集體土地建租賃房 會否引發(fā)樓市“跳水”？

土地供給制度“破冰”，誰將迎來租賃市場的發(fā)展紅利？

在當前政策的支持下，租賃市場本身正迎來發(fā)展紅利。土地供給制度“破冰”，集體用地走入租賃市場，將進一步提升住房租賃市場的規(guī)模，以便構(gòu)建“租售并舉”的住房制度。分析認為，盤活集體建設(shè)用地，對補充租賃房源起到關(guān)鍵作用。同時，也將有效促進人口城市化的進程，讓大量新市民住有所居。

陸銘認為，除給租賃市場帶來明顯利好外，原有土地供給制度的“破冰”，也給農(nóng)民帶來重大利好。按照原有土地制度，農(nóng)民要把農(nóng)業(yè)用地合法轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，必須經(jīng)過征地的過程。實際上就是城市政府以相對較低的價格從農(nóng)民手中買地，然后通過批租的方式給開發(fā)商，中間產(chǎn)生的差價并不能轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的收入。而政策出臺后，農(nóng)民可以直接把建設(shè)用地（僅限于建設(shè)用地，本次改革還沒有涉及到耕地）建成租賃房出租。此時租金和原來建設(shè)用地收入的差異，可以直接構(gòu)成農(nóng)民的個人收入或者集體收入，這對農(nóng)民的影響比較大，起碼收入增加了。至于影響會有多大，陸銘認為，這需要結(jié)合具體的用地總量、地段、結(jié)構(gòu)等相關(guān)情況綜合考量。

集體土地入市租賃，會否引發(fā)樓市“跳水”？

除了對租房市場的重大利好，有媒體分析認為，此次集體土地入市建租賃房，有著改變房地產(chǎn)生態(tài)的意向。有人解讀這會引起住房出售市場“跳水”，甚至出現(xiàn)商品房價格二三折的房子。對此，陸銘認為，集體土地入市租賃對樓市的影響肯定會有，但不會太大。

陸銘指出，增加租賃用地的供給是個積極的方向，但是依靠這點對于房價本身跳水式的影響，是不太可能出現(xiàn)的。這主要從兩個因素來考慮，第一是關(guān)于租房的需求?，F(xiàn)在大量收入相對較高的租房群體，對租房的位置要求比較高，最好離市中心較近；而目前集體建設(shè)用地的房子如果有增量，基本都遠離城市中心。除此之外，對遠離城市中心的地方有租房需求的人，本身就不是買房群體。第二，中國住房供應的總量是政府規(guī)劃的。如果“跳水式”降幅超過20%，就會帶來大量的銀行貸款壞賬。這會對地方政府的土地財政會產(chǎn)生直接影響。如果出現(xiàn)這種情況，政府可以選擇收緊土地供應或是放松限購。

在監(jiān)管和權(quán)利保障層面，如何避免“以租代售”？

當前，公眾和市場最關(guān)心的莫過于，若“以租代售”，是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”可暗渡陳倉、搖身一變進入市場？

對于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，有人將此與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。實際上，集體租賃住房是經(jīng)依法批準建設(shè)，依法實施不動產(chǎn)登記的用于租賃的住房，而“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護，兩者有本質(zhì)區(qū)別。

同時，在監(jiān)管和權(quán)利保障層面，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的方案明確指出，要探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，不得以租代售，也不得轉(zhuǎn)租。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。