn)題。前者，廣州已經(jīng)開(kāi)了口子，稱“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，我們也分析過(guò)，所謂“同權(quán)”，實(shí)質(zhì)上很難落地，這不是政府一個(gè)部門就可以解決的，與“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)的，還有無(wú)錫、濟(jì)南等城市實(shí)行的“租房落戶”，這一政策，筆者是雙手拍快的，像“租房落戶”的措施，就可以認(rèn)為解決了“同權(quán)”的問(wèn)題了，但“租房落戶”這一政策能否在一線城市落實(shí)呢？很難！前不久，北京出了一個(gè)“共有產(chǎn)權(quán)房”，住建委稱可以落戶，但第二天馬上就改了口，又說(shuō)不能落戶了，之前媒體的解讀是“誤讀”，這就把這道政策的分量削弱了，如果共有產(chǎn)權(quán)房仍然不能解決“同權(quán)”的問(wèn)題，那期待租賃房源來(lái)解決“同權(quán)”的問(wèn)題，多少有些不切實(shí)際了，租房者怎么可能與購(gòu)房者享受到同等的權(quán)利待遇呢？

再一個(gè)是“量”的問(wèn)題，租賃市場(chǎng)的發(fā)展，必然要考慮好這兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是“權(quán)”，一個(gè)是“量”，并且，“權(quán)”在“量”先，沒(méi)有“權(quán)”，“量”再多恐怕也無(wú)濟(jì)于事。在“量”這個(gè)問(wèn)題上，北京等一二線城市做的是非常值得稱道的，大幅的提高了今后的供地計(jì)劃，且在租賃房源上不遺余力，甚至這次還將集體用地納入了租賃房源的范疇之中，從此也可以看出當(dāng)局對(duì)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)及落實(shí)“租購(gòu)并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制的態(tài)度和決心，這一點(diǎn)也是不容置疑的。

北京等城市的集體用地租賃入市，說(shuō)到底還是一個(gè)解決租賃房源來(lái)源的事，它與商品房房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)還不是最緊要的，與商品房房?jī)r(jià)關(guān)系緊要的是租房市場(chǎng)的“同權(quán)”問(wèn)題，如果將來(lái)北京等城市真正解決好“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的問(wèn)題，那這部分集體用地租賃房源將發(fā)揮非常大的作用，但如果解決不好“同權(quán)”的問(wèn)題，那這部分房源的實(shí)際功效也會(huì)被打折扣，它影響的可能僅是房租，對(duì)房?jī)r(jià)的影響微弱。說(shuō)到底，還是長(zhǎng)效機(jī)制，從七月底至今，長(zhǎng)效機(jī)制在“租購(gòu)并舉”層面頻頻發(fā)力，如果長(zhǎng)效機(jī)制今年能正式問(wèn)世的話，那其最主要的形式估計(jì)就是“租購(gòu)并舉”了，今年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)就是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)了，并且在租賃房源供給量上會(huì)大大增多，此時(shí)，將農(nóng)村用地納入進(jìn)租賃房源體系中，也是合情合理的。但不管租賃房源怎么個(gè)來(lái)源，它終究是租賃住房，不是商品住房，而既然是租賃住房，需求一端首先要解決的，還是一個(gè)“同權(quán)”的問(wèn)題，也就是說(shuō)，未來(lái)租房者能否享受到合理的權(quán)力，如果不能，對(duì)商品房的需求就不會(huì)降下去。

綜合來(lái)看，集體用地租賃房入市，對(duì)于平抑房租是非常有作用的，但對(duì)于平抑房?jī)r(jià)，它的影響可能沒(méi)那么大，如果期待這部分房源能否平抑房?jī)r(jià)，那關(guān)鍵要看的，還是“租購(gòu)是否能同權(quán)”，租房者不能享受到與購(gòu)房者同等的權(quán)力，那商品房的需求就不會(huì)減少，需求不減，增量供給又都給了租賃房，在有限的商品房供給一側(cè)，市場(chǎng)仍可能會(huì)遇熱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。