滬深首套房貸利率上調(diào) 房抵貸違規(guī)買房現(xiàn)象卷土重來

近日，北京銀監(jiān)局和央行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)通知，要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對個(gè)人經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期北京銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人經(jīng)營性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款規(guī)?？焖僭鲩L，“但據(jù)市場情況反映，個(gè)別銀行發(fā)放的上述兩類貸款卻違規(guī)流入了房地產(chǎn)市場，借款人將其用于購買住房，而非個(gè)人經(jīng)營或日常消費(fèi)，這種行為不符合房地產(chǎn)調(diào)控的政策要求?！?/p>

簡單來說，原有“房子抵押貸款再買房”的炒房套路，如今不大可能玩得轉(zhuǎn)了。

在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未出手時(shí)，全國一二線城市的房地產(chǎn)熱潮中曾頻現(xiàn)“房抵貸”違規(guī)購房。而近期又出現(xiàn)快速增長的勢頭，或與個(gè)人按揭貸款政策收緊有關(guān)。

事實(shí)上，不止是北京，滬深地區(qū)的個(gè)人按揭貸款政策也在逐步收緊。券商中國記者了解到，今年以來，上海地區(qū)13家銀行全面上浮首套房貸利率，最高已調(diào)至1.1倍；深圳地區(qū)的四大行也全面上浮5%。

“房抵貸”違規(guī)買房現(xiàn)象卷土重來

所謂“房抵貸”，是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營用途的人民幣貸款。根據(jù)規(guī)定，通過“房抵貸”貸出的錢，只能用來經(jīng)營或消費(fèi)，不能用于購房。但由于貸后監(jiān)管難度大，銀行實(shí)際上很難準(zhǔn)確掌握貸出去的資金的最終真實(shí)用途，這也就是導(dǎo)致了不少人鉆空子，違規(guī)使用“房抵貸”資金購房。

一國有大行個(gè)金部人士對券商中國記者表示，銀行只能監(jiān)控本行內(nèi)部資金流向的全流程，但資金只要轉(zhuǎn)入其他銀行，就無法繼續(xù)追蹤。所以違規(guī)使用“房抵貸”資金的貸款申請人，通常是偽造消費(fèi)合同或經(jīng)營合同，銀行將受托支付的貸款直接打到合同對手方的賬戶中，對方再通過其他渠道把錢轉(zhuǎn)給貸款申請人，就可以自由使用這筆資金了。

“銀行自查的內(nèi)容主要是看貸款審核資料是否齊全，對資料真實(shí)性的把關(guān)是否嚴(yán)格，但對資金的真實(shí)使用情況是很難準(zhǔn)確掌握的?！鄙鲜鰢写笮腥耸糠Q。

實(shí)際上，“房抵貸”違規(guī)流向房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象一直屢禁不止，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未出手時(shí)，彼時(shí)全國一二線城市的房地產(chǎn)熱潮中，就頻現(xiàn)“房抵貸”違規(guī)用于購房的事情。而近期又出現(xiàn)快速增長的勢頭，或與個(gè)人按揭貸款政策收緊有關(guān)。

“首付貸、房抵貸違規(guī)用來買房的現(xiàn)象一直存在，近期又卷土重來則主要與今年以來銀行的個(gè)人房貸政策收緊有關(guān)，本質(zhì)是一種金融供給的收緊?！比嗣翊髮W(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼稱對記者表示。

券商中國記者了解到，目前大部分銀行推出的這類個(gè)人抵押貸款的年化利率在6%-7%左右，且多數(shù)資金的使用方式較為靈活，可以隨借隨還；相比之下，目前二套房按揭貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%或20%，即5.39%或5.88%，與個(gè)人抵押貸款的利率相差不大，在當(dāng)前個(gè)人按揭貸款放款時(shí)間拉長的情況下，就有人選擇通過抵押貸款來加杠桿買房。

建行副行長龐秀生曾在建行半年報(bào)發(fā)布會上稱，“受到信貸規(guī)?？刂?、房地產(chǎn)政策收緊的影響，個(gè)人按揭貸款到位的時(shí)間確實(shí)相對拉長。我最近問過房產(chǎn)中介，目前市面上建行和另外一家銀行按揭貸款的放款時(shí)間在同業(yè)中還算快的，但就這樣最短也需要2個(gè)月左右的時(shí)間。”

不僅個(gè)人房貸到位時(shí)間拉長，上半年銀行將個(gè)人房貸的絕大部分額度都分配給了首套房，相應(yīng)的，二套房的房貸申請難度更是難上加難。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年25家上市銀行的個(gè)人房貸余額較去年底漲幅為10.89%，這與去年同期35%的增幅相比大幅降低。

