房企謀變 多元化轉(zhuǎn)型加速度

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時代”，住宅市場的利潤增速開始放緩。在這種背景下，房企紛紛尋求新的利潤增長點，多元化發(fā)展已成為眾多房企的共同選擇，“城市運營商”“城市配套服務(wù)商”成為房企轉(zhuǎn)型的主要方向。從傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物管、金融等衍生市場，到近年來興起的特色小鎮(zhèn)、長租公寓等領(lǐng)域，再到與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高的醫(yī)療、能源等，不少房企正在深耕產(chǎn)業(yè)鏈附加價值，進一步提升品牌影響力。

房企紛紛玩跨界

近年來，多元化成為房地產(chǎn)市場上的普遍現(xiàn)象，“房地產(chǎn)+”不斷地出現(xiàn)在人們的視野中。

以萬科為例，自2013年提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”后，各區(qū)域公司先后提出“八爪魚戰(zhàn)略”“熱帶雨林”體系以及“6+X”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，在商業(yè)、物流、養(yǎng)老、教育、長租公寓等眾多領(lǐng)域均有布局發(fā)展。

中海集團在打造多元化產(chǎn)業(yè)布局中已形成房地產(chǎn)、金融、旅游、健康共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集團。

華潤置地在2016年提出“2+X”的全新商業(yè)模式，在堅持銷售物業(yè)及投資物業(yè)兩大主營業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，積極拓寬物業(yè)服務(wù)、老年地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)。

綠地集團在2014年確立了“大金融”“大消費”“大基建”戰(zhàn)略后，正加快在這三大領(lǐng)域的發(fā)展。

實際上，全國百強房企中已有一半以上企業(yè)進入多元化發(fā)展格局。

而在河南，本土房企的多元化轉(zhuǎn)型也是一路高歌。

2015年6月，建業(yè)集團正式開啟由“房地產(chǎn)開發(fā)商”向“新型生活方式服務(wù)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。兩年來，轉(zhuǎn)型大動作頻頻釋放。據(jù)建業(yè)的轉(zhuǎn)型成績單顯示，在保持房地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)潮頭的同時，建業(yè)正在迅速構(gòu)建起豐富的“建業(yè)+”大商業(yè)生態(tài)格局和幸福生態(tài)系統(tǒng)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型取得突破性進展。就目前來看，建業(yè)集團資源端已經(jīng)形成地產(chǎn)、物業(yè)、教育、酒店、農(nóng)業(yè)、足球、科技、文旅、旅游、金融等多元布局的態(tài)勢，用戶端已經(jīng)形成業(yè)主、球迷、學(xué)生及家長、商戶、商業(yè)用戶等龐大的流量。

今年以來，正商相繼簽約登封朝陽溝戲曲文化小鎮(zhèn)、鞏義西山小鎮(zhèn)、新鄉(xiāng)正商新城、滎陽王村紅酒小鎮(zhèn)，投入巨資、引進人才、引入產(chǎn)業(yè)，打造一座座特色鮮明、功能復(fù)合、宜業(yè)宜游宜居的新城，為中原城市群建設(shè)貢獻正商之力。在我國房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，已確立國際化、高品質(zhì)、做規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略的正商，正在積極穩(wěn)步地進入教育、文化、旅游、度假、健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店等領(lǐng)域。

尋找市場新需求

在房企多元化轉(zhuǎn)型的背后，是市場頻現(xiàn)不同于以往的新特征。“房子是用來住的，不是用來炒的”明確了房屋的居住屬性，“租售同權(quán)”“共有產(chǎn)權(quán)”充當(dāng)打開住房租賃通道的先鋒，“五限”時代宣告房地產(chǎn)市場回歸理性，房地產(chǎn)市場長效機制呼之欲出。由于傳統(tǒng)的住宅銷售業(yè)務(wù)容易受到政策和市場的影響而陷入波動，房地產(chǎn)多元化嘗試可謂勢在必行。

