住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還需配套政策落地

不到一年的時(shí)間，全國(guó)約80塊“只租不售”地塊相繼推出，由此看到了政府發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的堅(jiān)定決心。無疑，“只租不售”地塊的推出，是針對(duì)過熱的土地市場(chǎng)打下的一針冷卻劑，也是住宅市場(chǎng)從單一的快速開發(fā)銷售模式向長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)等多模式轉(zhuǎn)變的重要一步，特別在土地資源緊缺的一線城市，這必定是大勢(shì)所趨。

但是，要讓租賃型住房在全國(guó)大中城市鋪開并且走向成熟，有賴于兩點(diǎn)：一是投資者或開發(fā)商的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，二是與住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的配套政策。從專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力來看，目前我國(guó)仍無法推出一只真正的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)產(chǎn)品，不僅是法律和程序的阻礙，還有國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)投機(jī)氛圍過于濃郁、缺乏專業(yè)管理公司、散戶不成熟等原因。不過，可喜的是，多個(gè)龍頭開發(fā)商開始有意識(shí)地轉(zhuǎn)變角色，從單一的開發(fā)者轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商，開始自建團(tuán)隊(duì)或者尋求外包合作，若住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策預(yù)期強(qiáng)烈，由此衍生出來的專門聚焦住宅物業(yè)專業(yè)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)也值得期待。

而住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的配套政策則包含金融、稅法、土地、法規(guī)等，目前以個(gè)人業(yè)主為主的租賃市場(chǎng)魚龍混雜、亂象頻出備受詬病，以企業(yè)為運(yùn)營(yíng)主體的租賃型住宅是否能起到很好的規(guī)范引導(dǎo)作用，這個(gè)非常值得期待。據(jù)了解，深圳在這塊早已開始行動(dòng)，政府正在搭建具有官方性質(zhì)的租賃平臺(tái)，這些平臺(tái)將大力整合租賃方面的資源，包括這些企業(yè)的房源，交由指定單位統(tǒng)一管理，也有一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)正在搭建這樣的平臺(tái)，預(yù)計(jì)明年會(huì)看到雛形。

從金融的角度來看，只有基本達(dá)到資產(chǎn)證券化的水平，超大城市的自持租賃住宅才可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而現(xiàn)有的政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這樣的要求。不過，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》已經(jīng)明確指出：“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)。”這是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。

在實(shí)際調(diào)查中，地價(jià)與稅收也是企業(yè)積極參與租賃住宅建設(shè)的最大顧慮和困境，政府既然決心已定、力推企業(yè)自持租賃住宅，是否可以在土地和房產(chǎn)的稅收上適當(dāng)減免？也有學(xué)者提出，可否允許自持20年之后就可以整體轉(zhuǎn)讓、打通資產(chǎn)流動(dòng)通道？可否允許租戶小孩就近入學(xué)、解決他們的最大痛點(diǎn)，也提升租賃住宅的吸引力？可否允許租賃住宅嘗試讓渡使用權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)？

目前看來，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要這樣一個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制，即政府在政策上先動(dòng)起來，然后有了金融和資本的跟進(jìn)，投資者和開發(fā)商便會(huì)大規(guī)模地齊頭并進(jìn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。