房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)到了？

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)消息不斷，自去年10月以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商繼續(xù)加強(qiáng)，初顯成效，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)表明，9月全國(guó)房?jī)r(jià)整體處于降溫通道；10月23日，中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審核通過(guò)；互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也不斷進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些變化？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否迎來(lái)了一個(gè)拐點(diǎn)？十九大之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)如何？記者戚奇明經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)依賴度不減

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的2017年9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市漲幅繼續(xù)回落或與上月相同，70個(gè)大中城市中一二三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)回落；央行發(fā)布的《2017年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，前三季度我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款增加4.4萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款的39.6%。至2017年9月末，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款余額31.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.8%，增速比上季末低1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額21.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.2%，增速比上季末低4.6個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)漲幅與房貸增速雙雙回落，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度是否開(kāi)始下降？房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌？

對(duì)此，億翰智庫(kù)副主任、中國(guó)上市房企研究中心主任張化東在談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)依舊會(huì)占主導(dǎo)，下降幅度有限，“因?yàn)槟壳爸袊?guó)比較大的幾個(gè)問(wèn)題，包括城鎮(zhèn)化不斷提升，這個(gè)過(guò)程還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)購(gòu)房人口的基數(shù)也很大，要實(shí)現(xiàn)居者有其屋是一個(gè)龐大的工程。另外一部分人要改善住房條件，要更健康環(huán)保，需求也會(huì)一直存在，所以未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用來(lái)說(shuō)，還是非常巨大的。”不過(guò)張化東指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)可能不一定會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的波動(dòng)上，而是會(huì)保持一定的開(kāi)發(fā)量，他強(qiáng)調(diào)，“住”的問(wèn)題非常重要，特別在城鎮(zhèn)化過(guò)程中。

易居中國(guó)研究中心高級(jí)研究員楊科偉對(duì)上述觀點(diǎn)表示認(rèn)同，他認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，包括從歷史的表現(xiàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度，依舊不會(huì)很低，但也不會(huì)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中要降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度，這個(gè)問(wèn)題已提出了很多年，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)還會(huì)有很多事情要做，如果大力打壓房?jī)r(jià)會(huì)造成很多問(wèn)題。

上海房掌柜二手房總經(jīng)理宋會(huì)雍表示，在城市化節(jié)奏加快的過(guò)程中，房?jī)r(jià)仍會(huì)漲，也依舊會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大支柱，這種情況的發(fā)生與我國(guó)發(fā)展階段有關(guān)，我國(guó)目前仍處在通過(guò)土地信用來(lái)實(shí)現(xiàn)原始積累的過(guò)程中。但房?jī)r(jià)的提升和其對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，在結(jié)構(gòu)上會(huì)有所調(diào)整，原本發(fā)展的動(dòng)力集中在一線和二線城市，今后三、四線城市會(huì)跟進(jìn)。長(zhǎng)效機(jī)制雛形已顯現(xiàn)

10月22日上午，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部王蒙徽部長(zhǎng)參加十九大第五場(chǎng)記者會(huì)時(shí)表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制目前正在抓緊研究制定。同時(shí)，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的討論一直在持續(xù)，但是到底會(huì)是什么樣的機(jī)制？市場(chǎng)會(huì)在其中起到什么作用？

