首付貸再現(xiàn)引發(fā)憂慮：一旦市場逆轉(zhuǎn)可能帶來風(fēng)險

北京住建委和北京銀監(jiān)局的通知均顯示，購房人以辦理“消費貸”、“經(jīng)營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付的現(xiàn)象多有存在。

這既不符合貸款發(fā)放政策，也違反了本市房地產(chǎn)調(diào)控要求。為進一步穩(wěn)定市場、規(guī)范貸款發(fā)放，北京區(qū)域的金融機構(gòu)和中介機構(gòu)被要求自查。

北京住建委：中介機構(gòu)自查

9月8日，北京市住房建設(shè)委員會下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求中介機構(gòu)對近三個月本機構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營活動開展自查。

自查內(nèi)容包括，為購房人辦理“消費貸”、“經(jīng)營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”作為購房首付款的行為；違規(guī)發(fā)布、代理小產(chǎn)權(quán)房等禁止交易的房屋的行為；協(xié)助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款的行為等六種違規(guī)行為。

《通知》要求，對自查發(fā)現(xiàn)的問題，經(jīng)紀機構(gòu)要及時進行整改。自查時間為一個月，經(jīng)紀機構(gòu)需要在10月8日前向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提交自查整改報告。

《通知》要求，市、區(qū)房屋管理部門將抽查部分自查整改完畢的經(jīng)紀機構(gòu)，重點檢查近期投訴、舉報集中的經(jīng)紀機構(gòu)；并結(jié)合社會反映、輿論報道等線索，對經(jīng)紀機構(gòu)有針對性地開展專項檢查，對發(fā)現(xiàn)存在的違規(guī)行為，將依法給予嚴懲；對檢查中發(fā)現(xiàn)配合經(jīng)紀機構(gòu)違規(guī)辦理貸款的銀行線索，及時移交給市銀監(jiān)局等金融機構(gòu)管理部門。

《通知》要求，各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)制定自查工作方案，機構(gòu)主要負責(zé)人督辦自查工作，指定專門聯(lián)系人負責(zé)；規(guī)模較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，要結(jié)合實際，按區(qū)、片組建自查工作小組，落實自查工作責(zé)任。

去年下半年央行等七部門出臺新規(guī)明確規(guī)定，中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。今年3月開始的房產(chǎn)調(diào)控重申了禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度。

銀監(jiān)局從貸款端從嚴自查

9月5日，北京銀監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，要求北京市銀行業(yè)金融機構(gòu)對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

在此之前，有數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元。而去年全年新增消費性短期貸款僅8305億元。

海通證券宏觀首席分析師姜超認為，短期消費性貸款的爆發(fā)式增長可能與地產(chǎn)銷售密不可分。地產(chǎn)銷售仍在增長，但去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成，導(dǎo)致居民短貸的高增長。

北京銀監(jiān)局的通知顯示，轄內(nèi)個別銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場用于購房的情況，這類行為不符合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。為進一步鞏固北京房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，規(guī)范個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款用途，請轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)按季度就本機構(gòu)個人非住房類信貸資金用途開展自查。

北京銀監(jiān)局要求的自查范圍包括，單筆貸款金額20萬元以上的個人消費貸款，單筆貸款金額100萬元以上的個人經(jīng)營性貸款和交易所在地為北京的信用貸。

其中，以房地產(chǎn)作抵押的個人貸款和經(jīng)營性貸款；同一借款人或不同借款人的多筆貸款受托支付對象為同一自然人或法人；借款用途為購買大額商品、奢侈品、高檔商品或高檔服務(wù)的；收入證明金額明顯高于平均水平的貸款均為重點檢查對象。

不僅僅是北京，據(jù)中國證券報報道，今年以來，各地銀監(jiān)局開出“罰單”的數(shù)量和金額確實增多。其中，房貸業(yè)務(wù)違規(guī)成為被處罰的“重災(zāi)區(qū)”。比如，

上海銀監(jiān)局就對花旗銀行開出一張千萬級“罰單”，創(chuàng)下8月“罰單紀錄”。主要違法違規(guī)事實（案由）是花旗銀行（中國）有限公司2015年1月至10月，經(jīng)該行審批同意，其轄下部分分行在發(fā)放部分房地產(chǎn)貸款時，違反利率規(guī)定。同時，該行對低風(fēng)險客戶的信用卡發(fā)卡授信管理不審慎，截至2015年末逾期未改正。

