“限價(jià)房”時(shí)代倒逼房企改變“套路”

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”已成為北京土地出讓的標(biāo)配，這意味著未來北京新房市場(chǎng)將進(jìn)入“限價(jià)房”時(shí)代。在此情況下，限價(jià)房入市銷售情況將會(huì)怎樣、房企又如何平衡成本與利潤(rùn)，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。北京商報(bào)記者了解到，位于房山良鄉(xiāng)的北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目旭輝城即將入市。在業(yè)內(nèi)看來，旭輝城項(xiàng)目拿地價(jià)格較低，開發(fā)商尚有利潤(rùn)空間可言，但更多的開發(fā)商卻面臨樓面價(jià)逼近限定售價(jià)的局面，這不僅對(duì)房企的盈利和運(yùn)營(yíng)能力提出了新的要求，也使得開發(fā)商不得不換個(gè)玩兒法予以應(yīng)對(duì)。

首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目入市

控制房?jī)r(jià)從土地出讓做起，今年以來，北京市調(diào)整土地供應(yīng)策略，推出大量“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”住宅地塊。自這類地塊出讓開始，限價(jià)型商品房成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

作為北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，旭輝操盤的旭輝城項(xiàng)目即將入市。據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，旭輝城位于房山良鄉(xiāng)板塊，目前正在蓄客期，從排卡情況來看，客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度較高。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于11月正式開盤，開盤后將采取搖號(hào)方式選房。從該項(xiàng)目產(chǎn)品來看，主力戶型為75平方米兩居、88及112平方米三居室，定位是首次置業(yè)的剛需客群。

公開資料顯示，旭輝城項(xiàng)目地塊是2017年春節(jié)后北京首拍地塊，當(dāng)時(shí)參與競(jìng)拍的有天恒+中糧、石榴集團(tuán)、碧桂園、中海+首開+保利+龍湖、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝+金地、萬科8家企業(yè)及聯(lián)合體，最終被旭輝+金地聯(lián)合體經(jīng)10輪報(bào)價(jià)以18.1億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率僅9%。按照出讓條件，項(xiàng)目住房銷售均價(jià)不超過38994元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過40944元/平方米。

限定了銷售均價(jià)和最高單價(jià)就意味著開發(fā)商在“售價(jià)”上無法做文章，不過對(duì)于旭輝來說，旭輝城的售價(jià)仍然有競(jìng)爭(zhēng)力。有行業(yè)人士評(píng)論稱，從地理位置來看，旭輝城項(xiàng)目稍顯偏遠(yuǎn)，不過房山良鄉(xiāng)板塊的未來發(fā)展空間較大；同時(shí)，因?yàn)槭窍迌r(jià)房項(xiàng)目，旭輝城的售價(jià)對(duì)于購房者來說具有吸引力。

成本與利潤(rùn)的考量

不過也有聲音認(rèn)為，旭輝城項(xiàng)目所處位置過于偏遠(yuǎn)，這也導(dǎo)致土地出讓時(shí)開發(fā)商的積極性并不高，然而和其他“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊相比，旭輝城依然有利潤(rùn)可賺，或許更是讓其他開發(fā)商所羨慕的。

據(jù)悉，該項(xiàng)目剔除地塊中的配建部分，這宗地塊的實(shí)際住宅部分樓面價(jià)在2萬元/平方米左右。在銷售均價(jià)不超過38994元/平方米的情況下，開發(fā)商還會(huì)有一定的利潤(rùn)空間。但與之相對(duì)的是，一些樓面價(jià)較高的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，開發(fā)商盈利難度比較大。

以7月27日大興瀛海地塊為例，該地塊由遠(yuǎn)洋+首創(chuàng)+世茂聯(lián)合體以47.9億元、自持26%的方式拿下。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的計(jì)算，該地塊平均樓面價(jià)4.5萬元/平方米，而該地塊銷售均價(jià)不超過52449元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過55071元/平方米，樓面價(jià)已經(jīng)十分接近銷售均價(jià)。

這樣的例子在北京土地市場(chǎng)比比皆是。據(jù)悉，目前北京已經(jīng)成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規(guī)定了未來的銷售均價(jià)和最高售價(jià)。

因此，自北京土地市場(chǎng)推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式以來，業(yè)內(nèi)討論最多的是房企拿地后的利潤(rùn)問題。北京市國(guó)土局網(wǎng)站公開信息顯示，原來自主定價(jià)的商品住宅用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價(jià)房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的30多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來售價(jià)。在張大偉看來，從地價(jià)計(jì)算角度看，許多限房?jī)r(jià)地塊基本都接近零利潤(rùn)，稍有不慎就會(huì)虧損。

開發(fā)商“玩兒法”要變“限價(jià)房地塊勢(shì)必會(huì)壓縮房企盈利空間，這也要求房企更加精耕細(xì)作，剔除各類成本，同時(shí)把握地產(chǎn)周期。很多房企過去其實(shí)就是靠市場(chǎng)自身變動(dòng)盈利的，未來要提升專業(yè)能力，需要把市場(chǎng)做細(xì)，這樣才能有更好的盈利機(jī)會(huì)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

同樣，張大偉也表示，因?yàn)榈貎r(jià)、房?jī)r(jià)都設(shè)定了透明的上限，如此一來，開發(fā)商想要盈利只有壓縮成本。“未來開發(fā)商可能就不存在產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)了，而是成本管理、成本控制能力的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商就變成精算商了。”

不過，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則表示，并非所有限價(jià)房地塊均失去盈利空間，房企在拿地時(shí)會(huì)計(jì)算并保留樂觀的盈利空間。有一部分項(xiàng)目的樓面價(jià)確實(shí)已經(jīng)接近最高售價(jià)，這種情況下，開發(fā)商會(huì)更多地在地下空間的開發(fā)上尋找利潤(rùn)空間，比如車位、倉儲(chǔ)功能以及地下商業(yè)。對(duì)于市場(chǎng)中討論的限價(jià)房項(xiàng)目是否會(huì)出現(xiàn)“減配”現(xiàn)象，郭毅表示，限價(jià)房地塊在出讓時(shí)也會(huì)要求確保建筑質(zhì)量，簽訂精裝交付標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋居住品質(zhì)。

除了控制成本以外，限價(jià)房的出現(xiàn)或許要倒逼開發(fā)商在玩兒法上做出花樣。就在去年底，北京市首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地拍出，4宗地成交結(jié)果均為住宅100%自持，未來所建項(xiàng)目將全部由開發(fā)商自持，作為租賃住房提供給市場(chǎng)。

全部自持不得出售則意味著開發(fā)商的回報(bào)周期被無限延長(zhǎng)，即便如此，開發(fā)商對(duì)于土地的熱情依然高漲。對(duì)此，行業(yè)人士表示，即便自持，開發(fā)商依然有運(yùn)作的空間，隨著北京無地可售、無房可售的局面到來，土地的增值有較大預(yù)期，這能提高企業(yè)的估值，只是開發(fā)商要改變以前拿地賣房的傳統(tǒng)模式，換一種活法了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。