對(duì)此，楊科偉表示，長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，已有定調(diào)，那就是“房住不炒”，即讓房地產(chǎn)回歸原來(lái)的居住屬性和公共產(chǎn)品的屬性，也就是純保障的屬性，把“住”作為衣食住行中的一類，作為公民最基本的需求這一塊來(lái)做。另外就是要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品的投資屬性，“原來(lái)可能更多的是交給市場(chǎng)來(lái)做，作為純粹市場(chǎng)化的產(chǎn)品，接下來(lái)當(dāng)然還是以市場(chǎng)為主體，但需要更多方位地增加供給主體。”他表示，房子未來(lái)可能更多會(huì)用來(lái)租，租賃房又會(huì)有很多新的提供方，不光是原來(lái)政府提供的公共租賃房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等這樣的一些社會(huì)保障，未來(lái)更多可能會(huì)有一些社會(huì)機(jī)構(gòu)提供租賃房，這方面會(huì)有明顯的增加。楊科偉認(rèn)為，市場(chǎng)的作用還是最基本的，如果長(zhǎng)效機(jī)制也在市場(chǎng)的框架里，那么會(huì)讓市場(chǎng)更加規(guī)范。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院投資系主任陳杰表示，十九大開(kāi)幕式上，習(xí)總書(shū)記提出的“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，將成為未來(lái)我國(guó)住房政策核心指導(dǎo)思想。他認(rèn)為，人人都有房住是目標(biāo)，長(zhǎng)效機(jī)制也可能會(huì)更多體現(xiàn)在建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度上。陳杰認(rèn)為，深化供給側(cè)改革，將成為未來(lái)我國(guó)住房制度改革的重點(diǎn)突破方向。住房制度不僅要有市場(chǎng)配置作為主體組成部分，也不僅要補(bǔ)上政府保障的短板，還要在市場(chǎng)配置和政府保障之外扶持培養(yǎng)新供給主體、探索增加“第三條道路”的可能性。那么這個(gè)新供給主體，應(yīng)該是獨(dú)立于政府和市場(chǎng)之外、具有非盈利特征的社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，以此來(lái)促進(jìn)人人住有所居和實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

張化東表示，在長(zhǎng)效機(jī)制里，市場(chǎng)會(huì)起到很大作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及到的不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更多是社會(huì)問(wèn)題。他認(rèn)為，需要相關(guān)政策來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)，同時(shí)建立多層次、多元化的市場(chǎng)供應(yīng)體系，“包括最近在做一些租賃住宅的用地，包括租賃住宅發(fā)首個(gè)類REITs的產(chǎn)品，這些都屬于國(guó)家正在考慮建立多層次住宅市場(chǎng)計(jì)劃中很重要的一部分。未來(lái)很可能建立"雙軌制"，目前長(zhǎng)效機(jī)制輪廓雛形已經(jīng)出來(lái)了，房地產(chǎn)稅制的改革等等都需要逐步推進(jìn)。”

宋會(huì)雍認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制要建立，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)發(fā)揮作用，“一是把住房保障的功能提出來(lái)，住房保障的主題也定了，就是租賃房，基本會(huì)往這個(gè)方向發(fā)展，未來(lái)租賃房和商品房可能是"一半一半"的狀態(tài)。另外，從租賃住宅的配置上來(lái)說(shuō)，目前也有向中心區(qū)靠攏的趨勢(shì)，以前配套的保障房都在外圍，現(xiàn)在的趨勢(shì)是要考慮居住供應(yīng)格局的問(wèn)題，也就是結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，不能把租賃住宅都建在離市區(qū)很遠(yuǎn)的地方，不然造成很多不便，增加城市交通的壓力，近市區(qū)甚至市中心也會(huì)有相應(yīng)的房子供應(yīng)出來(lái)。”宋會(huì)雍認(rèn)為，未來(lái)剛需層面，可能也會(huì)在租賃領(lǐng)域?qū)ふ衣淠_點(diǎn)，而商品房的功效會(huì)體現(xiàn)在改善方面，“基本居住條件滿足后，慢慢可能會(huì)尋求改善，而改善層面自然會(huì)在產(chǎn)品上形成一定變化，預(yù)計(jì)會(huì)往中高端發(fā)展。”

中國(guó)現(xiàn)代國(guó)際關(guān)系研究院世界經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)陳鳳英表示，房地產(chǎn)行業(yè)一定要建立長(zhǎng)效機(jī)制，她認(rèn)為目前出臺(tái)的部分調(diào)控措施所能起到的效果還有待商榷。自去年10月至今，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了幾十上百種措施，這顯然不是長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)效機(jī)制是要建立一個(gè)健康的市場(chǎng)，這太重要了，需要依靠"看得見(jiàn)的手"和"看不見(jiàn)的手"一起推動(dòng)，現(xiàn)在"看得見(jiàn)的手"太多。炒房者必須要打擊，但是也要依靠長(zhǎng)效機(jī)制、依靠法律手段和稅收手段。”開(kāi)發(fā)商面臨轉(zhuǎn)型和升級(jí)