此外，中國郵政儲蓄銀行深圳分行因“個人綜合消費貸款被挪用做本行個人住房按揭貸款首付”被深圳銀監(jiān)局罰款20萬元；上海銀行深圳分行因“個別房地產(chǎn)住房按揭貸款違反國家房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策”被深圳銀監(jiān)局罰款20萬元；浙江泰隆商業(yè)銀行“貸款資金被挪用，用于購房等”被臺州監(jiān)管分局罰款70萬元等。

雙重檢查背后，多種首付墊資形式重現(xiàn)市場

近期，來自中國之聲、證券日報、經(jīng)濟日報等中央媒體均對首付貸予以關(guān)注，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，墊資首付的現(xiàn)象并非偶發(fā)。與此同時，開發(fā)商為購房者墊資的現(xiàn)象多有發(fā)生。

中國之聲《新聞晚高峰》的記者以購房者的身份，走訪了北京朝陽、東城、西城多個房產(chǎn)中介。對于 “首付款不足，有沒有什么辦法（解決）”，西城區(qū)的一家中介機構(gòu)工作人員說可以協(xié)助辦理信用貸。

上述中介工作人員稱，“我們這塊倒是有解決首付的辦法，比如信用貸款，正常的信用貸款大概一個人能貸三十萬。因為您有信用貸款的一個還款和正常買房的一個貸款，可能得還款能力稍微多一點，這樣能解決買房首付的問題，是我們公司和銀行合作的而且在我們這塊算利率比較低。利率現(xiàn)在基準利率是4.9，買房首套是基準，如果是二套就上浮百分之二十?！?/p>

這樣的情況并非偶然?！蹲C券日報》記者走訪發(fā)現(xiàn)類似情況。北京某房產(chǎn)中介有工作人員表示，如果客戶首付差一些，其可以提供墊資或者首付貸。

除此之外，房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸，為了掩人耳目，還引入了合作的擔(dān)保公司，并假借“信用貸”、“消費貸”之名繼續(xù)活躍在二手房交易市場。上述中介人士稱，每筆貸款還需繳納5000元手續(xù)費給與中介合作的 “擔(dān)保公司。

裝修貸也是變相首付貸的重災(zāi)區(qū)之一?！秶H金融報》的報道顯示，現(xiàn)在很多商業(yè)銀行推出了裝修貸，這個實際上就是消費貸，一般可以貸款20萬元上下。但此類資金最終很可能會被貸款申請者違規(guī)用作買新房，這樣就放開了一個口子，而信用卡透支等實際上也是有類似的邏輯。

“個人消費貸款上演‘乾坤大挪移’，違規(guī)進入樓市的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，其實也從側(cè)面反映了部分銀行貸前、貸中和貸后審查不嚴的問題?！蹦硣写笮邢嚓P(guān)人士在接受《國際金融報》記者采訪時坦言。

與上述各房產(chǎn)中介“偷摸”提供“首付貸”類似，北京周邊一些地區(qū)的新盤出現(xiàn)的開發(fā)商“墊資”則顯得有些“光明正大”。

《央廣網(wǎng)》的報道顯示，環(huán)北京區(qū)域一個名為孔雀城的樓盤，售樓人員告訴記者，購房者只支付首付的一部分，由開發(fā)商墊付另外的首付余款，以此達到銀行的首付規(guī)定后辦理銀行按揭貸款。

據(jù)銷售人員介紹，首付可以分五期付，買兩居大概70多平（的房子），首付十多萬就可以。目前北京周邊，可以實施首付分期政策的有八達嶺還有涿州這兩個區(qū)域。70年產(chǎn)權(quán)的住宅是不限購的，外地人也可以買一套。正常情況下，兩居30%首付是30多萬，先交一半，大概15萬左右，剩下15-20萬，到2018年的年末截止，兩次還清，無利息，無手續(xù)費。

不僅孔雀城，武清的碧桂園也有類似的首付分期促銷措施，可以給付不起首付的客戶提供資金支持。

銷售人員坦言，根據(jù)個人資質(zhì)，首付兩年分期。有的人有一套房貸，再買首付就是60%，首付比例相當(dāng)高了，首付款就得大幾十萬，所以做成分期。

此前，經(jīng)濟日報曾發(fā)文直指，“首付貸”等資金違規(guī)流入樓市，危害不小。由于降低了購房和首付門檻，實質(zhì)上是一種加杠桿行為?！笆赘顿J”等還讓還款能力不足的人進入了房地產(chǎn)市場，一旦房地產(chǎn)市場走勢逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商賣完房套現(xiàn)離場，但這些還款能力不足的人會產(chǎn)生違約風(fēng)險，從而造成金融機構(gòu)壞賬，并可能帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。