時(shí)評(píng)：房地產(chǎn)調(diào)控要考慮市場(chǎng)有限理性

2017年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)授予了理查德·塞勒，以表彰其在行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究上的貢獻(xiàn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是將行為分析理論與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、心理學(xué)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，旨在發(fā)現(xiàn)現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)學(xué)模型中的錯(cuò)誤或遺漏，進(jìn)而修正主流經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假設(shè)的不足。近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)的“首付貸”、“過橋貸”、“消費(fèi)貸異常增長”、“假離婚”、“深夜排隊(duì)”等各種投機(jī)炒作現(xiàn)象，深刻反映出市場(chǎng)的有限理性，有必要納入房地產(chǎn)調(diào)控框架之內(nèi)予以統(tǒng)籌考慮，以提高政策調(diào)節(jié)的實(shí)際效果。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究成果已經(jīng)充分表明，完全理性的經(jīng)濟(jì)人不可能存在，人們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活中的各種經(jīng)濟(jì)行為必然會(huì)受到各種“非理性”的影響。很多從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看來是“錯(cuò)誤”的行為，經(jīng)常被忽視，但往往正是這些行為導(dǎo)致了政策沒有最大程度實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的有限理性市場(chǎng)，個(gè)體購買或出售住宅的決策，并非基于完全理性的思考，更多在順應(yīng)“從眾心理”。2016年以來我國熱點(diǎn)城市房價(jià)的爆發(fā)式增長，已經(jīng)脫離了基本面的支撐，但市場(chǎng)熱情從個(gè)別、局部到全面點(diǎn)燃，屬于典型的 “羊群效應(yīng)”。而房價(jià)上漲預(yù)期尤其頑固，正如塞勒于1980年提出的原賦效應(yīng)，即個(gè)體在擁有房產(chǎn)后對(duì)該房產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)要比購買前大大增加，導(dǎo)致市場(chǎng)房價(jià)上漲動(dòng)力充足;同時(shí)個(gè)體在決策過程中對(duì)“利害”的權(quán)衡并不均衡，“避害”考慮遠(yuǎn)大于“趨利”考慮，由此在出售住宅時(shí)往往會(huì)索要過高價(jià)格。受有限理性驅(qū)動(dòng)，個(gè)體在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過程中的心理賬戶僅考慮了短期因素，因而各種“首付貸”、“過橋貸”等不顧實(shí)際加杠桿現(xiàn)象就不難理解，也令“假離婚”等現(xiàn)象層出不窮。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有限理性的存在和驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致房價(jià)易漲難跌，很容易形成價(jià)格泡沫以至不能持續(xù)，成為懸在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。無論是美國的次貸危機(jī)，還是日本“失去的十年”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有限理性無疑是幕后的重要推手。同樣，近年來我國歷次房價(jià)過快上漲，各種投機(jī)炒作屢抑而不絕，在有限理性支配下的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者所展示的“眾生相”，也恰恰證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的必要性。

應(yīng)該看到，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的干預(yù)，是為了糾偏市場(chǎng)運(yùn)行的軌跡。但在調(diào)控過程中，也不能否認(rèn)市場(chǎng)有限理性與政策調(diào)控之間的博弈，而恰恰是這些有限理性的個(gè)體組合，在相對(duì)靜態(tài)政策與動(dòng)態(tài)市場(chǎng)變化之間的博弈，往往會(huì)導(dǎo)致政策調(diào)控效果不及預(yù)期。由此可見，市場(chǎng)有限理性很有必要納入房地產(chǎn)調(diào)控的政策框架之內(nèi)，既要考慮政策措施出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的影響，也要對(duì)相關(guān)參與方為躲避調(diào)控可能采取的措施進(jìn)行預(yù)判;既要保持政策調(diào)控的剛性和力度，又要有適當(dāng)彈性，及時(shí)對(duì)市場(chǎng)背離政策的變化做出反應(yīng)，最大程度提高政策執(zhí)行效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。