黃金周多地樓市“慘淡”專家:警惕漲價預期暗涌

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周結束，房地產(chǎn)市場分化持續(xù)，三、四線城市成交依然維持高位，但在調控影響下，一、二線熱點城市成交量為2014年以來最低。

樓市熱點城市出現(xiàn)了明顯的下調現(xiàn)象。具體來看，北京新建住宅7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年以來的歷史最低值。上海前7天網(wǎng)簽新建住宅178套，比2016年同期的784套，跌幅達到了78%。南京前7天簽約457套，同比2016年同期的905套，下調了50%。福州前7天簽約345套，同比2016年同期的540套下調了36%。深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調了13%。

今年“十一”假期前后，廣州11區(qū)總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年“十一”假期的5979套下調65%。從成交來看，假期成交量872套，較今年“五一”假期下調51%，較去年同期下調78%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“消費貸”收緊帶來的資金價格繼續(xù)上升，熱點城市繼續(xù)擴圍調控，三、四線開始約束性調控，這些都導致2017年“金九銀十”成交遠遠低于預期。

此外，張大偉認為，下調幅度較大也有去年前值較高的因素。“2016年國慶雖然開啟了‘930’調控，但樓市處于踩剎車過程中，部分城市集中簽約，數(shù)據(jù)高位，導致整體市場同比前值影響了跌幅數(shù)據(jù)。”但值得注意的是，雖然部分熱點城市成交大幅下降，但從購房預期來看，依然不減。

《經(jīng)濟參考報》記者在上海走訪發(fā)現(xiàn)，不少項目并未拿到預售證但已經(jīng)開始蓄客。在閔行區(qū)，某大型開發(fā)商已開始向客戶收取意向金。一位銷售人員告訴記者，“現(xiàn)在項目暫沒拿到預售證，因此不敢堂而皇之地開放售樓處，我們只敢叫‘接待中心’。如果有意向就趕緊交10萬元意向金，未來還會繼續(xù)篩選客戶。意向金的額度會升到30萬元，甚至幾百萬元。”

已經(jīng)在上海有一套房的王慧，國慶黃金周期間并沒有回青島老家，而是將父母接到上海，利用難得的休息時間一起看房。“去看房發(fā)現(xiàn)國慶期間并沒有什么樓盤真正開盤，幾乎所有在售樓盤售樓處都在利用假期‘徹夜’加班，積極蓄客。”

“樓盤大多數(shù)預計在11至12月份開盤，雖然沒有真正開盤，但看房繳意向金的人依然很多。”王慧說，也許正是由于政府對開盤價格管控，出現(xiàn)了一二手房倒掛的情況，未來漲價預期依然強烈，所以她認為現(xiàn)在購房時機較好。

無錫惠山區(qū)某樓盤置業(yè)顧問介紹，“10月是新一季度的開始，在限購升級的新形勢下，第四季度的任務目標更加艱巨。我們樓盤屬于限購區(qū)域，相較于周邊其它幾個樓盤處于劣勢，所以每一個置業(yè)顧問都沒有休息，在加班加點的積極蓄客。從當前反映的情況來看，置業(yè)顧問蓄客效果不錯，國慶長假結束后一旦加推新房源，極有可能當天全部售罄。”

嘉華(中國)集團董事谷文勝表示，受今年二季度開始的政策調控影響，當前樓市出現(xiàn)了一些新現(xiàn)象。一方面，雖然限購導致購房需求有所下降，但上海高端需求依然旺盛。需求方面看，銷售量依然是超預期的，尤其是四五千萬的豪宅產(chǎn)品依然不愁賣。另一方面，嚴格的限價管控政策得到有效落實。部分城市的房企項目要獲得預售證，就需要通過發(fā)改委、物價局等部門的審批，甚至各個區(qū)的房價增幅也會和各個區(qū)的GDP增長等指標進行掛鉤。類似管控的效果明顯，當前新入市的項目價格確實下降了。

但上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，中央已經(jīng)明確，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。而近期央行對于北京首套房貸利率調整的支持性表態(tài)，體現(xiàn)了當前管控的思路并沒有變化。從2006年以來，樓市經(jīng)歷了兩輪政策刺激和三輪政策抑制，今年以來房價增速已見頂回落。本輪房地產(chǎn)周期上半場，房地產(chǎn)調控是主導，而下半場，貨幣、金融、信貸則成主導。政策演變的邏輯不變，從走勢來看，本輪樓市上漲周期中，華東和華南累計房價增幅領跑，而以北京和天津為首的城市二手房房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌，預計2018年將是樓市尋底年。

同時，也有業(yè)內人士提醒，因政策的持續(xù)，雖然熱點大城市相對較嚴，但有地方出現(xiàn)價格放松，甚至有熱點周邊城市出現(xiàn)墊付首付等現(xiàn)象。因此，應警惕暗自放松執(zhí)行政策，給購房者預期不明的向導，甚至后期房價跳漲的錯誤信號。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。