開(kāi)發(fā)商頻售商用物業(yè) 收縮投資轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

開(kāi)發(fā)商頻售商用物業(yè)為哪般

近期開(kāi)發(fā)商出售商用物業(yè)的案例越來(lái)越多。從SOHO中國(guó)到恒隆地產(chǎn)、中國(guó)金茂、瑞房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展，紛紛出讓旗下商用物業(yè)產(chǎn)品，甚至包括已持有十?dāng)?shù)年之久的一線城市核心地段商用物業(yè)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士解讀，企業(yè)的動(dòng)機(jī)不外乎幾種：改善公司利潤(rùn)水平；規(guī)避投資性物業(yè)飽和帶來(lái)的后市風(fēng)險(xiǎn)。另外，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也使部分開(kāi)發(fā)商收縮了投資。

原因1保資產(chǎn)降風(fēng)險(xiǎn)

10月24日，有消息稱(chēng)恒隆早前標(biāo)售的何文田君逸山商場(chǎng)，以約2億港元成交。除此之外，恒隆將再推售長(zhǎng)沙灣碧海藍(lán)天商場(chǎng)和香港荃灣灣景花園商場(chǎng)，2個(gè)物業(yè)的估值合計(jì)逾26億港元；就在前一天，SOHO中國(guó)宣布以29.5億元出售上海凌空SOHO；無(wú)獨(dú)有偶，10月20日，中國(guó)金茂宣布正籌劃涉及出售公司旗下上海3家子公司50%的股權(quán)，標(biāo)的總資產(chǎn)達(dá)到了203.03億元。此外，此前數(shù)日內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)也以近30億元出售上海楊浦物業(yè)49%股權(quán)；合生創(chuàng)展也剛剛出售了北京東城合生國(guó)際大廈項(xiàng)目……據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)披露數(shù)據(jù)，2017年上半年，有1163家公司持有的投資性房地產(chǎn)環(huán)比一季報(bào)減少。其中，商業(yè)投資性物業(yè)出售的比例最高。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，出售商用物業(yè)的原因各有不同，但是其中尋求資產(chǎn)保值、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整是原因之一。在出手合生國(guó)際大廈時(shí)合生創(chuàng)展表示，主要是考慮到新設(shè)雄安新區(qū)將導(dǎo)致北京辦公樓需求減少等因素影響，公司也通過(guò)交易取得用于未來(lái)投資及營(yíng)運(yùn)資金。

持有類(lèi)似態(tài)度的還有SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹，他曾經(jīng)表示：“做生意永遠(yuǎn)不變的就是市場(chǎng)高峰的時(shí)候出貨，市場(chǎng)低峰的時(shí)候進(jìn)貨。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，物業(yè)拋售本身也是開(kāi)發(fā)商不斷回籠資金和尋求資產(chǎn)保值的做法。畢竟在一些城市，商用物業(yè)自身也在面臨或即將面臨過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)激烈的問(wèn)題。“商用物業(yè)近年來(lái)受到電商的沖擊較大，同時(shí)，商用物業(yè)也受到政策的諸多限制，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)前景不太被看好。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志如是分析。

研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，20大主要城市商用物業(yè)存量高達(dá)1.37億平方米，同比增長(zhǎng)16%。其中，上海商用物業(yè)存量將在2020年躍居全國(guó)第一。另?yè)?jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告，今年二季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，空置率有所上升。受新增供應(yīng)影響，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體空置率同比上升3.1%，租金出現(xiàn)輕微下跌。

一位不愿具名的市場(chǎng)人士認(rèn)為，在北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率上升，租金短期上漲空間有限的情況下，企業(yè)出售項(xiàng)目旨在降低風(fēng)險(xiǎn)、回籠現(xiàn)金。

原因2提利潤(rùn)增業(yè)績(jī)

上述原因之外，房企出售商業(yè)資產(chǎn)的另一個(gè)原因與企業(yè)業(yè)績(jī)相關(guān)。另有一位不愿具名的地產(chǎn)行業(yè)人士介紹，一些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額“一般”的上市公司，擔(dān)憂年底報(bào)告“難看”，往往采取類(lèi)似出售投資性物業(yè)的手段快速提高業(yè)績(jī)，改善企業(yè)的利潤(rùn)水平。

在合生創(chuàng)展出售北京商業(yè)項(xiàng)目時(shí)市場(chǎng)已有類(lèi)似傳言。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月底，合生創(chuàng)展合約銷(xiāo)售金額60.27億元，較去年同比下跌19.9%。

對(duì)于中國(guó)金茂本次大手筆出售商業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)也有議論。有猜測(cè)認(rèn)為，有可能是金茂前三季度的銷(xiāo)售額與全年業(yè)績(jī)目標(biāo)有一定差距。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2017年中國(guó)金茂全年銷(xiāo)售目標(biāo)為580億元，截至三季度，金茂已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售378億元，同比上漲近五成，但僅完成目標(biāo)65%。但據(jù)接近中國(guó)金茂的人士表示，出售行為與業(yè)績(jī)沒(méi)有必然關(guān)聯(lián)，出售計(jì)劃早在年初已制定。

原因3減資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)

“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也使部分開(kāi)發(fā)商收縮了投資，”上述地產(chǎn)行業(yè)人士進(jìn)一步指出，不排除一些企業(yè)主動(dòng)選擇將沉淀資金較多、自持經(jīng)營(yíng)收益低下的項(xiàng)目出售，從而將資本投向周轉(zhuǎn)更快業(yè)務(wù)的可能。

瑞安房地產(chǎn)相關(guān)人士表示，出讓商用物業(yè)公司股權(quán)，得以解鎖其若干成熟投資物業(yè)價(jià)值，改善整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，以將資金重新投入其他具有更高回報(bào)的機(jī)會(huì)。據(jù)了解，出售上海楊浦物業(yè)49%股權(quán)，瑞房將取得凈所得款總額27.51億元，由此，公司凈資產(chǎn)負(fù)債比率預(yù)期將減少約5.7%。

在行業(yè)人士看來(lái)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將有效改善企業(yè)的負(fù)債率。值得一提的是，今年7月，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)、富力的超級(jí)大單就是典型案例，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。轉(zhuǎn)讓后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)賬面現(xiàn)金共計(jì)約為1700億元。此外，萬(wàn)達(dá)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來(lái)也都將采用輕資產(chǎn)的運(yùn)作方式。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，類(lèi)似萬(wàn)達(dá)出售酒店和文旅項(xiàng)目是積極甩包袱、做品牌的輕資產(chǎn)導(dǎo)向。“用別人的錢(qián)，別人的地做項(xiàng)目，企業(yè)負(fù)責(zé)招商、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)，租金分成來(lái)實(shí)現(xiàn)收益，這是一種風(fēng)險(xiǎn)最小的做法。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。