2018年：樓市持續(xù)調(diào)整

國際評級機(jī)構(gòu)穆迪近日發(fā)布報(bào)告指出，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場將在未來一年保持穩(wěn)定，但政府持續(xù)緊縮的調(diào)控政策將給房企帶來壓力，預(yù)計(jì)2018年下半年，全國房地產(chǎn)合約銷售額將下跌約5%。

1樓市調(diào)整期將至

穆迪在近日發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)展望報(bào)告》中指出，主要城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策將維持限售，三四線城市銷售額將從2017年的強(qiáng)勁表現(xiàn)中回落，令房地產(chǎn)成交量降低，進(jìn)而導(dǎo)致銷售額下跌，預(yù)測2018年下半年全國房地產(chǎn)合約銷售額將下跌約5%。

對此，中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，穆迪的預(yù)測數(shù)值具體還需檢驗(yàn)，但可借此基本預(yù)測明年的房地產(chǎn)市場走勢:一是銷售降溫勢頭會(huì)繼續(xù)；二是今年全年房地產(chǎn)銷售基數(shù)較大，明年不可能再繼續(xù)保持快速增長；三是監(jiān)管對消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入現(xiàn)象的整治力度在繼續(xù)加深。

但他認(rèn)為，銷售額的下降不一定會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌，反而會(huì)令房價(jià)相對平穩(wěn)。分城市看，在部分一線城市中，房價(jià)同比和環(huán)比都已出現(xiàn)下跌跡象，在未來銷量繼續(xù)回落的背景下，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。二三線城市與一線城市略有不同，從國家統(tǒng)計(jì)局上個(gè)月公布的數(shù)據(jù)看，二三線城市過去9個(gè)月新建商品住宅銷售價(jià)格同比出現(xiàn)上漲。至于之后是否會(huì)出現(xiàn)下跌，還需觀望。

易居中國研究中心高級研究員楊科偉表示，從目前來看，一方面，房地產(chǎn)政策沒有放松的可能性；另一方面，近兩年高價(jià)土地供應(yīng)較多，帶動(dòng)房價(jià)走高，導(dǎo)致可賣項(xiàng)目較少，預(yù)計(jì)明年供應(yīng)仍會(huì)偏緊。“房企沒有太多的房子賣，購房者也無法大量購買，造成實(shí)際成交量下降，明年能夠保持今年的基數(shù)就不錯(cuò)了。”

楊科偉認(rèn)為，如果銷售量下滑嚴(yán)重，部分房企為了完成業(yè)績可能會(huì)降低一些項(xiàng)目的價(jià)格，以回籠資金。但整體上，預(yù)計(jì)2018年房價(jià)不會(huì)有太大波動(dòng)。

同策咨詢最近發(fā)布的《最晚2018年春節(jié)后房企開始“大幅降價(jià)”》報(bào)告分析則稱，今年四季度到明年三季度仍然是樓市調(diào)整期，并且自今年年底到明年上半年，樓市極有可能進(jìn)入深度調(diào)整期。據(jù)預(yù)測，最晚到2018年春節(jié)后，個(gè)案樓盤主動(dòng)大幅降價(jià)將會(huì)開始，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開啟。同時(shí)，部分房企資金兌付壓力越來越大，極有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)被其他房企收購的現(xiàn)象。

2租房類REITs影響有限

對于近日保利地產(chǎn)和新派公寓發(fā)行的住房租賃類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品的發(fā)展對未來房價(jià)的影響，業(yè)內(nèi)人士看法不一。新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長、房地產(chǎn)系和金融系教授鄧永恒在第四屆亞洲REITs峰會(huì)上指出，由于中國投資者可選擇的投資產(chǎn)品有限，致使大量資金涌入不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)展租賃住房市場以及其金融衍生品，是導(dǎo)致樓市價(jià)格調(diào)整的關(guān)鍵。

楊科偉對此表示部分認(rèn)同。他認(rèn)為，作為投資者來說，REITs產(chǎn)品門檻低、流通性強(qiáng)，但目前REITs在國內(nèi)的規(guī)模還太小，對房價(jià)影響力有限。

李佩珈認(rèn)為，REITs是支持住房租賃市場發(fā)展的重要手段，能夠增加租賃住房的供給，引導(dǎo)購房者回歸理性，起到平穩(wěn)房價(jià)的作用。

在近日召開的2017中國經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上，第一太平戴維斯上海（樓盤）估價(jià)部董事甘啟善表示，目前，我國正在大力推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)，鼓勵(lì)REITs的發(fā)展。尤其二三線城市潛力很大，超過50%的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)出現(xiàn)在二線城市，潛在回報(bào)率可觀。隨著管理逐漸成熟，REITs對房價(jià)的影響將不容小覷。但他同時(shí)指出，提高租金收益水平是關(guān)鍵。目前，房屋租金回報(bào)率相對較低，平均只有約2%，如果地價(jià)仍然高企，會(huì)對REITs形成阻礙。

楊科偉說，發(fā)展租賃市場的初衷是解決剛落戶的新市民的居住需要，“比如剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工可能是租房的主體。另外，未來政府規(guī)劃3億農(nóng)民進(jìn)城落戶，租房是解決這些人居住問題的很好渠道。租房有租房的好處，但很多社會(huì)權(quán)益包括家庭穩(wěn)定性等都和買房密切相關(guān)。”他認(rèn)為，我國要過渡到國外那樣低水平的住房自有率，還需經(jīng)過長期努力。

3明年樓市呈四大特征

同策咨詢的報(bào)告稱，從十九大后市場的反應(yīng)來看，有四個(gè)現(xiàn)象或特征值得關(guān)注:

第一，樓市調(diào)控松動(dòng)的預(yù)期被打破。盡管仍有部分房企堅(jiān)守心理預(yù)期，但十九大定調(diào)樓市“房住不炒”，樓市調(diào)控政策不松反緊，甚至當(dāng)前各省市還出現(xiàn)交叉大檢查，導(dǎo)致部分房企難以支撐，將主動(dòng)放棄底線，開始適應(yīng)政府的措施積極跑量。

第二，四季度沖刺年終目標(biāo)將難現(xiàn)“翹尾”行情。按照往年經(jīng)驗(yàn)，一般四季度尤其年底為房企沖刺年終目標(biāo)時(shí)間，該時(shí)間段總銷占比往往較大。但十九大后，核心一二線城市銷量并無明顯起色，各地難現(xiàn)“翹尾”行情。明年一季度將繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前低迷行情，半年報(bào)業(yè)績會(huì)面臨較大壓力。此外，明年兩會(huì)政府換屆，樓市調(diào)控也不可能出現(xiàn)松動(dòng)，對房企來說，明年春節(jié)后應(yīng)該會(huì)啟動(dòng)大幅降價(jià)，促進(jìn)銷量快速提升。

第三，房企資金兌付壓力明年一季度集中體現(xiàn)。2018年，房企將面臨真正的壓力(2016年，房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，2018年資金到期集中兌付壓力加大)。預(yù)計(jì)明年年初，由于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多房企會(huì)放棄價(jià)格底線尋求降價(jià)。預(yù)計(jì)明年春節(jié)后，主動(dòng)大幅降價(jià)回款的情況將越來越多。

第四，并購暗潮洶涌，市場深度調(diào)整即將來臨。當(dāng)前，有的企業(yè)要?jiǎng)冸x不良資產(chǎn)，有的資金兌付壓力加大，有的則需調(diào)整市場布局，房地產(chǎn)市場并購暗潮洶涌。隨著時(shí)間推移，2018年勢必成為樓市深度調(diào)整階段。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。