北京房貸收緊原因：存款增速放緩無(wú)錢(qián)可貸

看我國(guó)各大城市的房地產(chǎn)走勢(shì)，京滬深的樣本意義極大。這3座城市的政策和資金敏感度最高，并往往會(huì)依次傳遞至其他城市。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道，在銀行信貸持續(xù)收緊的情況下，北京首套房房貸利率持續(xù)走高――自9月14日起，北京地區(qū)多家銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，此次調(diào)整后，首套房房貸利率上浮5%~10%成為主流，同時(shí)個(gè)別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的利率政策。

北京的信貸信號(hào)意味著什么？要分析清楚這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)首先要看京城房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)生了什么變化。

伴隨著首套房貸款利率提升的是，北京房地產(chǎn)相關(guān)貸款的增速、增量都一降再降。通過(guò)《2017年8月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》可以發(fā)現(xiàn)，8月末，北京市金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款等）余額15885.3億元，同比增長(zhǎng)18.2%，增速比上月下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)數(shù)據(jù)看上去也不低，但沒(méi)有對(duì)比就很難找準(zhǔn)參照――在6月末時(shí)，該增速還有20.7%。而那個(gè)時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)比一季度末及上年末分別回落3.5個(gè)百分點(diǎn)、3.4個(gè)百分點(diǎn)。

如果從全國(guó)來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)北京地產(chǎn)貸款增速回落速度相比更快。2017年6月末，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增速比上季末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。

伴隨增速回落的自然是增量的回落。8月末，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額4844.6億元，比年初僅增加95.2億元――以此分析，前8月開(kāi)發(fā)商想在北京市場(chǎng)上拿到開(kāi)發(fā)貸款的難度可想而知。

而在個(gè)人購(gòu)房貸款方面，余額為9531.6億元，比年初增加1233.3億元?？瓷先ニ坪踹€行，但這個(gè)數(shù)字比上年同期少增390億元，同比增長(zhǎng)27.4%，相對(duì)2016年11月43%的歷史高點(diǎn)，已經(jīng)回落15.6個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，前8月北京市個(gè)人新增房貸占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的24.4%，較2016年末40.3%的新增占比下降15.9個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)《2017年7月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》的披露，1~7月個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元、118.3億元。

通過(guò)央行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，8月當(dāng)月，北京市個(gè)人購(gòu)房貸款新增額82.9億元，為今年以來(lái)最低水平，比前7個(gè)月月均增量少81.4億元?？梢哉f(shuō)，個(gè)人買(mǎi)房在北京拿房貸難度基本是逐月加大，當(dāng)然，與此同步的是成交今年明顯走低。

無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是二手房東來(lái)說(shuō)，銀行收緊信貸都是非常致命的。沒(méi)有足夠多的錢(qián)，就沒(méi)有足夠多的交易；而沒(méi)有足夠多的交易，對(duì)房?jī)r(jià)就會(huì)形成制約。

問(wèn)題就在于，錢(qián)去了哪里？

數(shù)據(jù)很驚人，2017年8月末，北京市本外幣各項(xiàng)存款余額14.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.7%，這個(gè)增幅比上月下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低3.6個(gè)百分點(diǎn)。

而在去年同期，北京市本外幣各項(xiàng)存款余額同比增長(zhǎng)6.3%――去年8月，北京當(dāng)月存款余額增加3869.4億元，同比多增6548.5億元；比年初增加10925.3億元。整個(gè)2016年，北京市本外幣各項(xiàng)存款同比增長(zhǎng)7.7%，當(dāng)時(shí)的增幅已經(jīng)比2015年末低5.3個(gè)百分點(diǎn)，但比如今還是高出好幾個(gè)點(diǎn)。

《2017年8月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況》里還有一組數(shù)據(jù)很說(shuō)明問(wèn)題。2017年1~8月，北京市人民幣存款中，住戶存款增加241.3億元，比上年同期少增454.2億元，同比增長(zhǎng)3%；非金融企業(yè)存款比年初減少471.4億元，上年同期為增加3636.6億元，余額同比增長(zhǎng)6.4%。

通過(guò)這組數(shù)據(jù)，聯(lián)系上文房貸增速可以看到，在各項(xiàng)存款增長(zhǎng)乏力的情況下，北京相關(guān)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)算是開(kāi)足馬力放貸款了。特別是對(duì)房貸的支持，已經(jīng)算是力度很大了。當(dāng)住戶存款增長(zhǎng)水平偏低時(shí)，居民繼續(xù)加杠桿購(gòu)房這本身也是個(gè)問(wèn)題。但與此對(duì)應(yīng)的是，去年同期，北京市住戶人民幣存款余額比年初增加695.5億元，同比多增353.5億元。其中，當(dāng)月增加74.5億元，同比多增76.1億元。由此看來(lái)，去年的表現(xiàn)比今年要好。

今年交易不如去年活躍。對(duì)比去年、今年北京市住戶的存款表現(xiàn)還是很能說(shuō)明問(wèn)題：當(dāng)住戶手上的錢(qián)增加得比較慢的時(shí)候，部分也反映出有很多剛需一族是把錢(qián)拿去首付或者還貸了，因此難以產(chǎn)生更多的存款；而已經(jīng)落袋為安的人，有一部分可能已經(jīng)把錢(qián)拿出來(lái)繼續(xù)購(gòu)房投資，當(dāng)然不一定會(huì)在北京本地，比如他們可以到環(huán)京地區(qū)甚至更遠(yuǎn)的其他城市，當(dāng)然也不能排除有一少部分人也會(huì)到海外進(jìn)行資產(chǎn)配置。

其實(shí)從不少較大體量的城市都可以分析發(fā)現(xiàn)，居民存款遇到了一定的瓶頸，也正因?yàn)槿绱烁鞔蟪鞘械姆抠J利率普遍出現(xiàn)上浮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。