南京樓市入回暖周期 融信借潛力板塊謀快速拓展

近期，南京（樓盤）多家銀行首套房利率再次上浮，最高上浮20%，部分銀行停貸，樓市資金再度緊張。在限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售等調(diào)控政策的影響下，中原南京研究總監(jiān)羅浩向筆者直言，南京樓市已整體趨穩(wěn)。

不過，南京是一個(gè)強(qiáng)周期性的市場(chǎng)。同策咨詢判斷，南京的商品住宅成交量增速周期為25個(gè)月左右，成交面積將于2018年初迎來(lái)波峰。

在城市潛力和周期帶動(dòng)下，融信等眾多開發(fā)商也正謀求在南京市場(chǎng)的高潛力增長(zhǎng)。

南京樓市整體企穩(wěn)傳統(tǒng)旺季供求現(xiàn)回暖

8月中旬，人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局向轄內(nèi)相關(guān)單位聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，限貸力度再升級(jí)，加之限購(gòu)、限價(jià)、限售的政策影響，南京上半年商品住宅面積同比下跌58.2%，8月南京二手房成交8215套也同比下降了36.28%。

羅浩告訴筆者，從南京樓市成交量和樓盤認(rèn)購(gòu)情況看，客戶已較理性看待政策調(diào)控，市場(chǎng)熱度有所下降。

但不容忽視的是，同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，按5月~7月的平均成交套數(shù)計(jì)算，南京新建商品房去化周期僅3.2個(gè)月，庫(kù)存量和存銷比一直低位徘徊，未來(lái)3~6個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)不足。

“供不應(yīng)求將帶動(dòng)市場(chǎng)釋放活力，而南京樓市成交價(jià)格的持續(xù)上漲，也給了開發(fā)商足夠信心。”一南京樓市分析人士指出，這是下半年南京樓市沖量的重要理由。

據(jù)報(bào)道，9月13日溧水某樓盤再度公開銷售一套133萬(wàn)元的退房遇135組客戶報(bào)名爭(zhēng)搶，而此前南京江北高新某樓盤一度刷新南京最低中簽率也印證南京購(gòu)房者對(duì)后市的預(yù)期逐漸明朗。

據(jù)悉，當(dāng)前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海（樓盤）、深圳（樓盤）為7，近期持續(xù)走強(qiáng)的合肥（樓盤）、南京為4，去化周期較短也為樓市火爆提供底氣。

羅浩指出，下半年南京樓市行情趨于明朗，至明年即使不考慮政策放松，南京樓市或都將面臨需求長(zhǎng)期受限后的合理釋放。

仙林湖板塊受青睞融信謀求高溢價(jià)增長(zhǎng)

的確，南京樓市是一個(gè)長(zhǎng)期平穩(wěn)的強(qiáng)周期市場(chǎng)，上述機(jī)構(gòu)人士指出，作為1.5線城市的南京，也是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各種資源為一身，同時(shí)，源源不斷的高校畢業(yè)生也為城市提供新鮮的血液，這些都是南京樓市的支撐。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)人才需求，南京的人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)需求會(huì)逐步增大，這從客觀上決定了南京市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性。

基于此，就眾多開發(fā)商大舉進(jìn)入南京的基石。以融信在南京的首個(gè)項(xiàng)目為例，據(jù)了解融信在去年9月23日以24957元/平方米的樓面價(jià)拿下仙林湖G58地塊，從地塊條件和綜合成本測(cè)算，項(xiàng)目產(chǎn)品或趨向中高端。據(jù)筆者了解，G58將在2018年6月入市。

當(dāng)前，仙林湖板塊已有樓盤售價(jià)3萬(wàn)/平方米以上，在本身價(jià)格條件就有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目具有足夠長(zhǎng)的時(shí)間儲(chǔ)備溢價(jià)空間。