10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）正式獲批，這是國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs。今年以來(lái)，我國(guó)不斷地支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展。此前，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》及《證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》等政策文件相繼發(fā)布，各地大量推出租賃用地，鼓勵(lì)通過(guò)租賃的方式改善居住問(wèn)題。

對(duì)此，張化東表示，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都需要大量資金進(jìn)行投資，融資渠道需要一些配套政策，而住房租賃REITs有利于解決長(zhǎng)租市場(chǎng)融資難的問(wèn)題。另一方面，他表示，現(xiàn)在推的只是類REITs，“未來(lái)如果尋求突破的話，完全可以從REITs這個(gè)角度，在租賃住宅方面真正推出REITs產(chǎn)品，這樣一方面可以推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，建立起一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)"雙軌制"，另一方面，從金融的角度看，也是比較大的推動(dòng)作用。”

楊科偉對(duì)此表示，以往房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式可能無(wú)法長(zhǎng)久，而企業(yè)需要更多資金，資產(chǎn)證券化能使企業(yè)在較短時(shí)期內(nèi)使租賃規(guī)模擴(kuò)大，在資金層面提供長(zhǎng)期平穩(wěn)的支持。另外，資產(chǎn)證券化對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)融資渠道，也是把自身風(fēng)險(xiǎn)分散化的一個(gè)方法。對(duì)于REITs的謹(jǐn)慎推出，他認(rèn)為，由于目前我國(guó)金融市場(chǎng)還不夠成熟，很多投資者對(duì)此有所顧忌，才會(huì)使得類似產(chǎn)品的出臺(tái)數(shù)量較少，“畢竟美國(guó)次貸危機(jī)還近在眼前，不管從監(jiān)管方還是投資者，都有顧忌。”

繼支付寶上線租房業(yè)務(wù)后，10月24日，京東正式宣布上線房產(chǎn)頻道，并在雙十一期間推出優(yōu)惠房源。京東稱現(xiàn)在已經(jīng)有82家開(kāi)發(fā)商和35家新房代理方入駐，上線2027個(gè)樓盤(pán)，覆蓋超過(guò)20個(gè)城市，目前樓盤(pán)主要集中在一二線城市。2014年以來(lái)，淘寶、京東等電商都已和地產(chǎn)商們合作，展開(kāi)了一輪電商營(yíng)銷戰(zhàn)。2015年以來(lái)，房地中介也經(jīng)歷了一輪“互聯(lián)網(wǎng)+”，逐步走到線上。房地產(chǎn)行業(yè)逐步形成了線上營(yíng)銷導(dǎo)流，線下實(shí)體帶看的O2O模式，并呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，楊科偉認(rèn)為，房產(chǎn)交易的最終落腳還是在線下，“畢竟大宗交易不是買(mǎi)小金額的東西，像阿里巴巴、京東原來(lái)的商品交易模式是無(wú)法在房地產(chǎn)領(lǐng)域復(fù)制的。像美國(guó)、日本也有做線上的，但線上更多的是做類似傳統(tǒng)的資訊發(fā)布的一個(gè)平臺(tái)，最終成交、交易還是要落在線下。”

宋會(huì)雍也表示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)π袠I(yè)本身并不會(huì)有什么變化，他們所提供的服務(wù)原本市場(chǎng)上也有，現(xiàn)在也只是占領(lǐng)了一部分的市場(chǎng)份額，“他們起的是中間鏈，并不能在供需端產(chǎn)生很大作用。他們的定位應(yīng)該是供需對(duì)接的樞紐。”另外，宋會(huì)雍認(rèn)為，房地產(chǎn)不同于一般的商品，消費(fèi)端會(huì)非常注重服務(wù)體驗(yàn)，需要實(shí)地看房。線上的房源信息不透明，交易周期長(zhǎng)，各流程手續(xù)復(fù)雜，單純依靠線上無(wú)法完成交易。樓市進(jìn)入下半場(chǎng)

