東莞一手房成交量漲價(jià)跌

9月二手房成交量環(huán)比下跌。

為了避開“十一”黃金周出游返鄉(xiāng)潮，東莞40多個(gè)樓盤搶在9月份開盤及加推，推動(dòng)?xùn)|莞樓市成交實(shí)現(xiàn)“金九”，成交量環(huán)比上漲12%。不過，在樓市調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲下，多個(gè)樓盤定價(jià)合理，整體成交均價(jià)平穩(wěn)。

進(jìn)入第四季度，在后市仍然嚴(yán)峻的情況下， 隨著年底開發(fā)商推貨熱潮到來，主動(dòng)讓利將成為開發(fā)商出貨的主要促銷手段。

9月： 一手房成交環(huán)比上漲12%

據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月東莞一手住宅成交5301套，環(huán)比8月上漲12%；一手住宅成交均價(jià)16763元/平方米，環(huán)比下降1.29%，價(jià)格保持平穩(wěn)。具體到各片區(qū)成交上，9月份東莞六大片區(qū)中僅城區(qū)片區(qū)成交量破千套，成交2035套，遠(yuǎn)超其他各片區(qū)，環(huán)比上漲幅度為73%。其中水鄉(xiāng)新城片區(qū)成交套數(shù)下跌幅度最大，環(huán)比下跌55%。

此外，受一手房市場(chǎng)火熱影響，二手房成交出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，9月東莞二手商品房成交4618套，環(huán)比8月下跌14.1%，二手商品房成交均價(jià)13925元/平方米，環(huán)比上漲2.96%。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，在東莞樓市限貸、限購(gòu)、限售、限價(jià) “四限”政策調(diào)控下，市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，房?jī)r(jià)走勢(shì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從個(gè)盤成交來看，9月多家房企為盡快回籠資金，新盤入市定價(jià)低于區(qū)域內(nèi)在售競(jìng)品價(jià)格，或低于市場(chǎng)預(yù)期,部分樓盤首次開盤甚至推出降低購(gòu)房門檻等優(yōu)惠措施推動(dòng)出貨。

第三季度： 成交量同比仍降近三成

為了盡快回籠資金，7~9月份第三季度品牌房企搶跑現(xiàn)象十分明顯。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，碧桂園和萬科兩大房企住宅推貨供應(yīng)量均超過 30萬平方米，兩者供應(yīng)量合計(jì)占全市的三成多。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年第三季度，住宅新增供應(yīng) 245.26萬平方米，創(chuàng)歷史同期第二高位，環(huán)比上升103.73%，同比下降9.66%。其中僅9月就有超40個(gè)項(xiàng)目集中推出新貨。

但是，在樓市調(diào)控政策影響下，第三季度成交量同比仍出現(xiàn)大幅下滑。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度東莞全市住宅成交178.57萬平方米，環(huán)比上升19.46%,同比下降29.68%。品牌房企大力推貨沖刺業(yè)績(jī)促進(jìn)全市成交量持續(xù)回升，但受嚴(yán)厲的政策調(diào)控影響，回升幅度有限，與往年同期相比,降溫顯著。

樓市調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲，大部分房企對(duì)“現(xiàn)金為王”已達(dá)成共識(shí)。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來，眾開發(fā)商推貨熱情大漲，大量新盤云集上市，舊盤持續(xù)加推。9月東莞全市住宅新增供應(yīng)115.02萬平方米，創(chuàng)下近6年單月第二高位。

與此同時(shí)，認(rèn)購(gòu)量也出現(xiàn)回升，樓市現(xiàn)回暖跡象。根據(jù)東莞中原CCES監(jiān)控的來訪數(shù)據(jù)顯示，2017年第三季度東莞樓市來訪量明顯增加，整體環(huán)比二季度上升約32%，并呈現(xiàn)逐月上升的趨勢(shì)。一方面，三季度大量新盤聚集上市，加上許多品牌房企項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)提升，客戶看房購(gòu)房意愿明顯增強(qiáng)；另一方面，中心城區(qū)供應(yīng)迎來大幅放量，大量長(zhǎng)期受供應(yīng)緊張抑制的購(gòu)房需求迅速得到釋放，區(qū)域的人氣迅速膨脹。但從整體上看，因受調(diào)控政策影響，今年三季度樓市人氣依然明顯低于前兩年同期。