實(shí)際上，就南京市場(chǎng)而言，仙林湖板塊的特殊優(yōu)勢(shì)天然能給予物業(yè)不小的升值想象。

在南京的規(guī)劃中，仙林湖板塊被賦予了頗高的規(guī)格，不僅投入2.6億元用于板塊內(nèi)五條主干道路的景觀提升和修補(bǔ)，仙林湖南部中心區(qū)白象片區(qū)更是以高等教育、產(chǎn)業(yè)及居住功能為主，集中安排國(guó)際知名工科大學(xué)、著名科研機(jī)構(gòu)和居住用地，以“產(chǎn)、學(xué)、研”同步發(fā)展為特色，并規(guī)劃有仙林大學(xué)城、百萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體等大型工程，力爭(zhēng)形成南京市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，具有很高的土地價(jià)值。

羅浩就表示，仙林湖板塊由于此前經(jīng)歷過多輪開發(fā)，目前已進(jìn)入了一個(gè)繁榮期，也是南京新的富人區(qū)，該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品容積率較低，產(chǎn)品類型吸引的客群以富裕階層為主力。

而這種高等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，住宅規(guī)劃有限，已有的住宅項(xiàng)目，其實(shí)受到政策影響不大，即使嚴(yán)控依舊，在行情帶動(dòng)下加上區(qū)域優(yōu)勢(shì)，住宅項(xiàng)目的溢價(jià)空間也很大。

正如南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)直言，交通、教育資源、品牌開發(fā)企業(yè)共同促進(jìn)板塊升級(jí)，仙林湖板塊的區(qū)域價(jià)值有跳躍式的提升，但同時(shí)該區(qū)域供應(yīng)關(guān)系偏緊。

目前仙林湖的居住地塊屈指可數(shù)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量十分有限。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年板塊供應(yīng)量4.14萬(wàn)平方米、成交量9.54萬(wàn)平方米，同比均下跌8成。但價(jià)格方面，板塊成交均價(jià)為25983元/平方米，同比上漲了23%。持續(xù)的上漲趨勢(shì)，全然印證了區(qū)域“物以稀為貴”的溢價(jià)能力。

深度布局全國(guó)現(xiàn)金流穩(wěn)定持續(xù)拓展規(guī)模

融信初入南京市場(chǎng)，便選擇了一個(gè)潛力突出的板塊，實(shí)際上這在融信的布局歷程中并非第一次。

用著這樣的“潛力眼光”，融信已先后布局上海、杭州（樓盤）、福州（樓盤）、廣州（樓盤）、廈門（樓盤）、成都等多個(gè)一二線核心城市。

近年通過多種方式，融信也以原有入駐的城市為核心，形成了多個(gè)“1+N”的衛(wèi)星城布局，今年與海亮的輕資產(chǎn)模式合作，更使融信快速填補(bǔ)了中西部核心城市的布局，完成深度全國(guó)化。

而深究融信的布局歷程則會(huì)發(fā)現(xiàn)，“打造標(biāo)桿高端精品”是其實(shí)現(xiàn)集團(tuán)規(guī)?；懽兊闹匾绞健Ｈ缭诟Ｖ莸娜谛?middot;白宮、融信·雙杭城，在廈門的融信·海上城，在杭州的融信·杭州公館，及上海的融信綠地虹橋世界中心等均是當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)品。

實(shí)際上，目前融信正處于快速發(fā)展階段，但在公司規(guī)模增大的情況下，由于項(xiàng)目收入結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)增加和輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，融信權(quán)益總額不斷增加。

而進(jìn)入南京后，融信依舊延續(xù)打造標(biāo)桿產(chǎn)品的理念，通過品牌影響力的塑造獲得認(rèn)可，此后再根據(jù)市場(chǎng)狀況，以更容易進(jìn)行快速拓展。實(shí)際上，此前融信就依靠這個(gè)模式在杭州市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)深耕，融信進(jìn)入杭州市場(chǎng)四年目前已有20余個(gè)項(xiàng)目，有望在2018年進(jìn)入杭州市場(chǎng)前列。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。