北京新房住宅預(yù)售審批之謎：突破單價(jià)8萬元的“隱形紅線”

明年隨著大部分自住型商品房和限價(jià)房入市，新房住宅項(xiàng)目預(yù)售審批價(jià)格上應(yīng)該有些松動(dòng)，但也是在可控范圍內(nèi)。

8月份取得批準(zhǔn)預(yù)售單價(jià)9.5萬元的華潤(rùn)·昆侖域200套房源已經(jīng)全部售罄。

“我們也很驚訝今年北京市住建委會(huì)給昆侖域批準(zhǔn)單價(jià)9.5萬元的預(yù)售價(jià)格?？赡芡卸急容^好奇項(xiàng)目取得較高價(jià)格預(yù)售證的原因，但是我們接觸的客戶里沒有誰對(duì)此產(chǎn)生疑惑。不到一個(gè)月時(shí)間，我們賣完了首推的200套房源?！比A潤(rùn)·昆侖域一位人士告訴記者。

該項(xiàng)目已經(jīng)在籌備下一次開盤的蓄客工作。對(duì)于下一批房源加推的時(shí)間，華潤(rùn)·昆侖域這位人士沒有給出時(shí)間表，但他表示會(huì)盡量按照前期擬定的推盤節(jié)奏，但也取決于北京市住建委的預(yù)售審批情況。

截至8月份之前，今年北京市住建委未曾核發(fā)過單價(jià)8萬元以上的新房住宅預(yù)售許可，最近一次批準(zhǔn)預(yù)售單價(jià)10萬元以上的商品住宅項(xiàng)目，則要追溯到2016年第四季度。而在這之前的2016年，北京多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都取得了單價(jià)8萬元甚至10萬元以上的預(yù)售許可。

從去年“9·30新政”房地產(chǎn)調(diào)控以后，北京市住建委開始一定程度上限制預(yù)售審批價(jià)格，雖未明確發(fā)文，但多位開發(fā)企業(yè)人士表示實(shí)際上存在一條預(yù)售價(jià)格審批的“隱形紅線”，即申報(bào)單價(jià)8萬元以上項(xiàng)目取得預(yù)售許可難度較大。

突破單價(jià)8萬元預(yù)售備案背后

實(shí)際上，8月初與華潤(rùn)·昆侖域項(xiàng)目同一批取得相對(duì)高價(jià)預(yù)售證的還有2個(gè)項(xiàng)目：中國(guó)璽和北京金茂府。

中國(guó)璽這次加推的6棟樓共計(jì)146套房源取得了超過9.5萬元/平方米的預(yù)售審批單價(jià)，北京金茂府首期開盤新推的1棟住宅樓批準(zhǔn)銷售94套房源預(yù)售價(jià)格也達(dá)到了9.5萬元/平方米。

中國(guó)璽在今年6月份首期開盤時(shí)取得過一批房源預(yù)售證，1棟住宅樓共計(jì)192套房源批準(zhǔn)預(yù)售單價(jià)沒有超過8萬元。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目開盤時(shí)，一家大型地產(chǎn)商北京公司一位人士向記者形容這一預(yù)售價(jià)格為“白菜價(jià)”。

“兩批房源預(yù)售價(jià)格不同，實(shí)際上產(chǎn)品類型也有差異，開盤首推的是高層板樓，這次加推的是洋房產(chǎn)品，價(jià)格上會(huì)有差異。”中國(guó)璽一位項(xiàng)目人士告訴記者，“不過從價(jià)格上，性價(jià)比確實(shí)比較高，因?yàn)閰^(qū)域位置比較好，首期高層板樓開盤基本上買不到，這次加推的房源也是開盤售罄。接下來會(huì)推售洋房和城市別墅產(chǎn)品，時(shí)間待定，取決于住建委的預(yù)售審批。”

“我不認(rèn)為北京的預(yù)售審批價(jià)格已經(jīng)放開了。如果最近我們的項(xiàng)目以單價(jià)9.5萬元/平方米申請(qǐng)預(yù)售證的話，我也不認(rèn)為住建委會(huì)批下來，畢竟中國(guó)璽和昆侖域兩個(gè)項(xiàng)目位置都在南二環(huán)位置?！币晃槐本┓康禺a(chǎn)公司高管說。

