保利銷售破兩千億 千億買地規(guī)模追逐與CMBS融資長路

年關(guān)漸近，保利地產(chǎn)距內(nèi)部定下的三千億目標(biāo)又進(jìn)了一步。

國慶長假后，眾多房企陸續(xù)發(fā)布9月份銷售成績，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司亦在10月10日下午披露其前9月銷售情況。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告獲悉，9月份單月，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額219.93億元，簽約面積155.71萬平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比均有所增長，前者增長9.17%，后者1.52%。

截至2017年9月30日止的九個(gè)月，保利累計(jì)簽約金額突破2000億，同比增長了32.16%至2081.59億元，比去年同期增加27.24%。

雖然曾被質(zhì)疑規(guī)模落后，但從銷售大幅增長和不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備容量，以及近期進(jìn)行的系列融資動(dòng)作來看，保利顯然已在追趕中。

千億買地與海外版圖

近兩年你追我趕的房企規(guī)模追逐中，保利地產(chǎn)管理層也曾公開坦陳因銷售差距變大所帶來的壓力日漸增加。

為此，保利地產(chǎn)多次強(qiáng)調(diào)要力保第一梯隊(duì)位置，意欲今年沖刺3000億，三年內(nèi)突破5000億，并從去年開始就加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的擴(kuò)充力度，今年則更為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，去年全年保利斥資1214億新增了112個(gè)項(xiàng)目，拓展容積率面積2404萬平方米，項(xiàng)目數(shù)量及面積同比分別增長84%和85%。

今年僅1-8月份，保利地產(chǎn)累計(jì)投入比去年同期多近兩倍的資金在全國各地掃貨，獲取的土地累計(jì)權(quán)益建筑面積同比增加186%，達(dá)到1543萬平方米，權(quán)益土地出讓成本約845億，同比增長161%。

9月份，保利留給市場最多的印象，依然是通過招拍掛、合作、并購等方式頻繁拿地。

發(fā)布銷售簡報(bào)的同時(shí)，保利還發(fā)布了一份獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目的公告，其中共列出了近期新增的21個(gè)地塊項(xiàng)目，分布的區(qū)域是上海、廣州、天津、武漢、成都、重慶、廈門、蘇州、紹興等核心一二線及周邊城市。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，該21宗地總土地面積136.82萬平方米，總規(guī)劃容積率面積高達(dá)310.71萬平方米，而保利需為支付的地價(jià)超過210億元。

披露新項(xiàng)目的同時(shí)，保利亦在公告中表示，將通過合作等方式控制拿地成本。

新增的21個(gè)項(xiàng)目中，有8宗地保利所占權(quán)益在40%-90%之間；另外13個(gè)權(quán)益100%的項(xiàng)目，保利已明確部分未來擬引入合作方共同開發(fā)。

需要注意的是，其中還罕有地出現(xiàn)了一宗海外地塊——9月份，保利通過合作獲得了一宗位于澳大利亞悉尼市賓士鎮(zhèn)32 Kitchener Parade的住宅地塊。該地塊用地面積13265平方米，規(guī)劃容積率面積46427平方米，保利擁有其90%權(quán)益，需為此支付的價(jià)款為4968萬澳幣。

實(shí)際上，近幾年保利雖不如碧桂園、萬科等房企般高調(diào)擴(kuò)張海外，但其對國際市場并非沒有想法。

年中股東會(huì)時(shí)，保利方面就曾披露，此前已在澳大利亞有三個(gè)項(xiàng)目，去年共計(jì)實(shí)現(xiàn)17億簽約額，同時(shí)還落定了6個(gè)新的項(xiàng)目。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊當(dāng)時(shí)還透露，公司內(nèi)部已有明確的海外戰(zhàn)略目標(biāo)，未來不僅會(huì)持續(xù)關(guān)注美國、英國、加拿大等發(fā)達(dá)國家，東南亞市場也是重點(diǎn)目標(biāo)。

董事兼總經(jīng)理劉平則指出，未來海外投資確實(shí)有機(jī)會(huì)，但歐美房地產(chǎn)市場已屬飽和狀態(tài)，因而保利并沒有很大的目標(biāo)，反而是正在發(fā)展中的東南亞市場會(huì)有更大的想象空間。

首單CMBS和200億融資

規(guī)模的追趕，需要大量補(bǔ)充土地資源，也需要源源不斷的資金支持。除了不斷增加手中的“籌碼”，獲取更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，保利還在9月份進(jìn)行了兩個(gè)融資大動(dòng)作——發(fā)行首單CMBS以及獲批發(fā)行200億債務(wù)融資工具。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，為了加快多元化戰(zhàn)略中商業(yè)地產(chǎn)這一重點(diǎn)板塊的發(fā)展，保利早在今年5月份就已有設(shè)立商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券化的計(jì)劃，7月份正式獲批掛牌。

9月12日，該名為“中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的保利地產(chǎn)首單CMBS宣布在上交所設(shè)立，基礎(chǔ)資產(chǎn)為廣州保利國際廣場及保利中心兩個(gè)已有穩(wěn)定收益的成熟寫字樓項(xiàng)目。

該筆CMBS發(fā)行規(guī)模35.3億，發(fā)行利率4.88%，資產(chǎn)抵押率67.72%。僅一天后，保利即公告稱，截至2017年9月12日，該“中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”實(shí)際收到認(rèn)購資金35.30億元，達(dá)到約定資金規(guī)模。

隨著房企融資渠道收緊且成本不斷增加、CMBS等模式日漸成熟，越來越多企業(yè)開始選擇嘗試創(chuàng)新的方式獲取資金。

保利方面曾就此回應(yīng)稱，未來資產(chǎn)證券化將是大趨勢，該CMBS為其開拓了新的渠道，且保利籌備已久，未來還會(huì)嘗試推出包括購物中心、酒店、長租公寓、養(yǎng)老公寓等更多業(yè)務(wù)的資產(chǎn)證券化方案。

首次試水商業(yè)資產(chǎn)證券化之外，保利地產(chǎn)還在9月27日披露了一則獲批發(fā)行200億額度債務(wù)融資工具的信息。

據(jù)悉，保利該200億債務(wù)融資工具有效期限為2年，分為50億元超短期融資券以及150億元中期票據(jù)注冊。

具體發(fā)行計(jì)劃以及資金用途，公告并未詳細(xì)披露，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此聯(lián)系保利相關(guān)負(fù)責(zé)人咨詢，對方也未有更多的回應(yīng)，僅表示這是公司的運(yùn)營所需，屬于一直有進(jìn)行的正常融資行為。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱保利2017中期業(yè)績報(bào)告獲悉，今年上半年，保利地產(chǎn)新增有息負(fù)債768億元，凈增有息負(fù)債588億元。截至6月30日，保利資產(chǎn)負(fù)債率為78.83%，較去年末上升4.06個(gè)百分點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。