傳統(tǒng)旺季風(fēng)光不再 島城樓市“入冬”選擇更多

伴隨著大風(fēng)降溫天氣，“金九銀十”這樓市最旺的銷(xiāo)售季也正式拉上了帷幕。與往年各大售樓處人山人海、購(gòu)房者排隊(duì)搶房的景象不同的是，今年島城樓市出現(xiàn)了一絲涼意。價(jià)格低、配套完善的低價(jià)樓盤(pán)依舊搶手的同時(shí)，許多高價(jià)樓盤(pán)在樓市調(diào)控政策和房貸利率不斷上升的雙重壓力下，將開(kāi)盤(pán)時(shí)間一延再延，但依舊達(dá)不到理想的蓄客效果。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了盡快回籠資金，諸多開(kāi)發(fā)商在11月份也加快了推盤(pán)的頻率，除了以往售樓處被動(dòng)等客、電話攬客等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式外，諸多樓盤(pán)還將二手房經(jīng)紀(jì)人青島銷(xiāo)售中心，增加在售樓盤(pán)的宣傳力度。

數(shù)據(jù)分析：“銀十”翹尾難改樓市慘淡

在“3·15”樓市新政出臺(tái)之后，主城區(qū)新盤(pán)加推的頻率就逐漸放緩，島城樓市成交量主要以西海岸、城陽(yáng)、即墨、膠州等輔城區(qū)為主。許多高價(jià)樓盤(pán)將原本的毛坯房倉(cāng)促改為精裝房，這也延誤了項(xiàng)目加推時(shí)間。與此同時(shí)，銀行的房貸利率不斷上浮，而且審批越來(lái)越嚴(yán)格，這也使得購(gòu)房者資金壓力陡增。

受多重因素的影響，“金九”成色大大不足。據(jù)銳理新媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月青島樓市新建商品住宅成交9222套，環(huán)比下降30．73％，同比下降49．66％；成交面積為1047968．44平方米，環(huán)比下降30．22％，同比下降48．45％，剛需盤(pán)與高價(jià)豪宅的銷(xiāo)售量進(jìn)一步分化。隨著各項(xiàng)生活配套逐步完善，價(jià)格相對(duì)較低的西海岸成為剛需族置業(yè)新選擇，9月份原膠南片區(qū)成交套數(shù)最多，以1848套的成交量奪得冠軍寶座；坐享新機(jī)場(chǎng)這一利好的膠州市緊隨其后，以1415套的成交量居于第二；撤市劃區(qū)的即墨同樣熱度不減，以1120套的成交量位于第三。與之形成對(duì)比的是，市南、嶗山成交量較為慘淡。許多原本計(jì)劃在9月份開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)不得不再次推遲開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，通過(guò)各種活動(dòng)蓄客。

“十一”雖然有8天，但是被譽(yù)為樓市史上最冷的“黃金”周。島城新建住宅的成交量環(huán)比下降了53．5％，隨后的兩個(gè)周成交雖然略有起色，但與去年同期相比還是有較大的差距。10月份最后一周，也進(jìn)入了個(gè)大樓盤(pán)推盤(pán)高峰期。不論是輔城區(qū)還是主城區(qū)，開(kāi)發(fā)商都希望在“金九銀十”收尾時(shí)取得一個(gè)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。據(jù)銳理新媒體，上周青島新房成交4375套，環(huán)比上上周2344套大幅上漲86．65％；成交面積50．57萬(wàn)平，環(huán)比上上周26．81萬(wàn)平大幅上漲88．62％。價(jià)格方面，上周青島商品住宅成交均價(jià)11566元／平方米，再次進(jìn)入1．1萬(wàn)元／平方米至1．2萬(wàn)元／平方米的震蕩區(qū)間。但即使在最后一個(gè)周數(shù)據(jù)亮眼，十月份前四周的成交量也只是剛剛突破1萬(wàn)套大關(guān)，相比去年10月份22827套成交量，成交數(shù)據(jù)再次“腰斬”。

市場(chǎng)探訪：主城區(qū)精裝房選擇多

按照往年的規(guī)律，經(jīng)過(guò)“金九銀十”的密集加推之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)入一個(gè)休整期。記者探訪發(fā)現(xiàn)，今年“金九銀十”成交量不理想，加之部分開(kāi)發(fā)商有資金回籠的壓力，所以11月份各大開(kāi)發(fā)商也不敢松懈，依然有許多樓盤(pán)加推。

市南區(qū)已經(jīng)是老盤(pán)零星加推，預(yù)計(jì)華潤(rùn)中心悅府預(yù)計(jì)11月初推出新品，產(chǎn)品為精裝修超高層超高層6號(hào)樓，面積110平方米至234平方米。市北區(qū)金隅和府11月推出三期南組團(tuán)精裝小高層，面積87平方米至143平方米，均價(jià)在3萬(wàn)元／平方米左右，認(rèn)籌金要50萬(wàn)，需要支付50％的首付。記者在售樓處探訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)前去咨詢的購(gòu)房者不多。

嶗山區(qū)則有青鐵華潤(rùn)城、中聯(lián)依山伴城、恩馬墅院三盤(pán)可以選擇。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的驗(yàn)資蓄客之后，青鐵華潤(rùn)城的開(kāi)盤(pán)也進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)，從99平方米到165平方米有多個(gè)戶型可以選擇。作為嶗山區(qū)的剛需大盤(pán)，中聯(lián)依山伴城將加推精裝房源，戶型建面為86平方米兩居，90平方米、105平方米三居及128平方米四居。恩馬墅院由多層住宅和小高層為主，項(xiàng)目有394套房源拿到預(yù)售證，體量較小，戶型面積區(qū)間在88平方米至195平方米，價(jià)格從2．6萬(wàn)元／平方米至3．5元／平方米不等。

