北京土地出讓金已達(dá)2374.5億元 全年有望達(dá)3000億

11月7日，北京土地市場成功出讓3宗住宅用地，分別位于大興、昌平和石景山區(qū)域，三宗地塊出讓金合計(jì)142億元。

截至當(dāng)日，年內(nèi)北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到2374.5億元，超過歷史紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，疊加北京土地市場即將推出的土地，綜合估算，全年土地收入有望達(dá)到3000億規(guī)模。

從當(dāng)日拍賣結(jié)果來看，大興地塊被保利首開聯(lián)合體以37億底價(jià)競得，沒有競價(jià)過程；昌平北七家地塊經(jīng)過2輪競價(jià)，被未來科技城以19億拿下，溢價(jià)率2.7%；石景山地塊競爭最為激烈，最終以86億的總價(jià)以及自持20%的代價(jià)被綠城獲得。

值得一提的是，石景山地塊起價(jià)71.9億，最后成交價(jià)格86億，成為北京土地市場有史以來起價(jià)最高、成交總價(jià)第二高的地塊。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京歷史上成交住宅用地單宗價(jià)格超過70億的有7宗。“其中最高的成交總價(jià)是86.25億，是花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊，即現(xiàn)在的首開華潤城所在地塊；但起價(jià)超過70億的，歷史上只有一宗，也是首開華潤城所在地塊，起拍價(jià)為70.7億”。

“雖然熱點(diǎn)地塊依然有激烈的競爭，但整體土地市場熱度下滑。開發(fā)商對限價(jià)房的拿地積極性明顯超過共有產(chǎn)權(quán)房，7號成交的兩宗共有產(chǎn)權(quán)用地均為底價(jià)成交。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

張大偉認(rèn)為，從目前北京土地市場看，供應(yīng)量明顯增加，累計(jì)供應(yīng)土地已經(jīng)達(dá)到了64宗，而且后續(xù)還有土地繼續(xù)掛牌。預(yù)計(jì)后續(xù)地價(jià)很可能會出現(xiàn)趨勢性下行。

據(jù)分析，一方面，從2016年“930”政策開始，北京房地產(chǎn)市場限制性調(diào)控政策越來越嚴(yán)格，很多開發(fā)商回款壓力極大。在資金收緊的情況下，開發(fā)商能夠用于土地市場的資金量越來越少。

另一方面，當(dāng)前的土地價(jià)格已經(jīng)從高位回落，溢價(jià)率持續(xù)降低，房企競爭更加理性。除了部分優(yōu)質(zhì)地塊競爭較為激烈以外，總體來看，年底前的土地市場很難再現(xiàn)2017年上半年的市場熱度。

張大偉說，在綜合因素下，房企聯(lián)合體拿地的比例仍在增加，單個(gè)企業(yè)拿地難度越來越大。未來土地市場的拿地企業(yè)依然將以聯(lián)合體為主。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。