這家地產(chǎn)商在北京南四環(huán)開發(fā)了一個(gè)高端項(xiàng)目，8月中旬剛剛?cè)〉昧耸灼诜吭吹念A(yù)售證，與上一批3個(gè)項(xiàng)目取得高價(jià)預(yù)售證間隔僅10天。記者查詢獲悉，該項(xiàng)目取得的5棟住宅樓共計(jì)192套房源里，北京市住建委批準(zhǔn)預(yù)售單價(jià)接近8萬元/平方米。

“我們這個(gè)住宅項(xiàng)目位置也比較核心，對(duì)這一預(yù)售價(jià)格也比較滿意，因?yàn)榈貕K總價(jià)比較高，所以我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)安排上前期規(guī)劃了現(xiàn)金流產(chǎn)品，快銷回流一部分現(xiàn)金，后期產(chǎn)品再實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)。”這位北京房地產(chǎn)公司高管說。

華潤(rùn)·昆侖域和中國(guó)璽項(xiàng)目人士均未對(duì)這次取得預(yù)售審批價(jià)格作出回應(yīng)，北京金茂府一位人士則以預(yù)售審批話題較為敏感為由婉拒了記者的采訪。

一位民營(yíng)地產(chǎn)公司投資部門總監(jiān)告訴記者，這三個(gè)項(xiàng)目取證價(jià)格比較特殊，一是項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，二是項(xiàng)目當(dāng)初拿地成本都超過了6萬元/平方米，三是項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)均有央企背景。

招商蛇口、華潤(rùn)置地、平安不動(dòng)產(chǎn)和九龍倉(cāng)集團(tuán)在2015年初以44.9億元競(jìng)得了中國(guó)璽項(xiàng)目地塊，剔除商業(yè)用房及限價(jià)商品房后的純商品住宅部分樓面地價(jià)接近4.7萬元/平方米。華潤(rùn)·昆侖域項(xiàng)目與中國(guó)璽項(xiàng)目屬于“姊妹地塊”，上述企業(yè)聯(lián)合體在當(dāng)日以42億元代價(jià)競(jìng)得了昆侖域地塊，剔除商業(yè)用房及限價(jià)商品房后的純商品房部分樓面地價(jià)3.3萬元/平方米。

中國(guó)金茂和中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)在2015年8月底以總價(jià)50.25億元競(jìng)得了北京金茂府地塊，剔除教育和養(yǎng)老設(shè)施用地后商品房部門樓面地價(jià)為4.2萬元/平方米。

記者根據(jù)鏈家網(wǎng)及房天下等二手房網(wǎng)站搜索查詢，目前中國(guó)璽和昆侖域所在的菜戶營(yíng)區(qū)域周邊一些高層商品住宅報(bào)價(jià)約為9萬元/平方米，按照中國(guó)璽項(xiàng)目首期房源以最高預(yù)售單價(jià)8萬元/平方米銷售成交，區(qū)域內(nèi)新房和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛。

北京金茂府項(xiàng)目所在的石榴莊區(qū)域內(nèi)的一些高層二手住宅報(bào)價(jià)約為6萬元/平方米上下，與該項(xiàng)目近期取得9.5萬元/平方米預(yù)售審批價(jià)格仍有差距，但項(xiàng)目周邊一些高端住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格也達(dá)到了10萬元/平方米左右。

房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)的目標(biāo)

去年9月30日北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控新政以來，北京市住建委等部門目前未對(duì)新房住宅預(yù)售審批價(jià)格作出明文限制。

但在住建委下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中明確，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品住房項(xiàng)目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

北京市住建委相關(guān)人士向記者確認(rèn)目前北京市住建委沒有對(duì)新房預(yù)售價(jià)格審批發(fā)文限制，開發(fā)企業(yè)申報(bào)預(yù)售價(jià)格會(huì)參考項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本、周邊在售項(xiàng)目銷售價(jià)格及前期項(xiàng)目成交價(jià)格等因素。