李滄區(qū)也有5家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)和加推，藍(lán)城春風(fēng)里預(yù)計(jì)11月底12月初開(kāi)盤(pán)，住宅面積88平方米至113平方米；融創(chuàng)都會(huì)中心11月份預(yù)計(jì)會(huì)加推東區(qū)的樓盤(pán)，加推樓盤(pán)為115平方米至139平方米的大戶型，預(yù)計(jì)精裝房?jī)r(jià)格在2．4萬(wàn)元／平方米左右；映月公館瓏臺(tái)預(yù)計(jì)11月推出11棟小高層、高層，面積99平方米至142平方米，價(jià)格待定；保利中央公園、天泰書(shū)院壹號(hào)則是加推公寓項(xiàng)目。

西岸北城多盤(pán)加推

相比價(jià)格超過(guò)2萬(wàn)元／平方米的主城區(qū)房源，房?jī)r(jià)相對(duì)較低城陽(yáng)、高新區(qū)、西海岸新區(qū)樓市更為活躍。11月世茂公園美地預(yù)計(jì)推出新房源，面積92平方米至132平方米；海爾地產(chǎn)珺璽預(yù)計(jì)11月推出東區(qū)房源，面積131平方米至142平方米，精裝房預(yù)計(jì)均價(jià)15000元／平方米；綠地海月灣預(yù)計(jì)11月有加推計(jì)劃，計(jì)劃推出140平方米的三居室。在西片區(qū)“灣區(qū)創(chuàng)新城”的大規(guī)劃出臺(tái)之后，高新區(qū)人氣也進(jìn)一步得到提升。

城陽(yáng)區(qū)預(yù)計(jì)也有多盤(pán)加推。其中金科陽(yáng)光美鎮(zhèn)預(yù)計(jì)11月推出聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品，面積140平方米至180平方米；魯昊棠琳灣預(yù)計(jì)11月推出疊墅產(chǎn)品，面積140平方米至160平方米；萬(wàn)科金域華府預(yù)計(jì)11月推出新品，面積從95平方米至140平方米不等；鑫江水青花都11月上旬推出二期房源，面積95平方米至107平方米，預(yù)計(jì)均價(jià)16000元／平方米；魯商泰晤士小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)11月推出18號(hào)高層，面積83平方米至89平方米套二、92方米至102平套三。

西海岸新區(qū)低價(jià)剛需房在“金九銀十”數(shù)據(jù)亮眼，而11月份選擇更多，康達(dá)觀山樾58套房源拿到預(yù)售證；中南漫悅灣預(yù)計(jì)11月份首開(kāi)高層、洋房產(chǎn)品；紅星天鉑預(yù)計(jì)11月先推小高層；劍橋小鎮(zhèn)預(yù)計(jì)11月推出6層至11層電梯洋房；山水嘉苑預(yù)計(jì)10月底11月初開(kāi)盤(pán)4．1期電梯洋房；銀盛泰博觀星海預(yù)計(jì)11月底推出精裝小高層；天一赫廷首推疊拼別墅；金鳳凰銘品位預(yù)計(jì)加推小高層；中建錦繡城11月推出小高層、高層產(chǎn)品；旭輝和銀盛泰合作后的的旭輝銀盛泰星悅城預(yù)計(jì)11月底推出精裝修電梯洋房。在多盤(pán)加推情況下，預(yù)計(jì)西海岸新區(qū)依舊將延續(xù)量增價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

膠州即墨熱度不減

即墨正式撤市劃區(qū)，樓市熱度不減，除了藍(lán)色硅谷區(qū)域融創(chuàng)、恒大、三盛等加推大盤(pán)之外，青島魯能公館小高層、洋房、疊拼別墅有望入市；萬(wàn)科朗潤(rùn)園二期園居新品即將加推，面積87平方米至130平方米，價(jià)格待定。

膠州方面，三木家天下預(yù)計(jì)11月推出高層和洋房產(chǎn)品，其中高層80平方米至108平方米；中洲半島城邦預(yù)計(jì)11月推出小高層，面積分別為107平方米至147平方米，價(jià)格待定；半島藍(lán)灣預(yù)計(jì)11月推出高層，面積75平方米至130平方米；保利西鄉(xiāng)月預(yù)計(jì)11月推出洋房和小高層產(chǎn)品，面積105平方米至142平方米。

房產(chǎn)中介“組團(tuán)”推新盤(pán)

新房源大量入市，各盤(pán)之間競(jìng)爭(zhēng)也尤為激烈。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最大的變化就是營(yíng)銷(xiāo)電話成倍增長(zhǎng)。“特別是到了周五的下午，經(jīng)常能接到十幾個(gè)電話，有的樓盤(pán)甚至兩三個(gè)置業(yè)顧問(wèn)都給打電話，讓人感覺(jué)很煩。”購(gòu)房者李女士說(shuō)。記者調(diào)查多名購(gòu)房者了解到，90％的人表示最近樓盤(pán)推銷(xiāo)電話比上半年多了一倍多。

除了電話營(yíng)銷(xiāo)外，開(kāi)發(fā)商通過(guò)多種方式增加推盤(pán)力度。其中，遍布全市的二手房中介機(jī)構(gòu)成為了房地產(chǎn)商在年末的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)記者在黑龍江路上一家樓盤(pán)探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)的職業(yè)顧問(wèn)正在為某連鎖中介機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人做項(xiàng)目推介培訓(xùn)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們對(duì)此也都表現(xiàn)出十分積極的態(tài)度。“開(kāi)發(fā)商承諾3％的傭金，這與銷(xiāo)售二手房的傭金一樣，但是現(xiàn)在新房比二手房好賣(mài)多了。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小吳說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。