樓市調(diào)控從供需兩端構(gòu)建市場化長效機制

“這輪樓市調(diào)控力度很大，本來想等到房價漲到每平方米兩萬多元的時候，就把我2014年在固安買的70多平方米二手房賣掉，沒成想如今房價已經(jīng)大幅回調(diào)。”談及目前正在回落的環(huán)京地區(qū)房地產(chǎn)市場，王先生如此對記者表示。

自去年北京“9?30”樓市調(diào)控措施出臺以來，全國多個熱點城市相繼跟進調(diào)控，房價均出現(xiàn)明顯下滑。按照中央部署，各級政府部門相繼出臺調(diào)控政策，一方面從需求端抑制房地產(chǎn)市場過熱上漲，另一方面從供給端增加土地供給、探索“租購并舉”的住房供應(yīng)新體系。經(jīng)過各方共同努力，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制正加快成型。

需求端調(diào)控：

抑制熱點地區(qū)過熱需求

始于今年3月中旬的調(diào)控，除包括以往的“限購”、“限貸”、“限價”外，還新增“限售”、“限商”兩種調(diào)控政策。此外，各地不斷上調(diào)的首付款比例、持續(xù)調(diào)高的銀行貸款利率以及進一步縮短的貸款年限等措施，均讓此前房價上漲過快的樓市出現(xiàn)明顯降溫。

如在房貸利率方面，據(jù)融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月份全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍，環(huán)比7月份上升了2.47%，連續(xù)8個月上升；比去年8月份的4.44%上升了15.35%。值得關(guān)注的是，這是2016年以來房貸利率首次突破5%大關(guān)。不僅一線、二線城市在首套房貸利率方面持續(xù)加碼，一些小縣城也開始上調(diào)首套房貸利率，有一些地區(qū)的上調(diào)幅度甚至超過深圳、廣州等一線城市。

作為本輪樓市調(diào)控中的先行軍，北京市的房貸利率經(jīng)歷了六次調(diào)整，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率20%的水平。

對此，中國人民銀行營業(yè)管理部9月18日公開回應(yīng)：房貸利率調(diào)整符合政策要求和導(dǎo)向，積極支持。

“目前觀望情緒濃厚，隨著房貸利率持續(xù)上調(diào)，進一步提高了購房成本。”王先生介紹說，雖然他已將固安房子的掛牌價下調(diào)，但打電話咨詢的人依然寥寥無幾。

事實上，本輪樓市調(diào)控的效果已在多個熱點城市顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅、同比漲幅均有所回落。

在CRIC研究中心研究員楊科偉看來，今年樓市政策一方面繼續(xù)支持高庫存的二線城市和三線、四線城市去庫存；另一方面，一線城市和熱點二線、三線城市密集出臺以“五限”為核心的緊縮調(diào)控措施。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前樓市調(diào)控主要分為兩種，一種是價格調(diào)控，一種是供求調(diào)控。短期來看調(diào)控價格是必要的，但長期來看，后續(xù)還應(yīng)從供求關(guān)系入手予以調(diào)控。

供應(yīng)端調(diào)控：

多供地和鼓勵“租”

與過去幾年的調(diào)控政策相比，本輪調(diào)控最為顯著的特點，就是供應(yīng)側(cè)頻出“大招”。

今年4月份，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，根據(jù)商品住房庫存消化周期，明確住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。

一位大型房企人士在接受《證券日報》記者采訪時表示，雖然近幾年一直在提供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，但梳理樓市調(diào)控政策可以明顯看出，多數(shù)還是集中在需求側(cè)。上述文件的發(fā)布可以說開啟了樓市供給側(cè)改革序幕。因為只有多供地，才能改變供不應(yīng)求的市場預(yù)期。

但他也坦言，雖然上述政策對各地政府的供地時間和規(guī)模提出明確要求，但這一政策能否顯著改變各地供地節(jié)奏，仍需各地政府認(rèn)真落實。可喜的是，目前包括北京、上海、深圳等多個熱點城市已用實際行動給出了答案。

隨著各地住宅用地供應(yīng)量的增加，雖然項目尚未入市，但已對房價看漲預(yù)期形成抑制。一位居住于北京、且近期有購房計劃的馮先生對《證券日報》記者說，隨著北京供地計劃的增加，感受最為明顯的就是房價下降，以前賣方為主導(dǎo)的交易格局開始逐步扭轉(zhuǎn)至買方市場，最為明顯的就是議價權(quán)的增大。

馮先生稱，目前他在看房時，關(guān)注的不僅僅只是價格，還有戶型、朝向、基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等。

事實上，在本輪樓市調(diào)控政策加碼的背景下，此前“重售輕租”的住宅市場格局也在悄然發(fā)生改變。

今年8月初九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選擇廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點；隨后，國土資源部與住建部8月29日聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，決定在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，政策持續(xù)發(fā)力鞭策加快住房租賃市場建設(shè)；9月21日，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作。與此同時，各試點城市在結(jié)合自身發(fā)展情況下，紛紛出臺租賃細(xì)則或共有產(chǎn)權(quán)實施意見。

建立長效機制

須多策并舉

一位一直參與北京市自住型商品房搖號的蔣小姐在接受《證券日報》記者采訪時坦言，雖然自住型商品房的價格較低，在1.7萬元至2.2萬元之間，但基本都在五環(huán)至六環(huán)之間。而且，每次供應(yīng)房源比較少，印象中最多的一次才供應(yīng)800套?，F(xiàn)在參與搖號的已從最開始的2萬多人增加至大約10萬人，可謂是一房難求。“對于共有產(chǎn)權(quán)房何時入市，我們都抱有高度期待。”蔣小姐說。

北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，具有重大意義。是在房地產(chǎn)市場長效機制推進上的又一重大探索，也應(yīng)該是長效機制的重要組成部分之一。

“當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了一個歷史轉(zhuǎn)折期，即開始進入新房、二手房、租賃齊頭并進、均衡發(fā)展的階段。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示，結(jié)合中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段特點和現(xiàn)實問題，建立房地產(chǎn)長效機制既要“符合國情”又要“適應(yīng)市場規(guī)律”。整體來看，建立房地產(chǎn)長效機制應(yīng)當(dāng)注重以下四個問題：建立市場規(guī)則是長效機制的導(dǎo)向、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是長效機制的核心、增量改革化解存量問題是長效機制的可行路徑、購租并舉是房地產(chǎn)長效機制的重要方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。