北京銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度，轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放的執(zhí)行“317新政”的個(gè)人住房貸款中，支持剛需群體購房的首套房貸款占比超過七成。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查持續(xù)到年底

北京銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此次自查未明確具體持續(xù)時(shí)間，但會要求轄內(nèi)銀行定期上報(bào)自查結(jié)果。下一階段，北京銀監(jiān)局、人行營業(yè)管理部將視銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查情況，有針對性地開展專項(xiàng)檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題將依法依規(guī)從嚴(yán)處理。

為嚴(yán)格落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，北京市相關(guān)部門出組合拳為房地產(chǎn)市場“降溫”。

據(jù)北京銀監(jiān)局副局長蔣平近日透露，“317新政”出臺次日，北京銀監(jiān)局即會同央行營業(yè)管理部組織轄內(nèi)38家中外資商業(yè)銀行主要負(fù)責(zé)人召開專題會議，要求銀行準(zhǔn)確領(lǐng)會新政精神、控制房貸增量、加強(qiáng)內(nèi)部審慎合規(guī)管理，同時(shí)積極做好政策宣傳和客戶解釋工作，確保不折不扣將政策落實(shí)到位。并牽頭組織對轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，這一專項(xiàng)檢查會持續(xù)到年底；同時(shí)，會同央行營業(yè)管理部、市金融局、北京證監(jiān)局對銀行政策落實(shí)情況開展專項(xiàng)巡查，加大監(jiān)管力度，確保政策落地。

“按照北京市統(tǒng)一安排，北京銀監(jiān)局積極參與市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作專班相關(guān)工作，負(fù)責(zé)按周監(jiān)測、定期統(tǒng)計(jì)全市商品住房企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款情況，對各商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)貫徹落實(shí)調(diào)控政策情況進(jìn)行定期檢查和不定期抽查?！笔Y平稱。

此外，董希淼認(rèn)為，除了要求銀行業(yè)繼續(xù)落實(shí)差別化的住房信貸政策外，監(jiān)管部門還應(yīng)加大對互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的監(jiān)管和檢查力度?！安簧倩ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺提供的個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營貸款，對貸款用途沒有明確要求，且游離在監(jiān)管之外，這部分資金流向房地產(chǎn)的更多，應(yīng)該加大對互聯(lián)網(wǎng)平臺相關(guān)貸款流向的監(jiān)管?！?/p>

滬深地區(qū)首套房貸利率上調(diào)

個(gè)人按揭貸款政策的收緊，在滬深地區(qū)也有體現(xiàn)。

券商中國記者獲得的一份調(diào)查顯示，上海地區(qū)13家銀行今年以來全部上調(diào)了首套房最低貸款利率。

截至9月5日，13家銀行中已有5家將首套房貸利率調(diào)至基準(zhǔn)利率，占四成；9.5折或可申請9.5折的銀行也有5家。除此之外，浦發(fā)銀行首套房貸利率依舊維持在年初的9折水平，民生目前成為13家銀行中唯一一家首套房貸利率上浮至1.1倍的銀行。

而在今年2月中旬的首次統(tǒng)計(jì)中，上海地區(qū)的13家銀行首套房貸利率均為9折。然而僅過去了兩個(gè)半月，興業(yè)銀行便率先將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率；除了工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和建設(shè)銀行外，其余幾家銀行均有不同幅度的上調(diào)。

在6月初的第三次調(diào)查中，民生銀行和興業(yè)銀行已經(jīng)首套房貸利率調(diào)升至1.1倍，招商銀行和上海銀行調(diào)升至基準(zhǔn)利率，其余銀行基本維持五月初的利率水平不變。

除上海之外，深圳房貸政策也在不斷收緊。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在優(yōu)惠的僅農(nóng)村商業(yè)銀行、花旗銀行兩家，分別有9.8折、9.5折首套房貸利率折扣。8月份能享受首套房貸9.8折利率的郵儲銀行自9月1日已調(diào)整為基準(zhǔn)利率，其中中信銀行、浦發(fā)銀行已停止放貸，民生銀行和興業(yè)銀行兩家銀行首套房貸更是上浮了10%。

此前，8月14日，深圳部分銀行將首套房貸利率上浮5%-10%。緊接著，半個(gè)月后，工行、農(nóng)行、中行和建行四大行宣布首套房貸利率上浮5%。如果滿足9月4日中午前已查征信并在9月11日傍晚前完成審批的，才可以繼續(xù)執(zhí)行調(diào)整前利率。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，現(xiàn)在很多商業(yè)銀行推出的裝修貸，實(shí)際上就是消費(fèi)貸，一般情況下可以貸款20萬左右。對于此類資金，很可能最后會被貸款申請者違規(guī)用作買新房，而不是用于此前其他房屋的裝修，這樣就出現(xiàn)了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)敞口，而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)敞口必須堵死。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。