特點(diǎn)： 改善四房戶型受青睞

從7月開始，東莞便不斷迎來新盤入市，8、9月迎來開盤高峰，單月推貨入市項(xiàng)目超過20個(gè)。在眾多項(xiàng)目推新貨影響下，第三季度東莞僅洋房新增供應(yīng)大幅放量，就達(dá)到173萬平方米，而成交在供應(yīng)大幅放量下，成交量達(dá)到141萬平方米。

從戶型來看，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，第三季度東莞90~110平方米及110~145平方米戶型產(chǎn)品成交占比均有所上升，尤其是110~145平方米產(chǎn)品占比達(dá)到38%。

目前東莞洋房市場(chǎng)主要由本地客戶主導(dǎo)，入市客戶主要為有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地客戶。東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析，一方面，“二孩”政策開放后，換房需求增加，110~145平方米的四房產(chǎn)品受到購(gòu)房者青睞；另一方面，本土購(gòu)房者一直以來較為青睞舒適的戶型。同時(shí),隨著“二孩”政策的出臺(tái)，品牌房企在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上亦開始側(cè)重110~145平方米四房的開發(fā)，因此110~145平方米產(chǎn)品成交占比明顯上行。

此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度洋房整體簽約均價(jià)與二季度持平，從各鎮(zhèn)區(qū)洋房套均總價(jià)來看，長(zhǎng)安、松山湖洋房套均總價(jià)仍然排名前兩名。

此外，從三季度東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價(jià)來看，長(zhǎng)安以385萬元/套繼續(xù)排名首位,其次是松山湖356萬元/套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其余鎮(zhèn)街，排在第三位的南城套均僅241萬元/套。

后市： 庫存消化周期拉長(zhǎng)至9.5個(gè)月

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，東莞住宅庫存面積為482.70萬平方米，環(huán)比上升12.56%，同比上升39.06%，庫存套數(shù)為42489套，環(huán)比上升15.04%。按過去一年的消化速度來計(jì)算，2017年9月底東莞住宅庫存消化周期拉長(zhǎng)至9.5個(gè)月。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關(guān)人士表示，東莞首次限購(gòu)至今歷時(shí)一年，住宅庫存消化周期大大拉長(zhǎng)了6個(gè)月，樓市供需逐步供過于求，反映限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策調(diào)控效果明顯。

從物業(yè)類型看，9月底洋房、別墅和公寓的庫存量分別為324.32萬平方米、97.99萬平方米、60.39萬平方米，按過去一年消化速度計(jì)算，消化周期分別為8.3個(gè)月、20.8個(gè)月、8.8個(gè)月。

從區(qū)域來看，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等多重樓市調(diào)控政策影響下，東莞多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)住宅供需回歸平衡，局部區(qū)域逐步供過于求。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月底有24個(gè)鎮(zhèn)區(qū)住宅庫存消化周期大于6個(gè)月，其中消化周期大于10個(gè)月的有14個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，尤其是深圳客大幅退潮后，黃江、鳳崗、塘廈、清溪等臨深區(qū)域庫存嚴(yán)重供過于求。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，目前東莞首套房貸利率普遍上浮5%~10%,二套房貸利率普遍上浮10%~20%,房貸利率上漲,增加購(gòu)房者入市成本和入市門檻。加上高房?jī)r(jià)壓力之下,高首付的入市門檻與東莞本土購(gòu)買力嚴(yán)重脫節(jié)，房貸利率收緊后,加重客戶觀望情緒，后市市場(chǎng)走勢(shì)不容樂觀。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。