限售的新舊經(jīng)濟學 只為抑制房地產(chǎn)投機

商品房限售，不是一項新政策。今年3月25日廈門就率先出臺了此類政策。但9月22-23日，6個城市推出新一輪的限售政策后，卻引起了較此前更多的關注。據(jù)有關機構統(tǒng)計，全國已有40多個城市實行各類限售政策。

倒不是說，這一波的限售就更嚴厲，限售時間為5年的城市，之前就有。更受關注，可能是因為，一是出臺限售政策的這幾個城市，時間比較集中，好像是不謀而合；二是大家忍不住要猜測，下一批限售擴圍的城市會有哪些？

如果擴圍，“向上”無非是京滬深商品住宅也限售，“向下”無非是更多的三四線城市加入。無疑，其中，京滬深更具風向標意義?？赡苄允怯械?，而限售不限售都有它的道理。所以，一味地猜測，沒有太大意義。

顯然，商品房限售的目的是為了抑制房地產(chǎn)投機。如果是以取得不動產(chǎn)證起算，限售2年，實際購房時間至少有3年。通常來說，辦下產(chǎn)權證，大約需要一年。如果限售5年，相當于購房時間6年以上，不短了。

這種做法，與資本市場的股票持有政策本質(zhì)上是相通的。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，持有股票一年以上，其利息紅利免征個人所得稅。初衷也是為了抑制短期炒作過盛之風，鼓勵價值投資。不過如你所知，利息紅利的個人所得稅與轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅，不是一回事。

去年9月30日以來的調(diào)控，核心是去杠桿、去投資化。主要是首付提高、利率提升，限購限貸限售限價。效果還是比較明顯的。投資性購房的比例不能說是歸零，但盛行樓市多年的這股風氣可以說是初步抑制住了。

各地的限售，基本是針對新房，個別城市涉及存量房（二手房）。我個人的建議是，無論下一步京滬深是否實行商品住房限售，其限售范圍最好是針對新房，而不要將存量房納入。

其實，新房交付之日就已是存量房。此處所說的不將存量房納入，是指，不溯及既往。比如，9月22日晚間宣布的政策，自9月23日起實施；而9月23日之前簽約的商品房不應包括在內(nèi)（不論有沒有取得產(chǎn)權證）。

舉個例子。如果限售期是3年，并將存量房納入限售范圍，就意味著，取得產(chǎn)權證不滿3年的所有商品房，都不得轉(zhuǎn)讓。我們上面說了，取得產(chǎn)權證需要一年左右時間，也就是說，購房時間4年以內(nèi)的商品房，都不能上市。

這對市場的影響非常大。比如，2016年北京市商品住宅共成交114752套。如果適用于限售，不用說，這11萬套商品住宅短期內(nèi)是不能轉(zhuǎn)讓的。如果乘以4，就是40萬套。且不說40萬套吧，就是突然有20萬套存量房（二手房）不準轉(zhuǎn)讓，也會對供求關系產(chǎn)生重大影響。

有一個淺顯的道理，存量房是整個商品房市場的重要組成部分。在一線城市，存量房的成交量已經(jīng)超過新房。比如，去年北京二手房成交量為276493套，是新房的1倍多。想一想，如果2013-2016年銷售的新房，2017年不讓上市，會發(fā)生什么情況？

9月27日公布的中共中央、國務院關于對《北京城市總體規(guī)劃（2016年——2035年）》的批復提出，要加大住宅供地力度，完善購租并舉的住房體系，建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。為什么要加大住宅供地力度？就是要增加商品住宅供應。

但北京這種特大城市，要加大住宅用地供應力度，是很不容易的。但盤活存量房市場，卻同樣可以起到增加商品住宅供應的作用。如果行政性設限，突然之間，有幾年的存量房，不能上市，就會使市場供應形成斷檔。這種巨量的斷檔，是任何城市的房價不能承受之重。

由此出發(fā)，我希望并且相信，所有城市在出臺相關限制性措施之前，會對市場供求關系進行研判。比如，根據(jù)現(xiàn)有限售政策，從購房時間算起，最短也有3年期限。也就是說，這3年中間，即使你確有需要，以小換大，以舊換新，也不行。不能賣，由于限購，也不能買。

這實際上已經(jīng)限制了一批存量房的流通。它的數(shù)量有多少，對房地產(chǎn)市場的供求關系有怎樣的影響，城市主管部門應進行量化分析。倘若對未來一段時間的住宅供應有較大影響，那就必須采取堅決措施，增加更多的有效的住宅用地供應。

如上所述，中共中央、國務院對北京城市總體規(guī)劃的批復，再次提到了建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。在我個人看來，長效機制，不僅要增加住宅用地供應，實行購租并舉，以及擬議中的房地產(chǎn)稅制改革，還必須包括存量房市場的流通搞活。

尤其是一二線熱點城市，任何對存量房市場人為設置障礙、影響再流通的行為，都會對已然緊張的供求關系造成威脅。所有政策措施不僅要顧及當下，更須慮及未來。慎之。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。