日前，同策咨詢部發(fā)布了《“十九大”后未來(lái)樓市趨勢(shì)及機(jī)會(huì)判斷》的分析報(bào)告，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)作出分析與判斷，該報(bào)告分析說(shuō)：從十九大習(xí)近平的發(fā)言報(bào)告中，突出強(qiáng)調(diào)“依法治國(guó)”和“保障內(nèi)需”這兩大措施，這會(huì)對(duì)為未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)改革保駕護(hù)航。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“依法治國(guó)”側(cè)重使用立法手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，而“保障內(nèi)需”既保障不同群體住房需求，又通過(guò)內(nèi)需帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

根據(jù)日本經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，出生人口和新建住宅呈顯著相關(guān)，人口出生數(shù)量領(lǐng)先住宅開(kāi)工數(shù)量21年左右，新增人口是推動(dòng)新開(kāi)工住宅數(shù)量的主要因素。從人口總量來(lái)看，中國(guó)總?cè)丝谠鏊仝吘彛逯导s為14億人，據(jù)預(yù)測(cè)，到2017年，勞動(dòng)人口達(dá)到峰值約為9.966億，而2010年勞動(dòng)人口占比達(dá)到峰值為73.75%，社會(huì)撫養(yǎng)比出現(xiàn)拐點(diǎn)。勞動(dòng)人口絕對(duì)數(shù)量及相對(duì)數(shù)量的降低均意味著支撐購(gòu)房的剛性及改善性需求在未來(lái)呈減弱趨勢(shì)，新房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展空間將進(jìn)一步減少，存量房的發(fā)展空間越來(lái)越大。中國(guó)人口拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，人口峰值可以預(yù)測(cè)并即將到來(lái)，而現(xiàn)有城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量已經(jīng)滿足城鎮(zhèn)居民戶均約1套，全面短缺時(shí)代結(jié)束。目前正處于增量房到存量房的過(guò)渡時(shí)期，樓市下半場(chǎng)來(lái)臨，適應(yīng)新環(huán)境的新規(guī)則的樓市長(zhǎng)效機(jī)制將逐步建立。

目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與房地產(chǎn)之間的矛盾是中國(guó)三部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)遭遇瓶頸，類似以往的做法，通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式將陷入“三元悖論”，同時(shí)短期的行政調(diào)控手段將加大房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，亟需中長(zhǎng)期的有效調(diào)控，逐漸疏解經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的矛盾，騰挪空間給經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型；另外，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)行業(yè)階段性發(fā)展特征，人口決定房地產(chǎn)大周期，從2011年之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入換擋期，房地產(chǎn)總量放緩。同時(shí)，由于人口持續(xù)向大都市圈遷移，而重點(diǎn)一二線城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到較高水平，疊加因?yàn)樨泿懦l(fā)導(dǎo)致重點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)金融屬性加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)符合換擋期特征。

綜合國(guó)內(nèi)外因素和房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，2018年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將試運(yùn)行；預(yù)計(jì)在2020年公安部將建成新型戶籍管理平臺(tái)；2017年土地制度改革將完成試點(diǎn)工作，政府換屆后（2018年）完成機(jī)構(gòu)改革方案，在2020年基本完成農(nóng)村土地確權(quán)后全面推行土地改革；房產(chǎn)稅將在2019年前3季度的房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，實(shí)行擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)在2020年完成房地產(chǎn)稅立法，在2022年前三季度全面實(shí)行房產(chǎn)稅；住房金融改革與美元周期相關(guān)度較大，預(yù)計(jì)美元指數(shù)高位時(shí)期，潛在金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性增加，完成住房金融改革試點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入樓市下半場(chǎng)的第二階段，2020年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)真正意義上的拐點(diǎn)。十九大后到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制落地期間，是房企轉(zhuǎn)型和布局的最后窗口期，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，購(gòu)房人群更注重品質(zhì)，行業(yè)利潤(rùn)水平長(zhǎng)期維持較低水平為主要特征。房企通過(guò)專業(yè)化分工、布局金融行業(yè)等方式來(lái)降低主營(yíng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在最后窗口期內(nèi)亟需完成的工作。

