房地產(chǎn)去庫存應(yīng)供需兩端發(fā)力

“房地產(chǎn)”在時(shí)隔三年后再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上出現(xiàn)，成為2016中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存”抓住了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛鼻子。而實(shí)現(xiàn)去庫存需要多管齊下，供需兩側(cè)同時(shí)施力。

當(dāng)前，因庫存高企帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資下滑已十分明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在去年勉強(qiáng)“保十”后，今年一季度開始一直徘徊在個(gè)位數(shù)，甚至在9月至11月連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且有逐月下降趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速降至1.3%，僅為去年同期水平的十分之一。其中，住宅投資增長(zhǎng)0.7%，幾近停滯狀態(tài)。

受房地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑的影響，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈包括鋼鐵、水泥、平板玻璃等因產(chǎn)能過剩陷入巨幅虧損。另外，銀行不良貸款率大幅提升，預(yù)計(jì)今年年底整個(gè)銀行體系的不良率接近2%，個(gè)別銀行將高達(dá)到3%，面臨較大金融風(fēng)險(xiǎn)。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中50%來自銀行貸款，訂金和預(yù)收款中，來自銀行貸款的比例也有15%之多。

因此，化解房地產(chǎn)庫存，是解決促投資、降低風(fēng)險(xiǎn)等問題的“絕對(duì)藥方”。同時(shí)，這方面應(yīng)多管齊下，從供需兩端同時(shí)發(fā)力。

首先，要擴(kuò)大有效需求，加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策。同時(shí)擴(kuò)大公積金繳存基本面，以低貸款利率更大程度支持該群體購房。

其次，改變?cè)隽繛橹髡{(diào)控方式。在當(dāng)前形勢(shì)下，采用增量供應(yīng)為主的調(diào)控方式已不適合市場(chǎng)化需求，在一定增量供給的前提下利用二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)存量去庫存，可以有效防止總量供給過剩。比如，成都萬科11月就率先試水“租售并舉”，對(duì)成功申請(qǐng)西九萬科驛的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價(jià)優(yōu)惠。

再次，建立以需求為導(dǎo)向的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。例如可以購租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

最后，在保障類住房的提供上，大幅增加貨幣補(bǔ)貼的比例，由新建轉(zhuǎn)為收購，以最大程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅與非普通住宅的劃分，降低改善性人群的購房成本。

當(dāng)然，必須認(rèn)識(shí)到，在未來一段時(shí)間內(nèi)去庫存的趨勢(shì)不會(huì)改變，也就意味著政策仍將保持持續(xù)寬松。而在結(jié)構(gòu)失衡下，一線城市與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍存短缺，因此，也應(yīng)警惕政策寬松引發(fā)的該類城市房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。