對于建業(yè)集團董事長胡葆森而言，多元化轉(zhuǎn)型源于對商業(yè)規(guī)律的認知，源于多年戰(zhàn)略與文化堅守下的順勢而為?！耙环矫?，在地產(chǎn)下半場，宏觀調(diào)控形勢、市場形勢、消費升級趨勢的疊加，決定了房企轉(zhuǎn)型的必要性。另一方面，建業(yè)一以貫之的價值觀和企業(yè)精神，賦予了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必然性?！睋?jù)了解，在2001年，胡葆森就正式提出公司的客戶觀——誰擁有了客戶，誰就擁有了未來，全心全意滿足客戶需求，是建業(yè)始終秉承的發(fā)展邏輯。在胡葆森看來，客戶生活需求的不斷升級和日益豐富多元，就是企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型致力的方向。新藍海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是建業(yè)集團通過商業(yè)大生態(tài)的協(xié)同發(fā)展與融合作用，進而為客戶提供個性化、定制化、差異化的美好體驗，是對建業(yè)產(chǎn)品服務(wù)觀的再次升級與超越。

“多元化是房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。早在幾年前就有了發(fā)展苗頭，近兩年更加明顯”。河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社告訴記者，“在市場競爭日趨激烈的形勢下，在中國住宅市場漸漸飽和的時代下，開發(fā)商需要重新尋找社會需求、制造需求、激發(fā)需求，引導(dǎo)消費。需求是最強勁的驅(qū)動力，社會需求逼迫開發(fā)商向多元化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)市場增速放緩的情況下，房企跨界可以規(guī)避風(fēng)險。因此，開發(fā)商紛紛選擇在多元發(fā)展中不斷新陳代謝，尋找新的增長點，根據(jù)人們的需求，開發(fā)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?！?/p>

利潤效果需觀察

盡管房地產(chǎn)市場的形式和社會需求使得房企的多元轉(zhuǎn)型已經(jīng)成了發(fā)展趨勢，但這條轟轟烈烈的轉(zhuǎn)型路卻并非一帆風(fēng)順，帶來的利潤效果也不能立竿見影。

從已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績報告的房企表現(xiàn)來看，絕大數(shù)房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是業(yè)績的絕對主力，除華夏幸福等極少數(shù)企業(yè)外，無論在業(yè)績占比還是利潤貢獻上，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都鮮有挑大梁者。以萬科為例，萬科近年來多元化布局開始提速，但今年上半年業(yè)績報告中，房地產(chǎn)銷售仍占據(jù)業(yè)績的90%以上，多元化效果仍未顯現(xiàn)。

總體來看，物管領(lǐng)域給企業(yè)帶來的業(yè)績貢獻在不斷增加；長租公寓、特色小鎮(zhèn)、共享辦公等“風(fēng)口業(yè)務(wù)”的布局，目前仍處在摸索階段；部分房企進軍的一些全新領(lǐng)域，如新能源等，業(yè)務(wù)進展則不盡如人意?！岸嘣钡倪壿嬰m然清晰，真正操作起來卻非易事。多元化戰(zhàn)略的成功與否，不僅與新領(lǐng)域所處的發(fā)展階段、市場前景有關(guān)，又和房企的戰(zhàn)略布局、運營能力等密不可分。

雖然多元化發(fā)展戰(zhàn)略在一定程度上可以分擔(dān)、相對弱化企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，但目前很多多元化業(yè)務(wù)可能潛在利潤較高，但投資回報周期長，除非大規(guī)模布局，否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營收規(guī)模。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，從開發(fā)商到運營商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲備、資金投入、項目累積等，并非一蹴而就。

新城控股相關(guān)負責(zé)人也表示，房企多元化布局中，應(yīng)在增量市場追求規(guī)模、加速奔跑，同時存量市場上追求價值、匠心營造，用重資產(chǎn)邏輯強經(jīng)營，這兩條路并行，未來才有可能在長期發(fā)展當(dāng)中保持戰(zhàn)略定位的準確點。

“在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，‘巨無霸’型的大型房企，在多元化上就需要追求大而全，人力財力物力有限的小開發(fā)商就要謹慎布局，專注某一領(lǐng)域。”劉社認為，“布局方向上要以社會需求為導(dǎo)向，例如最近興起的養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，這種享受型需求市場空間很大。在目前的市場形勢下，生態(tài)、環(huán)保、健康也是一個重要方向。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。