“北京市住建委最終對(duì)項(xiàng)目的審批備案價(jià)格，可以理解成指導(dǎo)價(jià)格，銷售價(jià)格不得高于申報(bào)備案價(jià)格，而現(xiàn)在項(xiàng)目申報(bào)備案價(jià)格則不能明顯高于周邊房?jī)r(jià)，否則很難獲批。”另一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者。

而據(jù)多位開發(fā)企業(yè)人士介紹，去年“9·30新政”以來，北京市新房住宅價(jià)格審批已經(jīng)有了預(yù)售“隱形紅線”——單價(jià)8萬元/平方米。

“泰禾集團(tuán)在北京西三環(huán)的豐臺(tái)西局項(xiàng)目，前期在拆遷問題上沒有跟村民談攏，拖慢了項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。去年項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售價(jià)格時(shí)，住建委愿意批售單價(jià)12萬元/平方米預(yù)售許可，不過泰禾選擇暫緩入市?！鼻笆雒駹I(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，“新政調(diào)控以后，現(xiàn)在若要繼續(xù)獲得單價(jià)12萬元/平方米的預(yù)售許可，難度不小?！?/p>

記者為此也向泰禾集團(tuán)北京公司相關(guān)人士求證，對(duì)方不置可否。泰禾集團(tuán)早在2014年2月份獲得了豐臺(tái)西局項(xiàng)目地塊，代價(jià)為49.58億元，剔除限價(jià)商品房及無償還建商業(yè)用房后的純商品房部分樓面地價(jià)超過了5萬元/平方米。

最近，北京市國(guó)土資源局繼續(xù)掛牌了一宗豐臺(tái)西局地塊，不過限定地塊內(nèi)商品住房銷售均價(jià)不超過7.78萬元/平方米，接下來留給泰禾集團(tuán)的問題即是2014年初取得的西局項(xiàng)目何時(shí)入市，以及北京市住建委將會(huì)如何給該項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格。

2016年底，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)在住建委主持召開座談會(huì)聽取房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報(bào)時(shí)表態(tài)，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。多位市場(chǎng)人士解釋表態(tài)中的“房?jī)r(jià)”指的是新建商品房，尤其是新建商品住宅的成交價(jià)格。

記者逐一統(tǒng)計(jì)了今年70個(gè)新房預(yù)售住宅項(xiàng)目及2016年130個(gè)新房預(yù)售住宅項(xiàng)目(含自住型商品房和限價(jià)商品房)批準(zhǔn)銷售的平均價(jià)格，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2016年北京市住建委審批備案的130個(gè)新房預(yù)售價(jià)格接近5.7萬元/平方米，今年已經(jīng)核發(fā)預(yù)售審批的70個(gè)項(xiàng)目備案均價(jià)為5.68萬元/平方米。值得注意的是，該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)內(nèi)未囊括2016年多個(gè)預(yù)售時(shí)間到期的新房住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格。

記者也以標(biāo)準(zhǔn)差分析了2016年130個(gè)新房預(yù)售住宅項(xiàng)目及今年以來70個(gè)新房預(yù)售住宅項(xiàng)目備案價(jià)格結(jié)構(gòu)，由于去年出現(xiàn)了多個(gè)單價(jià)10萬元/平方米以上的高價(jià)項(xiàng)目，同時(shí)供應(yīng)了不少低價(jià)項(xiàng)目，結(jié)果顯示2016年項(xiàng)目備案價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)差偏大，對(duì)比而言2017年項(xiàng)目備案價(jià)格則更加均衡，今年拉低備案均價(jià)的低價(jià)項(xiàng)目供應(yīng)減少。

“北京市今年房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控目標(biāo)是將商品住宅成交均價(jià)限制在4.5萬元/平方米左右，所以預(yù)計(jì)新房預(yù)售價(jià)格還會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)限制，即便已經(jīng)核發(fā)了3個(gè)相對(duì)高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售許可?！鼻笆雒駹I(yíng)地產(chǎn)公司投資部門總監(jiān)向記者透露，“明年隨著大部分自住型商品房和限價(jià)房入市，新房住宅項(xiàng)目預(yù)售審批價(jià)格上應(yīng)該有些松動(dòng)，但也是在可控范圍內(nèi)?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。