關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，上述報(bào)告稱，核心城市成交價(jià)格平均市場(chǎng)周期長(zhǎng)度39-40個(gè)月，其中2018年4季度為成交均價(jià)周期的谷底，2017年3季度至2018年4季度，整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)處于下行周期，為了防止下行周期內(nèi)拋售資產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能，限售政策預(yù)先鎖定資產(chǎn)價(jià)格，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多的時(shí)間，因而在下行周期不會(huì)放松監(jiān)管。2018年全國(guó)絕大部分主要城市房?jī)r(jià)處于下行周期，并迎來(lái)房?jī)r(jià)低谷，市場(chǎng)冷淡，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。而在房地產(chǎn)價(jià)格低谷期放開(kāi)管制有誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性，在此時(shí)保持管制是大概率事件。同樣到2020年，市場(chǎng)運(yùn)行到高位，樓市迎來(lái)新一波熱潮，在此之前出臺(tái)并落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)政策，避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

評(píng)論建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制是場(chǎng)持久戰(zhàn)記者潘晟“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”、“住有所居”，黨的十九大進(jìn)一步為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)步伐有望進(jìn)一步加快。

黨的十八大以來(lái)，從中央到地方，根據(jù)“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理”的要求，各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)不斷出臺(tái)新舉措，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從商品房占據(jù)絕對(duì)比重，向商品房和保障房“兩條腿走路”轉(zhuǎn)變。而隨著2013年政府工作報(bào)告明確提出“要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”，樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加速形成，各地因城施策，出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的措施，有效扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲預(yù)期。目前來(lái)看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，三四線城市房?jī)r(jià)也趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控成效日顯。

值得關(guān)注的是，近兩年來(lái)，在構(gòu)建多層次房地產(chǎn)銷售體系的同時(shí)，決策層加快培育住房租賃市場(chǎng)，以期補(bǔ)齊住房供給體系的“短板”。2016年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》正式出臺(tái)，提出“到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系”的目標(biāo)。今年7月17日，廣州出臺(tái)的《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，首次明確提出“租售同權(quán)”；7月20日，住建部等九部委印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、南京、沈陽(yáng)、鄭州等12個(gè)城市作為首批單位開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作；8月，國(guó)土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

可以說(shuō)，在有關(guān)部門(mén)的共同努力下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸進(jìn)入“租購(gòu)并舉”時(shí)代。更令人高興的是，黨的十九大再次強(qiáng)調(diào)了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的總基調(diào)，并提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。展望未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的進(jìn)一步深化，我國(guó)住房供給結(jié)構(gòu)將更加合理，供需也將逐步趨向基本平衡，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

當(dāng)然，我們也需要看到，房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，需要許多配套制度同步建立和完善，方能實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的制度化、長(zhǎng)期化。以備受關(guān)注的“租售同權(quán)”為例，所謂的同權(quán)，說(shuō)到底是平等享受公共服務(wù)資源。從目前來(lái)看，我國(guó)要實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，不僅面臨著租賃市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小、相關(guān)立法尚不完善等行業(yè)性問(wèn)題，更受制于優(yōu)質(zhì)公共資源相對(duì)稀缺、戶籍與公共權(quán)益相對(duì)綁定等制度性障礙。因此，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“租售”很難實(shí)現(xiàn)完全同權(quán)，而且在不同城市的落地情況也將有所分化，需要做好打攻堅(jiān)戰(zhàn)和持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。